나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13316 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1006-163 애경마인드 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하는 "가산중학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 "독산역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2020-09-08) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 5m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면 구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방 위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 >, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파 트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10- 15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금319,000,000원 임대차계약일자 : (1)2021년8월7일, (2)2021년10월8일 임차권자 : 유미진

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13316 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1006-163 애경마인드 제3층 제301호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택, 업무시설)

건축일자: 2020년 09월 08일 사용승인

감정가: 321,000,000원

토지면적: 25.98㎡ (약 7.86평)

건물면적: 45.31㎡ (약 13.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 독산동, "가산중학교" 남측 인근에 소재합니다.

주위환경: 주변은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "독산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 제반 교통 여건은 양호합니다.

도로: 본건 서측으로 약 5m 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 건물상세

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제3층 제301호로 이용 중입니다.

사용승인일: 2020년 09월 08일입니다.

외벽: 석재붙임 마감 등으로 되어 있습니다.

창호: 샷시 창호 등이 설치되어 있습니다.

설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등이 정상적으로 설치되어 있습니다.

토지형상 및 이용: 본건 토지는 사다리형 평지로서, 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용되고 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 갑5 압류(강서세무서장, 2022-09-15)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑6 가압류(주택도시보증공사, 2023-01-11)

* 을3 주택임차권(유미진, 2023-08-08) (집합건물 등기부 요약 상 '말소'로 표기됨)

* 갑7 강제경매(주택도시보증공사, 2025-11-20) (본건 경매 개시 결정)

주요 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(유미진): 보증금 319,000,000원, 전입일자 2021-10-08, 확정일자 2021-10-06, 배당신고일자 2023-08-08, 대항력 없음.

* 기타 임차인 8명: B , G , K , M , N , R , S , A .

* 이들 임차인의 전입일자는 대부분 2025년으로, 보증금은 0원, 차임은 0원이며, 모두 대항력이 없습니다.

* (참고: 전입일자가 본건 경매개시결정일(2025-11-20)보다 이후인 경우가 다수이며, 보증금이 0원이고 대항력이 없어 실질적인 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.)

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

특이사항 및 주의사항:

* 본건은 공동담보 물건이며, HUG 인수조건 변경이 있습니다.

* 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

* 특별매각조건으로, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 서울특별시 금천구 독산동 일대는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

가산디지털단지 및 독산동 업무지구와 인접하여 업무시설 관련 임대 수요가 있는 지역입니다.

최근 신축된 오피스텔 및 주상복합 건물이 다수 입주함에 따라 지역 상권이 점차 활성화될 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 독산역을 도보로 이용 가능하며, 인근 다수의 버스 노선으로 서울 시내 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다.

편의시설: 인근에 가산중학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

주거환경: 오피스텔 및 다세대주택이 밀집한 지역 특성상, 비교적 정온한 주거 환경을 제공합니다.

건축물 설비: 도시가스 난방, 승강기, 위생 및 급배수 시설 등이 완비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대차 관계:

* 주택도시보증공사(유미진) 관련 임차권 보증금 319,000,000원이 존재하나, 등기부상 '말소'로 확인되었고, '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

* 또한, 매각 조건으로 보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 하고 있어, 매수인에게 직접적인 임차보증금 인수 부담은 발생하지 않을 것으로 판단됩니다.

* 그 외 기재된 임차인들은 모두 전입일자가 본건 경매개시결정일 이후이고 대항력이 없어 인수 대상에 해당하지 않습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 특히 '교육환경보호구역' 및 '장애물제한표면구역' 등은 향후 재건축 또는 리모델링 시 제한사항이 될 수 있으므로, 관련 기관에 대한 사전 확인이 필요합니다.

혐오시설:

* 주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로서, 서울 서남부의 주요 업무지구 접근성이 우수한 입지에 자리하고 있습니다.

지하철 1호선 독산역을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 주변의 생활 편의시설 및 인프라 이용 또한 용이합니다.

권리분석 상, 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아 매수인에게 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 가능성은 매우 낮으며, 특별 매각 조건으로 권리 인수 위험이 최소화되었습니다.

다만, 토지이용계획 상 일부 제한사항이 있으므로, 추후 건축 관련 행위 시에는 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자포인트

* 우수한 입지: 지하철 1호선 독산역 역세권이며, 서울 서남부 주요 업무지구 접근성이 뛰어납니다.

* 신축 오피스텔: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 비교적 최신식 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 위험이 거의 없으며, 매각 조건으로 관련된 법적 분쟁 가능성이 낮습니다.

* 잠재적 임대수익: 오피스텔 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요가 예상되며, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상입찰가

본 물건에 대한 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 매물 호가, 임대 시세 등을 종합적으로 비교 분석하는 과정이 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 상세한 시세 조사가 어렵기에, 아래는 일반적인 고려사항입니다.

감정가는 321,000,000원이며, 본건은 대항력 있는 임차인이 없어 인수 보증금이 0원임을 고려해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 80% ~ 120% 범위에서 입찰가가 형성되는 경우가 많으나, 이는 시장 상황, 경쟁률, 물건의 특성 및 수요에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

현재 시점에서 인근 부동산의 오피스텔 매매 시세를 파악하여, 본 물건의 면적, 층수, 향, 관리 상태 등을 고려한 적정 가치를 산정한 후, 본인의 자금 계획 및 기대 수익률을 바탕으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

추가 시세 정보 (일반적인 조사에 기반, 특정 물건과의 직접 비교 아님):

금천구 독산동 일대 오피스텔의 경우, 본 물건과 유사한 전용면적(약 45㎡)을 가진 매물의 경우, 매매가는 2억 5천만원에서 3억 5천만원 이상에서 거래될 수 있으며, 월세는 보증금 1,000만원에 월 70만원 또는 보증금 2,000만원에 월 80만원 수준으로 형성되는 경우가 많습니다. 이는 일반적인 시세이며, 실제 본 물건의 정확한 가치는 현장 조사 및 상세 시세 분석을 통해 재확인해야 합니다. 따라서, 현재 시점의 시장 가격, 경쟁 낙찰가 등을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.