나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35051 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 464-23 그라하씨티 8층803호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교"남측에 위치하며, 주변은 동유형의 공동주택 및 업무시설, 다세대주택, 숙박시설 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환 경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부천역(지하철1호선)등이 소재하는 바, 대중 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물내 제8층 제803호로서, (사용승인일2013.05.29) 외벽: 석재타일 붙임 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 "아파트(도시형생활주택-원룸형)"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, "공동주택 제1.2종근린생활시설" 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~20 26.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경35051 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 464-23 그라하씨티 8층803호

새 주소: 경기도 부천시 원미구 신흥로22번길 15 (심곡동)

건물명: GRAHACITY

용도: 도시형생활주택 (아파트-원룸형)

사용승인일: 2013년 05월 29일

총 층수: 9층 (본건 8층)

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.00㎡ (약 2.12평)

토지 지분: 7.000000000000001㎡ (약 2.12평)

건물면적 (전용면적): 20.15㎡ (약 6.09평)

건물 지분: 20.15㎡ (약 6.09평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 감정가

102,000,000원

1.6. 건축물 일반정보

주용도: 공동주택 (제1.2종근린생활시설 겸용)

건폐율: 65.53%

용적률: 412.05%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 남측에 위치합니다. 주변은 동유형의 공동주택, 업무시설, 다세대주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 1호선 부천역이 인근에 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 남서측으로 세로의 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 07월 06일 접수된 엠메이드대부의 가압류(갑4)입니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 119,892,566원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(윤 ) (전입일자: 2022-03-15, 확정일자: 2022-01-11)

* 보증금: 109,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2024-04-15

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권등기(을3)가 있으나, 등기부상 말소되었으며 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 3번의 주택임차권등기가 존재하였으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었고, 등기부상 말소 처리되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

본 물건은 일반상업지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다. "부천대학교"가 인근에 있어 학생 유동인구의 영향도 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 지역 특성

본 물건이 위치한 심곡동 일대는 공동주택, 업무시설, 상업시설 등이 복합적으로 분포하는 지역으로, 주거와 상업 기능을 동시에 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

인근에 "부천대학교"가 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다.

5.2. 교통 및 편의시설

지하철 1호선 부천역 이용이 편리하며, 인근 버스정류장 또한 다수 소재합니다. 생활 편의시설로는 근린생활시설들이 주변에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 대상 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수조건 변경 및 임차인과의 복잡한 권리관계가 존재하여, 세부적인 확인 및 검토가 필요합니다.

6.3. 소형 면적의 환금성

건물 전용면적이 20.15㎡(약 6.09평)으로 소형 주거시설에 해당하여, 향후 매각 시 환금성 측면을 고려해야 할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역의 개발 및 주거 환경에 대한 잠재적 영향으로 혐오시설(폐기물처리시설, 소각장 등)의 존재 가능성을 확인해야 하나, 본 물건지에서 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 부천시 대장동 등 인근 지역에 자원순환센터, 광역소각장 등의 시설이 계획되거나 운영 중인 사례가 있어, 간접적인 환경 영향 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 1인 가구 또는 소규모 투자 목적에 적합한 물건입니다. 2013년 신축된 건물로 비교적 최신 상태를 유지하고 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인 인수 조건 변경 등 복잡한 권리관계가 존재하므로, 입찰 전 관련 내용을 면밀히 검토하고 확인하는 것이 필수적입니다. 특히 임차인의 대항력 유무와 HUG의 정확한 인수 조건 및 말소 확약서의 효력 등을 명확히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 소형 면적(20.15㎡)으로 낮은 초기 투자 비용으로 접근 가능합니다.

* 도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

* 주변이 상업 및 업무시설이 혼재된 지역으로 유동인구가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 102,000,000원입니다. 제공된 주변 실거래가 정보는 주로 '다세대' 주택으로, 본 물건(도시형생활주택)과는 직접적인 비교가 다소 어렵습니다.

2026년 3월 거래된 31.01㎡(약 9.38평) 다세대 주택이 8,300만원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 267만원 수준입니다. 이를 본 물건의 전용면적 20.15㎡에 적용할 경우 약 5,385만원이 산출됩니다.

다른 다세대 주택들의 면적 대비 가격을 고려할 때, 본 물건의 감정가(102,000,000원, ㎡당 약 506만원)는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

주택도시보증공사(HUG)와의 권리관계가 명확히 정리되고 인수 부담이 없을 경우, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

권리관계 명확성, 임대 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 60,000,000원에서 75,000,000원 범위로 제시합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 더욱 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.