나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13411 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제10층 제1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설 및 업무시설과 소규모 아파트 및 다세대주택등의 공동주택등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 북동측 근거리에 지하철 2, 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층건(사용승인일자: 2020. 12. 3)중 제 10층 제 1004호로 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

오피스텔로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 방2, 주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 기계식주차설비등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 대체로 장방형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(오피스텔)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6미터폭(월정로20길)의 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 2) 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임 2) 본건이 속한 구분건물은 오피스텔 43개호로 구성되어 있음

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13411 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제10층 제1004호

용도: 오피스텔

감정가: 288,000,000원

토지면적: 8.11㎡ (약 2.45평)

토지지분: 8.11㎡ (약 2.45평)

건물면적: 29.72㎡ (약 8.99평)

건물지분: 29.72㎡ (약 8.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일자: 2020년 12월 3일

총 호수: 43개 호실

2. 입지조건

입지 개요:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 소규모 아파트 및 다세대주택 등 공동주택이 혼재되어 있어 주거지로서의 제반 여건은 보통 수준입니다.

교통:

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 북동측 근거리에는 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

도로:

본건은 남측으로 약 6미터 폭의 포장도로(월정로20길)와 접하고 있으며, 출입도로 상태는 보통입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

말소기준권리는 2022년 9월 14일 접수된 강서세무서장의 압류(체납징세)입니다.

인수되는 권리:

본 매각물건은 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (배정빈)

* 보증금: 248,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 13일

* 확정일자: 2021년 8월 2일

* 배당신고일자: 2023년 8월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각.

권리 분석 요약:

등기부등본상 강서세무서장의 압류가 말소기준권리이며, 이에 따른 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 248,000,000원에 대한 대항력은 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 서울 강서구 화곡동 일대는 업무시설과 근린생활시설, 주거용 건물들이 혼재되어 있는 지역입니다. 인근에는 "화곡1동주민센터"가 있으며, 대중교통 이용이 편리한 "까치산역"(2, 5호선)이 근거리에 위치해 있어 접근성이 좋습니다. 건물은 총 43개 호실로 구성되어 있어 소규모 상권보다는 주거 및 업무 기능이 복합된 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

편의시설:

인근에 근린생활시설 및 업무시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 구체적인 대형 편의시설 정보는 부족하나, 주거지로서의 제반 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

주거 환경:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 12층 건물 중 제10층 제1004호입니다.

* 내부 구성: 오피스텔로 이용 중이며, 건축물 현황도 기준 방 2개, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 급탕 및 급배수 위생 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기:

본 물건은 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항 및 조건 변경이 있습니다. 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 매각으로 보증금 인수 부담이 없습니다. 그러나 HUG 인수조건 변경이라는 문구는 계약 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다.

토지이용계획 및 제한사항:

본건 토지는 다음과 같은 도시계획 및 제한사항이 있습니다.

* 중요시설물보호지구(공항)

* 진입표면구역(진입표면)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 및 아파트 용도, 지정기간 2025.8.26~2026.8.25 및 2025.10.20~2026.12.31)

혐오시설:

주변 지역 조사 결과, 화곡동 938-9번지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물처리시설, 대규모 공장 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 강서구는 과거 건폐장 이전 문제 등으로 인해 혐오시설에 대한 지역적 민감성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2025타경13411 (1)호 물건은 2020년 12월에 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔입니다. 까치산역(2, 5호선) 이용이 가능하여 교통이 편리하며, 주거 및 업무 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 권리분석상으로는 임차인(HUG)의 보증금 인수 부담이 없어 명확한 권리관계가 특징입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 토지이용계획상의 제한사항 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2020년에 준공되어 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

편리한 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

명확한 권리관계: 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도 및 명의이전 절차가 비교적 간편할 것으로 예상됩니다.

잠재적 시세차익: 지역 개발 및 교통 개선 호재에 따른 시세 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 288,000,000원입니다. 주변 시세 및 유사 물건 경매 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 수준에서 결정될 가능성이 있습니다. 특히, 2025년 11월 20일에 주택도시보증공사에 의한 강제경매가 말소 기준권리가 될 예정이며, 이는 해당 경매 건이 낙찰되면 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다.

본 건과 유사한 조건의 오피스텔(전용면적 약 29.72㎡, 까치산역 인근)의 최근 시세는 2억 4천만원 ~ 2억 8천만원 수준으로 파악됩니다. 다만, 경매 물건은 특수조건 및 HUG 관련 변경사항이 있어 시세보다 낮게 낙찰될 가능성도 있습니다.

상기 정보를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이 가격대는 현재 파악된 시장 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 예상 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.