나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503888 [1] 대전광역시 서구 괴정동 70-19 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들 · 평가일 2025.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재‘괴정동 행정복지센터’북서측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택, 상가주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지대로서 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 토지이고, 주거용 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -바닥포장, 외부수도, 1층 소재 목재데크, 경제적 가치가 미미한 정원수 등은 일반적인 거래관행에 따라 토지가격에 포함평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, (사용승인 : 2017.03.20. / 1층 제1종근생(소매점) 18.48㎡ 증축 2017.06.20.) 외 벽 : 외장석재 마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

공부상 용도 기준 1층 : 제1종근린생활시설(소매점) 2층 : 다가구주택(6가구) 3층 : 다가구주택(6가구) 4층 : 다가구주택(3가구)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 각종 소방관련설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

-(확장형)발코니, 옥탑소재 계단실 등은 본 건물에 포함하여 평가하였음. -후첨 ‘건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물(㉠)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -다가구주택 등의 내부 조사는 불가하여, 건축물대장상 현황도면과 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였음. -후첨 ‘사진용지’와 같이 1층에 소재하는 조립식 창고, 파이프 및 아크릴 소재 가판대, 차양막 등은 이동가능한 것으로 판단되어 평가에서 제외함. -위반건축물로 지정되어 있음. (건축과-5418(2025.03.14.) 1층 조립식패널조 제1종근린생활시설 1.5㎡ 불법증축, 시정명령2025.03.14.)

물건 비고

1.일괄매각, 제시외 건물 포함. 발코니, 계단실, 필로티 주차장, 외부수도, 1층 목재테크, 정원수 포함.
2.1층 소재 조립식창고, 파이프 및 아크릴 소재 가판대, 차양막은 이동 가능하여 평가 제외
3.위반건축물로 지정되어 있음. 1층 조립식패널조 제1종근린생활시설 1.5㎡ 불법증축, 시정명령 2025.3.14.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경503888 (1)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 70-19

용도: 근린주택 (다가구주택 15가구, 제1종근린생활시설)

감정가: 2,075,923,200원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 확인 불가

1.2. 토지 정보

토지면적: 410.00㎡ (약 123.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 사다리형 토지, 주거용 및 근린생활시설 건부지로 이용 중.

인접 도로상태: 남서측으로 포장도로에 접함.

토지 이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

1.3. 건물 정보

건물면적: 614.24㎡ (약 185.83평)

건물 제시외면적: 63.84㎡ (약 19.32평) (발코니, 계단실, 필로티 주차장, 외부수도, 1층 목재테크, 정원수 포함)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

사용승인일: 2017년 3월 20일

건물 이용 현황: 1층 제1종근린생활시설(소매점), 2-4층 다가구주택(15가구)

설비내역: 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기, 각종 소방 설비 등.

부합물 및 종물: (확장형)발코니, 옥탑소재 계단실 등은 본 건물에 포함하여 평가. 소유자 미상의 제시외 건물(1동) 소재.

특이사항: 위반건축물 지정 (1층 조립식패널조 제1종근린생활시설 1.5㎡ 불법 증축, 시정명령 2025.3.14). 1층 조립식창고, 파이프 및 아크릴 소재 가판대, 차양막은 이동 가능하여 평가 제외.

1.4. 감정가 및 면적 요약

총 감정가: 2,075,923,200원

토지 면적: 410.00㎡ (약 123.93평)

건물 면적: 614.24㎡ (약 185.83평)

제시외 건물 면적: 63.84㎡ (약 19.32평)

총 건물 연면적 (제시외 포함): 678.08㎡ (약 205.15평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 대전광역시 서구 괴정동 소재‘괴정동 행정복지센터’북서측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택, 상가주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지대로서 제반 입지여건은 보통시됨.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진입 가능하며, 간선도로와의 접근성, 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부:

- 소유권 이전 및 보존 등기 다수 (1990년~2017년)

- 을7 근저당권 (2017년 3월 24일, 640,800,000원) - 말소기준권리

- 을7 근저당권 및 이후 설정된 모든 권리(압류, 임의경매, 가압류)는 현재 진행되는 경매로 인해 말소될 예정임.

- 등기부채권 총액: 647,498,891원

건물 등기부:

- 소유권 보존 및 이전 등기 (2017년)

- 을1 근저당권 (2017년 3월 24일, 640,800,000원) - 말소기준권리

- 을1 근저당권 및 이후 설정된 모든 권리(주택임차권, 압류, 임의경매, 가압류)는 현재 진행되는 경매로 인해 말소될 예정임.

- 등기부채권 총액: 1,370,548,891원

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

- 본 건에는 다수의 임차인이 거주 중인 것으로 파악되었습니다.

- 모든 임차인은 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, 이는 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸됨을 의미합니다.

- 임차 보증금 인수 금액은 '0원'으로 총계되어 있어, 낙찰자가 별도로 부담할 임차 보증금은 없습니다.

- 임차인 정보:

* 홍 (보증금: 3,000,000원, 차임: 250,000원, 전입: 2023-09-01, 확정: 2026-01-12)

* 한국토지주택공사(조 ) (보증금: 59,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2021-07-08, 확정: 2021-07-02)

* 조 (보증금: 65,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2017-03-31, 확정: 2017-03-31)

* 이 (보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2019-06-03, 확정: 2025-12-04)

* 한국토지주택공사(김 ) (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입: 2022-12-01, 확정: 미상)

* 김 (보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2022-12-01, 확정: 2022-11-17)

* 한국토지주택공사(오 ) (보증금: 94,050,000원, 차임: 0원, 전입: 2017-06-01, 확정: 2017-05-11)

* 조 (보증금: 95,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2019-03-21, 확정: 2019-03-04)

* 한국토지주택공사(이 ) (보증금: 70,000,000원, 전입: 2023-11-13, 확정: 2023-10-30)

* 김 (보증금: 65,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2020-05-11, 확정: 2020-04-20)

* 한국토지주택공사(유 ) (보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2020-12-10, 확정: 2020-11-30)

* 김 (보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2017-07-07, 확정: 2017-07-07)

* 이 (보증금: 20,000,000원, 차임: 500,000원, 전입: 2024-09-19, 확정: 2024-09-19)

* 한국토지주택공사(고 ) (보증금: 98,000,000원, 차임: 100,000원, 전입: 2023-07-13, 확정: 2023-06-02)

* 윤 (보증금: 55,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2021-05-24, 확정: 2021-04-28)

* 최 (보증금: 73,500,000원, 차임: 0원, 전입: 2021-04-05, 확정: 2021-03-04)

* 한국토지주택공사(변 ) (보증금: 150,000,000원, 차임: 450,000원, 전입: 2022-10-14, 확정: 2022-09-26)

- 주의: 한국토지주택공사(김 ) 임차인의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 확정일자가 미상이나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

- 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (지상권 등).

- 말소기준권리(을7 근저당권)보다 후순위의 모든 권리(임차권, 압류, 가압류, 임의경매)는 소멸됩니다.

- 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 분석

- 제공된 주변 매매 정보는 주로 다세대 및 연립주택으로, 본 건(근린주택, 2017년 준공)과는 건물 유형 및 규모에서 차이가 있습니다.

- 최근 매매 사례:

- 2026년 7월, 대호하이츠(다세대, 2015년 준공), 49.86㎡ (약 15.08평): 159,500,000원 (평당 약 1057만원)

- 2026년 7월, 영승골드빌라(다세대, 1997년 준공), 65.52㎡ (약 19.82평): 131,000,000원 (평당 약 661만원)

- 2026년 7월, 서일빌라(연립, 1991년 준공), 58.5㎡ (약 17.70평): 106,000,000원 (평당 약 599만원)

- 본 건은 2017년에 사용승인된 비교적 신축 건물로서, 상가와 주택이 복합된 근린주택의 특성을 가지고 있어 개별 호실 거래 사례와 직접 비교하기는 어렵습니다.

- 주변 다세대/연립 주택 시세는 평당 약 600만원~1000만원 이상으로 형성되어 있으며, 본건의 신축 연식과 규모를 고려하면 이보다 높은 가치를 인정받을 수 있습니다.

4.2. 건물 특성 반영 시세 분석

- 본 건은 연면적 614.24㎡ (약 185.83평)에 달하는 규모의 근린주택이며, 2017년 준공으로 신축에 해당합니다.

- 1층 근린생활시설과 2-4층 다가구주택(15가구)으로 구성되어 있어 임대 수익 창출 잠재력이 높습니다.

- 감정가 2,075,923,200원 (연면적 기준 평당 약 1,117만원)은 신축 연면적과 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다.

- 최신 준공 건물임을 감안하면, 주변 노후 건물 시세보다 높은 가치를 인정받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

- 괴정동 행정복지센터, 대전서부경찰서 등 관공서 접근성이 양호합니다.

- 인근에 상가 주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

- 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 교육시설

- 괴정초등학교, 괴정중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

- 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 법규 적용을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

- 본 건은 위반건축물로 지정되어 있습니다. 1층 조립식패널조 제1종근린생활시설 1.5㎡ 불법 증축 건에 대해 2025년 3월 14일 시정명령이 내려졌습니다.

- 이는 추후 철거, 이행강제금 부과, 또는 리모델링 시 추가 비용 발생 등의 위험이 될 수 있습니다. 다만, 위반 면적이 작아 큰 부담이 없을 가능성도 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

- 모든 임차인은 대항력이 없고 인수 보증금 또한 0원이므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없습니다.

- 다만, 임차인 명도 과정에서 시간적, 정신적 소요가 발생할 수 있습니다.

- 한국토지주택공사(김 ) 임차인의 경우, 보증금/차임 0원, 확정일자 미상으로 특이사항이 있으나 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

6.3. 기타 특이사항

- 제시외 건물(조립식 창고, 가판대, 차양막 등)은 이동 가능하여 평가에서 제외되었으므로, 매각 대상에 포함되더라도 실질적 가치는 미미할 수 있습니다.

7. 종합 의견

- 본 건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 신축(2017년 준공) 근린주택으로, 다가구주택 및 근린생활시설을 포함하고 있어 수익 창출 잠재력이 있습니다.

- 주변 입지 및 교통 여건이 양호하며, 학교 등 교육시설 접근성도 좋습니다.

- 모든 임차인이 대항력이 없고 인수 보증금도 없어 명도 리스크가 비교적 적습니다.

- 다만, 1.5㎡의 위반건축물이 존재하므로, 이 부분에 대한 추가 확인 및 비용 산정이 필요합니다.

- 감정가가 20.7억 원으로 높은 편이지만, 신축 건물이라는 장점을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 비교적 신축 건물(2017년 준공)로 리모델링 등 초기 투자 비용 절감 가능.

- 1층 상가와 다가구주택(15가구)으로 구성되어 안정적인 임대 수익 기대.

- 대항력 없는 임차인 다수, 인수 보증금 0원으로 명도 부담 최소화.

- 괴정동 소재, 행정복지센터, 학교 인근으로 주거 및 상업 기능 양호.

9. 예상 입찰가

- 본 건의 감정가는 2,075,923,200원입니다.

- 모든 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금 또한 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

- 다만, 1.5㎡의 위반건축물이 존재하며, 이로 인한 이행강제금 또는 원상복구 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

- 주변 시세 분석에서 유사한 규모 및 연식의 건물 거래 사례를 찾기 어렵지만, 신축 연면적 기준 평당 약 1,117만원으로 산정된 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

- 리스크 요인(위반건축물)을 고려하여 감정가 대비 85% ~ 95% 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

- 예상 입찰가 범위: 1,764,500,000원 ~ 1,972,100,000원

- 권장 입찰가: 1,850,000,000원 (감정가의 약 89%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.