나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13407 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물, 오피스텔, 소규모 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재한 상업 및 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선, 5호선 '까치산역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 12층 건 내 제8층 제801호 (사용승인일: 2020.08.14), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: PVC 창호 등.

이용상태

오피스텔(공부상 용도)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 소화전설비, 화재경보설비, 스프 링클러설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히; 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만 )(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국 인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거 래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13407 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운B 제8층 제801호

용도: 오피스텔

감정가: 292,000,000원

토지면적: 7.95㎡ (약 2.4평)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 개요

건물명: 웰타운B

주소: 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 (서울특별시 강서구 월정로20길 19)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

층수: 지하 1층, 지상 12층

사용승인일: 2020년 08월 14일

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 주상복합 건물, 오피스텔, 소규모 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고, 근거리에는 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 '까치산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리인 갑6 근저당(금천세무서 압류) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 특이사항으로는 을3 주택임차권(250,000,000원)이 기재되어 있으나 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: BAIWENHUI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-07

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로, 해당 임차인의 권리관계는 특별매각조건과 연계하여 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(진시향리엔)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-01

확정일자: 2021-05-06

배당신고일자: 2023-07-17

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 해당 임차인의 보증금은 매각으로 인해 인수되지 않습니다.

3.3. 매각 후 소멸/인수되는 권리

매각으로 인해 상기 등기부상의 권리들은 대부분 소멸됩니다. 특히, 채권자(주택도시보증공사)가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않도록 하는 특별매각조건으로 해석됩니다. 따라서 대항력 있는 임차인 BAIWENHUI의 경우 보증금이 0원이지만, 대항력 포기 조건에 따라 매수인에게 보증금 반환을 청구할 수 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 서울특별시 강서구 화곡동 일대는 주거용 오피스텔 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 주변에 다수의 주택가와 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요가 확보되어 있습니다. 화곡역 및 까치산역 등 지하철역을 중심으로 형성된 상권과 더불어, 생활 편의시설 및 근린생활시설이 발달하여 지역 내 소비 활동이 활발한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 "화곡1동주민센터"가 있으며, 다수의 마트, 편의점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 도보 거리 내에 위치하고 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교통 및 주변 시설

지하철 2호선, 5호선 까치산역이 근거리에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 또한, 인근 도로망을 통한 차량 이용도 편리합니다. 주변에는 상업 시설 외에 주거 단지들이 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

임차인 BAIWENHUI는 보증금이 0원이지만 대항력이 있는 것으로 명시되어 있습니다. 그러나 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하도록 하고 있어, 법적으로 매수인은 해당 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 공항 관련 보호지구, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 행위나 토지 활용 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 신축된 비교적 신축 오피스텔로, 편리한 교통망과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가 대비 현재 시세를 고려한 적정 입찰가 산정이 중요하며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 특별매각조건으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 2020년 신축된 현대적인 오피스텔 건물에 속해 있어 상품성이 우수합니다.

* 까치산역 등 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 특별매각조건으로 인해 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없어, 명도 관련 위험 부담이 크지 않을 것으로 판단됩니다.

* 경매 특성상 시세 대비 저가 매수 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 공개된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 다만, 제공된 감정가는 292,000,000원입니다.

최근 강서구 화곡동 일대의 신축 오피스텔 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 건과 유사한 면적(약 9평)의 오피스텔 실거래가 및 전월세 시세는 평당 약 3,000만원 ~ 3,500만원 수준으로 형성될 가능성이 있습니다.

이를 바탕으로 환산하면, 건물 면적 9.04평 기준 약 2억 7천만원 ~ 3억 1천 7백만원 범위 내에서 시세가 형성될 수 있습니다.

따라서, 현재 감정가 292,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 임대 수요, 명도 리스크 등을 종합적으로 고려하여 260,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

본 예상가는 실제 현장 조사 및 최근 실거래가, 임대 시세 변동 등을 추가적으로 확인한 후 최종 결정하는 것이 중요합니다.

검색 결과:

2024년 7월 기준으로 서울 강서구 화곡동 소재 20평대 오피스텔의 매매 시세는 2억 7천만원 ~ 3억 3천만원 내외로 형성되어 있습니다. (출처: KB부동산, 네이버 부동산 등 종합)

화곡동 938-5번지 주변 오피스텔의 최근 1년간 전용 20㎡ 내외의 매매가는 2억 6천만원 ~ 3억 1천만원 사이에서 거래된 사례가 있습니다. (출처: 부동산R114, 한국부동산원 등 종합)

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