나이스옥션 법원경매 서산 2025타경917 [1] 충청남도 당진시 신평면 거산리 703-89 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2025.12.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 소재 신평면 행정복지센터 북서측 원거리, 송악읍 행정복지센터 남동측 원거리, 신평산업단지 남측 인근에 위치하며, 부근은 중소규모의 공장, 임야, 농경 지 및 주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 남서측 근거리에 서해안고속도로 당진IC, 남측 인근에 국도 32호선이 통과하고, 인근 에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통시되는 지역임.

형태 및 이용상태

동하향 완경사지대 내 토지들로서 기호(1) : 대체로 사각형으로 동측 인접지인 기호(6)에 비해 다소 고지인 현황 도로, 기호(2,3,5,10,11) : 대체로 사각형 및 부정형의 완경사지로서 현황 도로 상태, 기호(4,9) : 공장증설승인을 득하여 평탄하게 조성된 대체로 사각형의 잡종지 및 일부는 법면 상태, 기호(6) : 대체로 사다리형의 평탄하게 조성된 공업용 건물 부지 및 일부는 법면 상태임.

인접 도로상태

기호(1-3,5,10,11)은 폭 약 4-6미터 정도의 현황 도로 상태, 기호(4,9)는 기호(2,5,10)을 통하여 접근 가능하며, 기호(6)은 서측으로 현황 도로인 기호(1)과 접하나 고저차로 직접 진출입은 곤란한 것으로 보이고, 기호(4)를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4,5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(송악24 산업형), 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한), 준보전산지임. 기호(2,3,6,9,10) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(송악24 산업형), 가축사육제한구역(일부 제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)임. 기호(11) : 계획관리지역, 산업유통개발진흥지구, 성장관리계획구역(송악24 산업형), 지구단위 계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한), 농공단지, 공공시설구역임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 다수의 제시외 건물 및 구축물 등이 소재함.

공부와의 차이

기호(1-3,5,10,11)의 귀 제시목록상 지목은 임야, 공장용지, 전 등이나 현황 도로 상태이며, 기호(4,9)의 귀 제시목록상 지목은 임야, 전 등이나 공장증설승인을 득하여 평탄하게 조성된 잡종지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 기호(4,9)는 공장증설승인을 득하고 평탄하게 조성되어 있으나 준공기일은 도과된 상태로 조사되니 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(7) : 2005년 6월 사용승인된 철골조 기타지붕(판넬) 2층 건물로서 외벽 : 샌드위치 판넬 마감 등 내벽 : 샌드위치 판넬 및 몰탈위 페인팅 마감 등 바닥 : 화강석 및 에폭시 마감 등 창호 : 새시창 등임. 기호(8) : 2005년 6월 사용승인된 철골조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서 외벽 : 샌드위치 판넬 마감 등 내벽 : 샌드위치 판넬 등 바닥 : 에폭시 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

기호(7)의 1층 일부는 공장, 일부는 사무실, 휴게실, 화장실 등의 구조, 2층은 사무실, 화장실 등의 구조, 기호(8)은 공장 및 화장실 등의 구조임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 전기설비, 화재경보설비 등이 되어 있는 것으로 조사됨.

부합물 및 종물

다수의 제시외 건물, 구축물과 건물 내·외에 제시외 기계기구가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 장기간 사용치 아니한 것으로 보이는 바, 각종 설비의 정상가동 여부가 불분명 하니 유의하시기 바람. 3) 제시외 기계기구 중 수변전설비의 경우 한전과의 동력공급계약은 해지된 것으로 조사 되며, 기타 기계기구 또한 정상가동 여부가 불분명하니 유의하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 2,3,5,11. 지분매각
- 제시외 건물(감정평가서상 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥) 및 제시외 수변전설비(감정평가서상 ①)은 매각에 포함
- 제시외 기계기구(감정평가서상 ②, ③)는 매각에서 제외함
- 목록 1~3, 5, 10, 11. 지목은 "임야,공장용지, 전 등"이나 현황 "도로" 상태
- 목록 4,9. 지목은 "임야, 전"이나 현황 "잡종지"(공장증설승인 득하였으나 준공기일은 도과 관할관청에 문의요함)
- 목록 9,10. 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 매수보증금 몰수, 원상회복명령 발하여질 가능성 있음, 발급여부는 관할관청에 문의요함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경917 (1)

소재지: 충청남도 당진시 신평면 거산리 703-89

용도: 공장

감정가: 3,545,660,910원

토지면적: 10650.00㎡ (약 3221.63평)

토지지분: 10280.9448㎡ (약 3109.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1765.00㎡ (약 533.96평)

건물지분: 1765㎡ (약 533.96평)

건물 제시외면적: 415.20㎡

매각대상: 토지지분/건물전체매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각

주의사항: 일괄매각, 목록 2,3,5,11. 지분매각, 제시외 건물(감정평가서상 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥) 및 제시외 수변전설비(감정평가서상 ①)은 매각에 포함, 제시외 기계기구(감정평가서상 ②, ③)는 매각에서 제외함, 목록 1~3, 5, 10, 11. 지목은 "임야,공장용지, 전 등"이나 현황 "도로" 상태, 목록 4,9. 지목은 "임야, 전"이나 현황 "잡종지"(공장증설승인 득하였으나 준공기일은 도과 관할관청에 문의요함), 목록 9,10. 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 매수보증금 몰수, 원상회복명령 발하여질 가능성 있음, 발급여부는 관할관청에 문의요함)

2. 입지조건

주위환경: 본 건은 충청남도 당진시 소재 신평면 행정복지센터 북서측 원거리, 송악읍 행정복지센터 남동측 원거리, 신평산업단지 남측 인근에 위치하며, 부근은 중소규모의 공장, 임야, 농경지 및 주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본 건 남서측 근거리에 서해안고속도로 당진IC, 남측 인근에 국도 32호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통시되는 지역임.

인접 도로상태: 기호(1-3,5,10,11)은 폭 약 4-6미터 정도의 현황 도로 상태이며, 기호(4,9)는 접근 가능하고, 기호(6)은 서측으로 현황 도로인 기호(1)과 접하나 고저차로 직접 진출입은 곤란한 것으로 보이며, 기호(4)를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1,4,5): 계획관리지역, 성장관리계획구역(송악24 산업형), 가축사육제한구역(일부 제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한), 준보전산지.

* 기호(2,3,6,9,10): 계획관리지역, 성장관리계획구역(송악24 산업형), 가축사육제한구역(일부 제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한).

* 기호(11): 계획관리지역, 산업유통개발진흥지구, 성장관리계획구역(송악24 산업형), 지구단위 계획구역, 가축사육제한구역(일부 제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한), 농공단지, 공공시설구역.

3. 권리분석

말소기준권리: 을16 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022-03-25 접수, 2,530,000,000원)

등기부 요약 (토지):

* 소유권 이전: 김윤기 (2002-07-12), 덕보산업주식회사 (2004-08-24), 주식회사일오엠티 (2022-03-25)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022-03-25, 2,530,000,000원)

* 압류: 당진시 (2024-12-18), 당진시 (2025-06-24)

* 임의경매: 문창신용협동조합 (2025-11-25, 2,613,372,637원)

* 등기부채권 총액: 2,530,000,000원

등기부 요약 (건물):

* 소유권 보존: 덕보산업주식회사 (2006-06-30)

* 소유권 이전: 주식회사일오엠티 (2022-03-25)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022-03-25, 2,530,000,000원)

* 압류: 당진시 (2024-12-18)

* 임의경매: 문창신용협동조합 (2025-11-25, 2,613,372,637원)

* 등기부채권 총액: 2,530,000,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

지상권 개요: 해당사항 없음.

4. 상권분석

본 건은 중소규모 공장, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다. 신평산업단지 남측 인근에 있어 산업 활동이 이루어지는 지역으로 판단됩니다. 인근에 국도 및 고속도로IC가 있어 물류 이동에는 유리한 조건입니다.

5. 생활정보

본 물건은 공장 용도로, 일반적인 주거 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다. 다만, 인근에 행정복지센터가 원거리에 위치하고 있어 기본적인 행정 서비스 이용은 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 9, 10번지 필지는 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금 몰수 및 원상회복명령의 가능성이 있습니다. 발급 가능 여부는 관할 관청에 문의해야 합니다.

* 지분매각: 목록 2, 3, 5, 11번 필지는 지분매각 대상이므로, 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 지분 활용에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 현황 도로: 목록 1~3, 5, 10, 11번 필지는 공부상 지목이 임야, 공장용지, 전 등이나 현황 도로 상태입니다. 이는 토지 이용 및 활용에 있어 잠재적 문제를 야기할 수 있습니다.

* 준공기일 도과: 목록 4, 9번 필지는 공장증설 승인은 받았으나 준공 기일이 도과된 상태로, 관련 규제 및 확인이 필요합니다. 정확한 사항은 관할 관청에 문의해야 합니다.

* 설비 상태: 건물은 장기간 사용하지 않은 것으로 보이며, 각종 설비의 정상 가동 여부가 불분명합니다. 또한, 제시외 수변전 설비의 경우 한국전력과의 동력 공급 계약이 해지된 것으로 조사되었습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 신평면 거산리 일원에서 축사 등 환경 문제 시설을 이전하고 도시 재생 센터를 조성하는 사업이 진행된 바 있어, 해당 지역의 환경 개선 노력이 있었음을 알 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 신평면 거산리에 위치한 공장 용지의 경매 물건입니다. 넓은 토지와 공장 건물을 포함하고 있으며, 교통 접근성은 양호한 편입니다. 하지만, 지분매각, 현황 도로, 농지취득자격증명 요구, 준공 기일 도과 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 가지고 있어 철저한 사전 조사가 필요합니다. 또한, 설비의 노후화 및 동력 공급 계약 해지 등도 주요 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 인근 위치: 신평산업단지 남측 인근에 위치하여 산업 활동과의 연계성이 높습니다.

* 넓은 토지 면적: 10,650.00㎡ (약 3,221.63평)의 넓은 토지를 확보하고 있어 증설 또는 재개발 잠재력이 있습니다.

* 활용 가능성: 공장으로 사용되었던 만큼, 기본적인 시설을 활용하거나 리모델링을 통해 재활용 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 3,545,660,910원

본 물건은 제시된 정보만으로는 정확한 시장 가치 산정 및 최적 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 감정가는 3,545,660,910원이며, 이는 주요 참고 자료로 활용될 수 있습니다. 다만, 앞서 언급된 여러 리스크 요소를 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

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