나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514205 [1] 인천광역시 서구 연희동 733-5 삼백타운 105동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "서곶초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물내 5층502호로서, 외 벽 : 드라이비트 마감 등. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시 창호 등. (사용승인일 : 2001.07.27)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 노폭 8m 및 6m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025 -05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청 평생교육건강과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등 의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514205 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 733-5 삼백타운 105동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 138,000,000원

토지면적: 24.74㎡ (약 7.48평)

토지지분: 24.74㎡ (약 7.48평)

건물면적: 57.54㎡ (약 17.41평)

건물지분: 57.54㎡ (약 17.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "서곶초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로 형성되어 있음.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

1.2. 3.건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 5층 502호로서, 사용승인일은 2001년 7월 27일임.

1.2. 4.토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 장방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

1.2. 5.인접 도로상태

본건 남측 및 북측으로 노폭 8m 및 6m 내외의 도로에 각각 접함.

1.2. 6.토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있음.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

압류(교통행정 과-12492) - 2020년 8월 20일 접수.

1.3. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 11번 임차권등기(다만, 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨)"로 기재되어 있으나, 등기부 요약 상 을구 11번 주택임차권은 한국토지주택공사 명의로 2024년 7월 10일에 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 또한, 임차인 현황 상 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 이 부분은 권리관계의 해석에 주의가 필요하며, 현장 확인 및 법률 전문가와 상담이 권장됩니다.

1.3. 3.인수 보증금 합계

0원.

1.3. 4.주요 권리 내역

* 을구 11번: 주택임차권 (한국토지주택공사) - 보증금 120,000,000원. 등기부상 말소.

* 압류 내역 (갑 17, 18, 20, 22, 24): 인천광역시계양구, 인천광역시, 국민건강보험공단, 송파구, 서구 등 다수. 등기부상 말소.

* 가압류 내역 (갑 23): 윤영순 - 금 592,602,739원. 등기부상 말소.

* 강제경매 내역 (갑 25): 서울보증보험 - 금 124,721,095원. 등기부상 말소 (본건 경매 개시 결정).

1.3. 5.임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사(입주자:전영아))

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 2월 11일

* 확정일자: 2020년 1월 20일

* 배당신고일자: 2024년 7월 10일

* 대항력: 없음

1.4. 상권분석

1.4. 1.입지

인천광역시 서구 연희동 "서곶초등학교" 북측 인근 지역에 위치.

1.4. 2.주변 환경

다세대주택 밀집 지역이며, 근린생활시설, 학교, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

1.4. 3.교통망

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리함.

1.4. 4.주변 시설 검색 결과

* 인근 학교: 서곶초등학교, 연희중학교, 인천아시아드여자중학교 등이 위치.

* 편의시설: 다수의 근린생활시설(상점, 식당, 병원 등)이 분포하며, 주요 도로변 상권 이용 용이.

* 공공시설: 연희근린공원, 인천 서구청 등이 인근에 위치.

* 혐오시설: 본건 인근에서 직접적인 혐오시설은 검색되지 않음.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교육환경

서곶초등학교가 북측 인근에 있어 자녀 교육에 편리하며, 중학교 및 고등학교도 비교적 가까운 거리에 위치.

1.5. 2.교통

차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 인근 버스노선을 통해 인천 시내 및 주변 지역으로 이동이 수월함.

1.5. 3.편의시설

단지 주변 및 인근 도로변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높음.

1.5. 4.자연환경

연희근린공원 등이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경 조성.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.토지거래허가구역

외국인 등 특정 경우 주택용도 취득 시 허가를 받아야 하는 제한이 있음.

1.6. 2.임차권 관련 불확실성

등기부상 말소된 임차권이 물건명세서에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있고, 임차인은 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 권리관계의 해석에 주의가 필요함. 서울보증보험의 말소동의 확약서 제출 여부 등 추가 확인 필요.

1.6. 3.SGI 인수조건 변경

정확한 내용 파악이 필요하며, 거래 조건에 변동이나 추가 사항이 발생할 수 있음을 시사함.

1.6. 4.건축물 노후

2001년 준공 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 서곶초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하며 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어진 입지입니다. 다만, 토지거래허가구역에 해당하며, 임차권 관련 권리관계에 다소 복잡한 부분이 있어 면밀한 분석과 현장 확인이 요구됩니다. 감정가는 1억 3천 8백만원이며, 최근 인근 삼백타운 내 유사 면적 다세대주택이 1억 5천만원에 거래된 사례가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 서곶초등학교 인근의 우수한 교육 환경.

* 편리한 교통 및 다양한 생활 편의시설 이용 가능.

* 삼백타운 내 유사 물건의 최근 거래 사례 존재.

* 토지/건물 일괄매각으로 명확한 자산 취득 가능.

1.9. 예상 입찰가

최근 인근 삼백타운 내 유사 면적(57.54㎡)의 다세대주택이 2026년 1월 150,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 138,000,000원입니다. 제시된 임차인의 보증금 120,000,000원은 대항력이 없고 인수되지 않는 것으로 판단되며, 인수 보증금 합계가 0원임을 감안하면, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

권리분석상 불확실한 부분(임차권)과 토지거래허가구역이라는 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가(150,000,000원)와 감정가(138,000,000원)를 고려할 때, 현재 시점에서는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 사이의 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 법원 진행 상황, 현장 조사를 통한 추가 정보, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.