나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64854 [1] 경기도 파주시 금촌동 52-45 천년가골든뷰 22층에이동2212호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금촌역(경의중앙선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 관공서, 공원, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '금촌역(경의중앙선)'이 소재 하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상26층 건물 내 제22층 제에이동2212호로서, (사용승인일: 2021.07.06) 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅, 복합판넬 및 석재붙임 마감 등 창호: PVC 창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔) 용도임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 설비, 소화설비, 자주식 및 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 현황 주상용 건부지(업무 시설, 근린생활시설, 도시형생활주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구 역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김현승)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.19.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 천년가 골든뷰 오피스텔로, 금촌역 역세권에 자리하고 있으며, 최신 준공 건물의 장점을 가집니다. 강제 경매로 진행되며, HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

1.2. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64854 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 52-45 천년가골든뷰 22층 에이동 2212호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 142,000,000원

채권자: 주OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

건물 사용승인일: 2021년 07월 06일

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.20㎡ (약 1.88평)

토지지분: 6.195㎡ (약 1.87평)

건물면적: 24.22㎡ (약 7.33평)

건물지분: 24.219㎡ (약 7.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 경매 정보

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025.11.24.)

등기부채권 총액: 135,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금촌역(경의중앙선)' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 관공서, 공원, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 생활 편의성이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 '금촌역(경의중앙선)'이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건물의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025.11.24.)입니다. 소유권 이전 및 신탁 말소 등기, 매매에 따른 소유권 이전 등기가 존재합니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 본 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 말소될 것으로 예상됩니다. 주택임차권(을1, 김 ) 또한 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022년 10월 14일

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 김 임차인과 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서(2026.03.19.)를 제출했습니다. 이는 임차인의 대항력이 없으며, 보증금 반환 관련하여 별도 인수 부담이 없을 가능성이 높음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 금촌동 일대는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 금촌역을 중심으로 상권이 형성되어 있어 유동인구 또한 풍부합니다.

4.2. 역세권 효과

경의중앙선 금촌역이 인접해 있어 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다. 역세권이라는 지리적 이점은 임대 수요 확보 및 향후 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본 건물은 2021년에 사용승인된 최신 오피스텔로, 철근콘크리트 구조의 지하 2층, 지상 26층 건물입니다. 본건은 22층에 위치하여 조망권 및 개방감이 우수할 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설 및 설비

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 개별난방(도시가스), 승강기, 화재탐지 및 소화설비, 주차설비(자주식 및 기계식) 등이 구비되어 있어 생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 인수조건변경확약서에 따라 임차인 김 씨는 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하는 것으로 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없다는 것을 의미하지만, 만약 임차인이 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 발생할 수 있는 잠재적 법적 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 기타 리스크

본건은 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 지정 기간(25.8.26.~26.8.25.) 및 대상이 ‘외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택’으로 명시되어 있습니다. 본 건 오피스텔의 공부상 용도가 업무시설임을 고려할 때, 이러한 규제가 직접적으로 적용되지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 외국인이 해당 물건을 취득하여 본인이 직접 주거용으로 사용하거나, 추후 용도 변경 시에는 관련 규정 확인이 필요합니다. 주변에 특별히 문제가 되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 오피스텔로서 입지, 교통, 건물 상태 등 기본적인 조건이 양호합니다. 특히 HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인 관련 권리관계가 명확해져 낙찰자의 인수 부담이 최소화될 것으로 보입니다. 금촌역 역세권이라는 장점과 함께, 22층의 고층이라는 이점도 있어 향후 시세 상승 및 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다. 다만, 최근 실거래가 중 하락세가 일부 관찰되므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 즉시 입주 또는 임대 수익 창출 가능

* 금촌역 역세권으로 교통 편리 및 풍부한 배후 수요

* 22층 고층으로 우수한 조망권 및 개방감 확보

* HUG 인수조건 변경 확약서로 임차인 보증금 인수 부담 최소화

* 복합 용도 지역으로 상업 및 업무 시설 이용 편리

9. 예상 입찰가

감정가 142,000,000원을 기준으로, 유사 면적의 최근 매매 사례(2024년 8월, 24.219㎡, 11층, 148,670,000원)와 최신 매매 사례(2025년 7월, 22.464㎡, 19층, 110,000,000원)를 종합적으로 고려하였습니다. 특히 본건은 22층의 고층이라는 장점이 있으나, 최근 실거래가 중 하락세를 보인 사례도 존재하므로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

본 물건의 현재 시세 및 권리관계, 건물 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 145,000,000원으로 제시합니다. (인수 보증금 0원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.