나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9169 [1] 제주특별자치도 서귀포시 하예동 15-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라감정 · 평가일 2025.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 상예동 소재 '예래초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위 는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 과수원으로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 왕복2차선의 아스콘 포장도로, 북동측으로 폭 약 3~4m 내외의 콘크리트 포장도로 에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-09) , 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 하수처리구역(2024-10- 16)<하수도법>.

제시목록 외의 물건

제시외건물(ㄱ), 이동식컨테이너 1동이 소재함.

공부와의 차이

공부상 지목이 '전'이나 현황 '과수원'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

과수목 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9169 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 하예동 15-1

용도: 전 (현황: 과수원)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

1.2. 면적 정보

토지면적: 1287.00㎡ (약 389.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

감정가: 1,172,763,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 상예동 소재 '예래초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부채권 총액은 1,793,520,873원입니다.

주요 등기사항은 다음과 같습니다.

* 갑1: 소유권이전 (강용수, 1997-08-19)

* 을13: 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 2020-11-20, 금540,000,000원)

* 을14: 지상권설정 (예래동새마을금고, 2020-11-20) - 말소

* 을15: 근저당권 (예래동새마을금고, 2023-04-05, 금240,000,000원) - 말소

* 갑2: 가압류 (제주남원동부새마을금고, 2024-04-23, 금1,000,000,000원) - 말소

* 갑3: 가압류 (제주은행, 2025-05-14, 금13,520,873원) - 말소

* 을14-1: 14번지상권이전 (엠씨아이대부주식회사, 2025-08-29) - 말소

* 갑4: 임의경매 (엠씨아이대부, 2025-11-25, 483,719,699원) - 본건 경매개시결정

* 갑5: 압류 (제주특별자치도, 2026-06-19) - 말소

3.2. 말소기준권리

을13 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 2020-11-20)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부 요약상 을14, 을14-1 지상권 관련 권리는 모두 말소 처리되어 있어 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있어 다양한 주거 및 생활 환경이 공존하고 있습니다.

4.2. 용도 지역

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 용도와 일부 근린생활시설 등의 건축이 가능합니다. 다만, 고도지구(20M 이하) 규제가 적용됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 남서측 인근에 예래초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 관광지로는 예래생태체험관, 중문관광단지 등이 있습니다.

5.3. 의료 시설

검색 결과, 인근에 종합병원이 직접적으로 언급되지는 않으나, 서귀포시 내에는 다수의 병원 및 의원급 의료시설이 운영 중일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건은 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 하수처리구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 특히 고도지구는 건축물의 높이에 제한을 두므로 개발 시 고려가 필요합니다.

6.2. 공부상 지목과 현황 차이

공부상 지목은 '전'이나 현황은 '과수원'으로 이용 중입니다.

6.3. 제시 외 물건

제시외건물(ㄱ) 및 이동식 컨테이너 1동이 소재하나, 매각에서는 제외되었습니다. 파이프조 비닐하우스 약 44㎡도 제시외 건물로 언급되었습니다.

6.4. 과수목 포함 평가

토지에 식재된 과수목(감귤나무)은 토지에 포함하여 감정평가되었습니다. 이는 매수인이 인수하는 대상에 포함됩니다.

6.5. 임대 관계 미상

임대관계는 미상으로, 추후 임차인이 존재할 경우 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.

6.6. 주변 혐오 시설

서귀포시 안덕면 상천리 일원에 광역 폐기물 소각시설(하루 처리 용량 380t) 건립이 추진된 사례가 있습니다. 현재 본건 소재지인 하예동 15-1 인근에서 직접적으로 운영 중이거나 계획된 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서귀포시 하예동에 위치한 전(현황 과수원)으로, 주위 환경이 비교적 양호하고 예래초등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다. 제2종일반주거지역으로 개발 가능성이 있으나, 고도지구 등 다양한 도시계획 제한사항이 존재합니다. 감정가는 11억 7천여만원이며, 토지면적은 약 389평입니다. 등기부상 모든 권리가 말소 예정으로 인수 부담은 적으나, 임대관계 미상 등의 사항은 추가 확인이 필요합니다. 과수목이 토지에 포함 평가되어 있어 현 상태로의 활용이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 서귀포시의 우수한 자연환경과 관광지 접근성.

* 제2종일반주거지역으로 향후 개발 가능성 잠재.

* 예래초등학교 인접으로 교육 환경 우수.

* 과수목이 평가에 포함되어 현황대로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 1,172,763,000원을 기준으로, 물건의 현황, 입지, 개발 잠재력, 권리 분석 내용 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다. 본 물건은 토지 자체의 가치와 함께 현재의 과수원으로서의 기능, 그리고 향후 개발 가능성을 복합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.