나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514290 [1] 인천광역시 부평구 부평동 503-4 힐캐슬 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하는 "부평역" 북동측에 위치하며 인근에 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브,평스라브지붕 12층 중 제5층 제501호 건으로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : - 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행하는 2025타경514290 (1) 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514290 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 503-4 힐캐슬 5층 501호

* 건물명: 힐캐슬

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 205,000,000원

* 토지면적: 10.24㎡ (약 3.09평)

* 건물면적: 63.49㎡ (약 19.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 인수

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 인수

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, 지하철 1호선 부평역 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다수의 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하여 상업지역의 특성을 보입니다.

* 교통상황: 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 남측으로 포장된 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매는 인천지방법원 2025타경514290 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매입니다. 채권자는 한OOOOOOO이며, 말소기준권리는 2025년 11월 27일 접수된 인천지방법원의 강제경매개시결정(을구 4번)입니다.

등기부등본 상 소유권 변동 내역은 확인되나, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 을구 5번: 주택임차권 (황선우), 접수일자 2024년 08월 09일. 권리금액 162,000,000원. 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, 비고란에 '인수'로 표시되어 있습니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 함을 의미합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 황선우 (한국주택금융공사)

* 보증금: 162,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 20일

* 확정일자: 2022년 04월 12일

* 대항력: 있음

* 권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함을 명시한 것으로 해석됩니다.

결론적으로, 본건은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하여, 해당 임차인의 보증금 162,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 하는 리스크가 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부평동 일대는 부평역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 다양한 소매점, 음식점, 금융기관 등 근린생활시설이 풍부하여 유동인구가 많습니다. 오피스텔 및 상가 건물이 밀집해 있어 관련 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보: 본건은 철근콘크리트 구조의 12층 건물 중 5층 501호에 위치합니다. (사용승인일: 2015년 01월 22일)

* 내부 시설: 위생, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 주변 시설: 주거 및 상업 시설과 인접하여 생활 편의성이 높은 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 황선우의 보증금 162,000,000원 인수 부담입니다. 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인은 해당 잔액을 추가로 부담해야 합니다.

감정평가액(205,000,000원) 대비 현재 실제 시장 시세가 낮을 가능성이 있으며, 인수해야 하는 임차 보증금이 현재 시세보다 높을 경우 총 투자 비용이 시세보다 높아져 손실이 발생할 수 있습니다. 현재 유사 오피스텔의 시장 시세는 약 100,000,000원 ~ 120,000,000원 수준으로 파악됩니다.

부동산 강제경매 특성상 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 소지가 있습니다. 또한, 과거 부평 캠프마켓 지역에서 독성물질 처리 관련 이슈가 있었으나, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부평역 역세권에 위치한 오피스텔로 입지 조건은 양호한 편입니다. 다만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 162,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리 하자가 존재합니다. 감정가액과 실제 시장 시세, 그리고 인수 부담해야 할 임차 보증금을 면밀히 비교 분석하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 부평역 역세권의 우수한 입지: 유동인구가 많고 상업 시설이 발달한 지역으로 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수익 가능성: 임차인이 대항력과 확정일자를 갖추고 있어, 인수 후 적절한 임대 관리를 통해 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다 (단, 보증금 외 차임이 0원이므로 실제 임대차 계약 조건 확인 필요).

* 감정가액 대비 시세 차익 가능성: 만약 시세가 감정가액보다 현저히 낮고, 인수 부담이 충분히 고려된 입찰가를 산정한다면 시세 차익을 노려볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 205,000,000원입니다. 매수인이 인수해야 하는 선순위 임차인의 보증금은 162,000,000원입니다. 이는 현재 시장 시세보다 높은 금액으로, 실질적인 부동산의 에쿼티(Equity) 가치가 마이너스(-)를 기록할 가능성이 있습니다. 따라서, 낙찰 후 총 부담 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

현재 유사 오피스텔의 시장 시세는 약 100,000,000원 ~ 120,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정평가액을 기준으로 산출한 잠재적 에쿼티 가치는 약 43,000,000원 (205,000,000원 - 162,000,000원)입니다.

현재 시장 상황과 권리 분석상 리스크를 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 약 30,000,000원에서 40,000,000원 범위로 제안합니다. 최종 예상 입찰가를 약 35,000,000원으로 제시하며, 이는 인수 보증금(162,000,000원)을 제외한 입찰 금액입니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 시장 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.