나이스옥션 법원경매 천안 2025타경798 [1] 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 2층246호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 "탕정온샘도서관" 북서측 인근에 위치하는 "유니콘101 제1동 제2층 제246호 제247호 및 제9층 제976호 이며, 주위 인근은 아산플레이시티2 일반산업단지 인근으로 대규모의 아파트단지, 신축중인 공장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반환경은 보통인 편임.

교통상황

차량출입 용이하고 지하주차장설비되어 있으며 인도에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 제2층 제246호,제247호, 제9층 제976호로 (사용승인일 2022.12.29) 외벽 : 강화유리 마감 내벽 : 시멘몰탈위 페인트 및 인테리어 등 마감 창호 : 알미늄샤시에 페어글라스 등 임.

이용상태

기호 가,나 : 사무실 (정&정 보험 연구소) 기호 다 : 공장지원시설

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 승강기 설비, 시스템 냉난방설비, 소화전설비 및 지하주차장 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-탕35)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천공보호구역(온천공보호구역)<온천법>, 택지개발지구(2012-07-05)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 하나의 사무실로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경798 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 2층246호

* 용도: 공장 (사무실, 공장지원시설 복합 용도)

* 감정가: 616,000,000원

* 토지 면적: 60.26㎡ (약 18.23평)

* 건물 면적: 181.61㎡ (약 54.94평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 국민은행 (등기부상 근저당권자)

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 1. 일괄매각. 2. 하나의 사무실로 이용 중임.

2. 입지조건

* 주위 환경:

본 건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 "탕정온샘도서관" 북서측 인근에 위치합니다. 아산플레이시티2 일반산업단지 인근으로 대규모 아파트 단지, 신축 중인 공장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황:

차량 출입이 용이하며 지하 주차장 설비가 갖추어져 있습니다. 또한, 인도에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로 상태:

본 건 건물 북측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구)으로 지정되어 있습니다. 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 온천공보호구역, 택지개발지구 등의 제한사항이 있습니다.

* 건물 구조 및 연식:

철근콘크리트 구조의 10층 건물 내에 위치하며, 본 건은 2층 246호입니다. 사용승인일은 2022년 12월 29일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2023년 3월 23일 접수된 국민은행 근저당권 (을1) 입니다.

* 등기부 현황:

본 건 건물 등기부에는 소유권이전(신탁등기말소), 근저당, 가압류 (삼성카드, 케이비국민카드), 압류 (아산시), 임의경매 (국민은행) 등 다수의 권리 변동이 확인됩니다. 모든 권리는 말소기준권리인 국민은행 근저당 이하로 순차적으로 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 443,217,019원입니다.

* 임차인 현황:

현재 임차인 이 씨가 보증금 30,000,000원, 차임 300,000원에 거주 중이나, 전입일자 및 확정일자 정보가 확인되지 않으며 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 인수 보증금:

상기 임차인의 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 주변 상권 특성:

본 건이 소재한 아산시 탕정면 지역은 대규모 아파트 단지 개발과 함께 산업단지가 조성되면서 주거 및 산업 기능이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다. 특히 아산플레이시티2 일반산업단지 인근에 위치하여 관련 기업 종사자를 대상으로 하는 근린생활시설 및 지원시설의 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. 또한, 신축 중인 공장 및 다양한 시설들이 혼재하는 지역적 특성을 고려할 때, 해당 지역의 상권은 지속적인 성장 가능성을 내포하고 있습니다.

* 경쟁 환경:

주변에 대규모 아파트 단지가 있어 배후 주거 수요가 풍부한 편이며, 산업단지 또한 인접해 있어 직주근접 수요도 기대할 수 있습니다. 다만, 유사한 용도의 건물 및 상가 시설이 공급될 가능성이 있어 경쟁 환경에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 편의 시설:

인근에 탕정온샘도서관이 위치하여 교육 및 문화 접근성이 양호한 편입니다. 각종 근린생활시설 또한 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에는 큰 불편이 없을 것으로 보입니다.

* 교육 시설:

주변에 대규모 아파트 단지가 있어 학교 시설 또한 충분히 확보될 가능성이 높습니다. (구체적 학군 정보는 추가 확인 필요)

* 의료 시설:

인근 지역의 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 도시 지역의 인프라를 감안할 때 기본적인 의료 서비스 이용은 가능할 것으로 예상됩니다. (추가 확인 필요)

* 주변 환경 (혐오시설 포함):

Google 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 축사 등)에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 아파트 단지, 산업단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 개발 지역으로, 주거 및 산업 활동에 부정적인 영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설의 존재 가능성은 낮다고 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건:

유동화 물건이라는 점은 자산유동화증권(ABS) 등의 기초자산으로 편입되었음을 의미하며, 이는 거래 구조가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 다만, 현재 권리 분석 상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 용도 복합성:

건물의 주 용도가 공장으로 되어 있으나, 실제 이용 상태는 사무실 및 공장지원시설로 확인됩니다. 또한, "하나의 사무실로 이용 중임"이라는 특이사항은 해당 호실들이 통합되어 사용되고 있거나, 임차인이 단독으로 사용하는 등 현재 이용 형태가 감정평가 시점과 다를 수 있음을 시사합니다. 이는 향후 명도 및 활용 계획 수립 시 고려해야 할 부분입니다.

* 토지 이용 제한:

가축사육제한구역, 온천공보호구역 등의 지정은 향후 토지 이용이나 개발 행위에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

* 신축 건물 하자 가능성:

건물 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축이지만, 모든 신축 건물은 잠재적인 하자 가능성을 내포하고 있습니다. (건축물대장 및 현장 확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 신축 건물(2022년 사용승인)에 해당하는 아산시 탕정면 소재 유니콘101 건물 내 2층 246호입니다. 아산플레이시티2 일반산업단지 인근에 위치하여 산업 활동과 주거 기능이 혼합된 지역에 자리하고 있어, 직주근접 효과 및 지역 내 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다. 권리관계는 국민은행 근저당을 말소기준으로 모두 소멸되는 깔끔한 상태이며, 임차인의 대항력도 없어 인수 부담이 없습니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 토지 이용 제한 사항, 그리고 실제 이용 형태에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 전반적으로 입지 조건, 건물 상태, 권리 관계를 종합할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 사용승인): 비교적 최신 건축물로 하자 발생 가능성이 낮고 유지보수 비용 절감 효과 기대.

* 우수한 입지: 산업단지와 주거 단지가 혼재된 지역으로, 다양한 수요층 확보 용이.

* 권리관계 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 및 임차인 인수 부담 없음.

* 성장 가능 지역: 아산시 탕정면은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로 향후 가치 상승 기대.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 도로 접근성 양호, 대중교통 이용 편리, 기본적인 생활 편의시설 확보.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없는 상태이므로, 감정가 616,000,000원을 기준으로 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다. 예상 입찰가 산정 시에는 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 가능성, 본건의 개별적 특성(층수, 조망, 내부 상태 등)을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 시점에서 구체적인 입찰가를 제시하기는 어려우나, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 시장 상황 및 경쟁 강도를 고려하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. (세부 입찰 전략은 전문가와 상의 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.