나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35035 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 3-81 우성빌라 나동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 주위는 다세대주택, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 3층 301호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 미상임. 창호 : 알루미늄샷시, 하이샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택임. ※ 후첨 "건물내부구조도 및 임대상황' 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35035 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 여월동 3-81 우성빌라 나동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 135,000,000원

토지면적: 34.64㎡ (약 10.48평)

토지지분: 34.64㎡ (약 10.48평)

건물면적: 42.33㎡ (약 12.80평)

건물지분: 42.33㎡ (약 12.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

건축물 현황:

* 건물명: 우성빌라 나동

* 층수: 4층 건물 중 3층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 1994.08.29

* 대지면적: 370.8㎡ (총 112.16평)

* 건축면적: 146.25㎡ (총 44.24평)

* 연면적: 553.32㎡ (총 167.36평)

1.2. 입지조건

주위 환경

* 본건 주위는 다세대주택, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난한 편임.

도로 상황

* 북측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

1.3. 권리분석

말소기준권리: 광명세무서장의 압류 (2023-01-31)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (8번 주택임차권은 말소 예정으로 파악됨)

인수되는 권리: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황

* 주요 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 118,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-05-10 / 2021-03-11

* 대항력: 없음

* 참고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담이 없습니다. (말소 기준 권리보다 후순위임)

1.4. 상권분석

주변 건물 구성

* 인근은 다세대주택, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대임.

최근 실거래 사례 분석 (단지/건물 유형 유사 매물 중심)

* 에스디위너스빌 (2014년식, 40.66㎡): 2025년 12월 186,000,000원

* 세븐캐슬 (2020년식, 52.2㎡): 2025년 12월 270,000,000원

* 아남파크타운(3-80) (1994년식, 41.91㎡): 2026년 7월 96,000,000원

분석

* 본건(42.33㎡, 1994년식)은 면적 및 건축 연도가 유사한 '아남파크타운'의 실거래가(96,000,000원)와, 면적이 유사하고 연식이 다소 최신인 '에스디위너스빌'의 실거래가(186,000,000원)를 참고할 때, 감정가(135,000,000원)는 시장 상황 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 주택지대이므로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함.

혐오시설 유무

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역 지정

* 본 물건 소재지는 2025.8.26.~2026.8.25.까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요함. 이는 향후 매각 및 소유권 이전 절차에 제약이 될 수 있음.

SGI 인수조건 변경

* 'SGI 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용 파악 필요. 금융 및 보증 관련 사항일 수 있으며, 향후 인수 시 예상치 못한 추가 조건이나 부담이 발생할 가능성 있음.

건축 연식

* 건축 연도가 1994년으로 노후화되어 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있음.

권리관계 확인 (물건명세서 일부 불일치)

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 8번 주택임차권이 명시되어 있으나, 등기부 요약 및 권리분석 상 말소 예정으로 판단됨. 최종 입찰 전 인수 여부 재확인 필요. (다만, 대항력 없음 및 보증금 인수 0원으로 보아 소멸될 가능성이 높음)

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동에 위치한 다세대주택으로, 주거지대로서의 입지 조건은 무난함.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위인 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 'SGI 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 본건의 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 충분한 조사 및 검토가 필수적임.

감정가는 최근 유사 물건 시세 대비 낮은 편으로, 시장 분석에 따른 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치.

현재 감정가 대비 시장 시세가 높을 가능성 존재.

권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담 적음 (예상).

1.9. 예상 입찰가

본건은 건축 연식이 오래되었고, 토지거래허가구역 지정 및 SGI 인수조건 변경과 같은 리스크 요인을 고려해야 합니다.

임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

주변 시세 및 감정가, 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.