나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13025 [1] 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제104동 제5층 제4502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 "연세중앙교회" 북동측에 위치하고, 주위는 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근으로 노선버스정류장이 및 지하철 오류역(1호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층건 내 제104동 제5층 제4502호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 "내부구조도"참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비. 소화설비, 주차장 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 완경사지에 조성된 3필 일단의 사다리형에 가까운 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 292,292-1번지 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하),대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군 사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.), 토지거래계약에관 한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트,연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.)임. - 292-2번지 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하),대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군 사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.), 토지거래계약에관 한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 사고지임

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2토지 별도등기 있음(을구1번 지상권 설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13025 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

1.2. 소재지

주소: 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제104동 제5층 제4502호

용도: 다세대주택

1.3. 면적

토지면적: 45.07㎡ (약 13.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.20㎡ (약 15.19평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

325,000,000원

1.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 "연세중앙교회" 북동측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 지하철 1호선 오류역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편이며, 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

- 292, 292-1번지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26. ~2026.8.25.)

- 292-2번지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26. ~2026.8.25.), 사고지

2.4. 인접 도로상태

본건 서측 및 북서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 2022년 2월 8일자 포천세무서장의 압류 등기가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

2토지에 별도 등기(을구1번 지상권 설정 등기)가 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 따라서 매수인이 인수하게 되므로 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: HAN SONG JOSEFINA CHARLOTTE

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-07

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자가 미래 시점으로 기재되어 있는 특이사항이 있습니다.

* 임차인: HAN SONG KARIN ELSIE HEDVIG SEONHEE

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-07

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자가 미래 시점으로 기재되어 있는 특이사항이 있습니다.

* 임차인: HAN SONG JUWON JOSEPH ALERIC

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-07

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자가 미래 시점으로 기재되어 있는 특이사항이 있습니다.

* 임차인: SONG SUNNY SEONHEE

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-28

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력이 있는 임차인으로, 보증금이 0원인 점은 특이사항이며, 인수 시 보증금 외 점유 권리에 대한 고려가 필요합니다.

* 임차인: 송수홍 (SONG SOOHONG)

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: (정보 없음)

* 확정일자: 2021-01-21

* 배당신고일자: 2025-12-08

* 대항력: 없음

* 비고: 본 경매의 채권자입니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 태백건설주식회사 (2016-09-12)

* 소유권이전: 김대성 (2021-01-28)

* 압류: 포천세무서장 (2022-02-08) - 말소기준권리

* 가압류: 주택도시보증공사 (2022-08-11) - 말소

* 압류: 서울특별시 (2023-04-18) - 말소

* 강제경매: 송수홍 (2025-11-24) - 말소

등기부채권 총액: 1,462,000,000원

4. 상권 분석

4.1. 주변 시설

관련 검색 결과, 본 물건지 주변에 특별히 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.2. 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 환경

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.2. 건축물 구조 및 설비

철근콘크리트구조이며, 지상 6층 건물 중 5층에 해당합니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 소화 설비, 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

5.3. 건물 정보

로제트힐 복합단지 내 104동에 속하며, 본 물건은 해당 동의 5층 4502호입니다. 총괄표제부에 따르면 로제트힐은 총 8개 동으로 이루어진 단지형 다세대주택이며, 총 117세대가 거주 가능합니다. 104동 자체는 6층 높이에 10세대로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

2토지에 설정된 을구1번 지상권 설정 등기는 매각으로 소멸되지 않아 매수인이 인수해야 합니다. 지상권의 내용에 따라 향후 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 SONG SUNNY SEONHEE가 보증금 0원으로 존재합니다. 금액이 0원이라도 대항력이 있으므로, 명도 시점에 따라 추가적인 협상이나 금전적 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, HAN SONG 계열 임차인들의 전입일자가 미래 시점(2025-10-07)으로 기재된 점은 특이하며, 실제 거주 여부 및 권리 관계 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획상 리스크

본 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 2025년 말까지는 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 향후 거래 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 서울 구로구 궁동에 위치한 다세대주택으로, 여러 권리관계 및 임차인 문제가 복합적으로 얽혀 있는 경매 물건입니다.

7.2. 장점

지하철 1호선 오류역을 이용할 수 있는 교통 편리성과 다세대 주택 밀집 지역으로서의 안정적인 주거 수요를 갖추고 있습니다.

7.3. 단점

매각 후에도 소멸되지 않는 지상권 등기가 존재하며, 대항력 있는 임차인 문제와 토지거래허가구역 지정 등 여러 리스크 요인이 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세차익 가능성

인수되는 권리 및 임차인 문제 등을 면밀히 분석하여 안전하게 명도 및 권리 정리가 가능하다면, 주변 시세 대비 합리적인 금액으로 취득하여 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 안정적인 주거 수요

궁동 지역은 다세대주택 밀집 지역으로, 꾸준한 임대 수요가 예상되어 장기 보유 시에도 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 지역의 다세대 주택 시세는 전용면적 46.29㎡(약 14평) 기준 2026년 7월에 23,000만원(2.3억원)에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 건물면적(50.20㎡, 약 15.2평)과 유사한 수준입니다. 다른 사례로는 28.18㎡(약 8.5평)가 13,000만원(1.3억원), 47.72㎡(약 14.4평)가 18,500만원(1.85억원)에 거래되었습니다.

9.2. 본건 물건 정보

본 건의 감정가는 325,000,000원(3.25억원)이며, 건물면적은 50.20㎡(약 15.2평), 토지면적은 45.07㎡(약 13.6평)입니다.

9.3. 시세 반영 및 분석

본 건의 감정가(3.25억원)는 최근 주변 시세(최고 2.3억원)보다 약 1억원 가량 높게 책정되어 있습니다. 이는 인수되는 지상권 설정 등기와 대항력 있는 임차인(SONG SUNNY SEONHEE, 보증금 0원)의 존재를 감안할 때, 매우 높은 수준으로 판단됩니다. 특히 지상권은 매각으로 소멸되지 않아 매수인이 부담해야 하는 권리이므로, 시세 대비 상당한 할인율이 적용되어야 합니다.

9.4. 예상 입찰가

인수되는 지상권의 가치 하락분, 대항력 있는 임차인의 명도 리스크, 그리고 주변 시세와의 격차를 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준인 2억 3천만원 ~ 2억 6천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다. 다만, 지상권의 상세 내용과 명도 예상 비용에 따라 입찰가는 더 낮아질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.