나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13321 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-57 동선벨리체 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재 하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 -층/ 지상 6층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일 : 2021-01-07) 외벽 : 석재 및 치장벽돌 쌓기 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 정방형 토지로서, 도시형생활주택 (단지형다세대)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 6m내외, 북동측 및 북서측 약 3m내외의 포장도로 각각에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육 제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평 표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026. 12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13321 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 366-57 동선벨리체 제4층 제404호

용도: 다세대주택

감정가: 262,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 15.99㎡ (약 4.84평)

토지지분: 15.989999999999998㎡ (약 4.84평)

건물면적: 24.34㎡ (약 7.36평)

건물지분: 24.34㎡ (약 7.36평)

1.4. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 -층/ 지상 6층 건물 내 제4층 제404호

사용승인일: 2021년 01월 07일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 대체로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 2필지의 정방형 토지로서 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다. 본건 남서측으로 약 6m 내외, 북동측 및 북서측으로 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역입니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (외국인, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 아파트 관련 등) 매수 시 자격 및 절차 확인이 필수적입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13321)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 이혜림 외 1명 (2021-01-11)

* 주택임차권: 임정현 (보증금 267,000,000원) (2024-05-30 말소)

* 공유자전원지분전부이전: 박미영 (2021-04-29)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (채권액 267,000,000원) (말소기준권리)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (성함: 임정현)

* 보증금: 267,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 03월 19일

* 확정일자: 2021년 01월 18일

* 배당신고일자: 2024년 05월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

3.4. 인수되는 권리

임차인의 대항력이 없으며, 특별매각조건에 따라 HUG(채권자)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 주거 밀집 지역에 속하며, 인근에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. '화원중학교'가 인근에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

'화원중학교'가 인근에 있어 교육 환경이 갖춰져 있으며, 주거 밀집 지역 특성상 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인, 아파트, 다세대 주택 등의 거래에 대해 허가 기간이 남아있어 매수인의 자격 및 관련 법규 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다. (지정 기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일, 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일 등)

6.2. 건물 연식

건축물대장상 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축 건물이나, 향후 유지보수 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 인근 혐오시설 유무

해당 물건지 주변 반경 1km 내부에 잠재적 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. (Google 지도, 네이버 지도 등 기반 조사)

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 신축된 도시형생활주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 권리관계 또한 HUG의 강제경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 이처럼 권리상 매우 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점은 매수자격에 제한을 줄 수 있으므로, 입찰 전 반드시 허가 가능 여부를 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 소형 주택

2021년 사용승인된 건물로, 1~2인 가구 수요에 적합한 소형 주거 공간으로서의 가치가 있습니다.

8.2. 안정적인 권리관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 과정이 비교적 순탄할 것으로 예상됩니다.

8.3. HUG 관련 특수 조건

HUG가 채권자이자 임차인으로서 대항력 포기 조건으로 매각됨에 따라, 보증금 미반환 등의 복잡한 임대차 관계 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연식의 'M펠리체'(2018년 건축, 37.05㎡)가 2026년 5월 1일에 300,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 ㎡당 약 8,097,153원으로 환산할 수 있습니다.

본건의 전용면적은 24.34㎡이므로, 이를 기준으로 산정한 예상 시세는 약 197,065,950원입니다.

감정가는 262,000,000원으로, 위 시세 정보와는 다소 차이가 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

건물 연식, 면적, 주변 시세, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 약 70%~85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

감정가 262,000,000원의 70%는 약 183,400,000원, 85%는 약 222,700,000원입니다.

주변 시세 분석으로 도출된 약 197,065,950원을 기준으로, 낙찰 가능성을 높이기 위해 상향 조정하여 190,000,000원 ~ 220,000,000원 사이를 예상 입찰가로 제시합니다.

단, 토지거래허가구역 지정으로 인한 매수 자격 제한 가능성을 감안하여, 실제 입찰 전 허가 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.