나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13369 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철2·5호선 '까치산역' 남서측 인근에 위치 하며, 주위는 오피스텔, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2021.04.21.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지시설, 기계식 주차장 설비 등 을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 4필지 일단지의 장방형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 북측 및 서측, 동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만 )(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도 로(도로일부포함), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파 트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).(대표지번인 화곡동 925-15번지의 내용을 기재하였음).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서 번호: 서울남부지방법원 2025타경13369 (1)

물건 종류: 오피스텔

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제2층 제201호

토지 면적: 8.07㎡ (약 2.44평)

건물 면적: 23.65㎡ (약 7.15평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정 평가액: 220,000,000원

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

건축물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 13층

해당 층: 2층

사용 승인일: 2021년 4월 21일

2. 입지조건

본 물건은 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 물건은 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리(압류: 포천세무서장)보다 후순위 권리들은 경매 매각으로 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존, 소유권 이전, 압류(포천세무서, 의정부세무서, 강서구), 강제경매(주택도시보증공사) 등의 권리 내역이 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(서정규)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 17일

* 확정일자: 2021년 8월 31일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권등기 말소 예정

주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 또는 그 잔액에 대해 인수할 의무가 없음을 의미합니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

대상 물건은 지하철역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 다양한 상업 시설 및 주거 시설이 혼재하는 지역입니다.

오피스텔의 주된 수요층은 직장인 및 1인 가구로 예상되며, 주변 근린생활시설과의 연계를 통한 상권 형성도 가능합니다.

다만, 동일 건물 내 다수의 오피스텔 호실이 존재할 경우 공급 물량에 따른 경쟁이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 편의점, 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

건물 자체적으로 기본적인 난방, 위생, 급배수 설비, 엘리베이터, 화재 탐지 시설, 기계식 주차장 등을 갖추고 있어 생활에 필요한 제반 시설은 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 신축 건물(2021년 사용승인)로 건물 자체의 노후화로 인한 문제는 적을 것으로 예상되나, 내부 마감재 및 설비의 유지보수 필요성은 고려해야 합니다.

* 본 물건은 토지/건물 일괄 매각 대상이나, 토지 지분 면적이 8.07㎡로 비교적 협소합니다. 다만, 오피스텔 등 집합건물의 특성상 건물 자체의 가치가 중요합니다.

* 토지이용계획 상 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역 등이 포함되어 있어 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있으나, 이는 집합건물의 신축 시 이미 반영된 사항입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 한정되며, 일반적인 거주 목적의 매수자는 해당되지 않을 가능성이 높습니다. (정확한 확인 필요)

* 명확한 임대 관계 미상으로, 잔여 임대차 관계 발생 가능성은 있으나, 대항력 없는 임차인의 경우 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 까치산역 인근에 위치한 비교적 신축 오피스텔입니다.

역세권의 입지 조건과 함께 차량 접근성도 양호하며, 주변 생활 인프라 이용이 편리합니다.

특히, 매각 조건상 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확한 것이 큰 장점입니다.

다만, 토지 지분이 협소하고, 해당 지역의 오피스텔 공급 물량 등을 고려한 시세 조사가 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 역세권 신축 오피스텔로서 투자 또는 실거주 목적으로 접근해볼 만한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 까치산역 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리하며, 2, 5호선 환승역으로 서울 주요 지역 접근성이 우수합니다.

* 2021년 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 건물 노후화에 따른 큰 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 임차인의 보증금을 인수하지 않아 권리 관계가 명확하며, 명도 부담이 적습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 220,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 시세를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 조건의 오피스텔은 대략 210,000,000원 ~ 230,000,000원 수준에서 거래되고 있습니다.

건물 상태, 층수, 향, 내부 컨디션 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 220,000,000원 내외에서 결정될 가능성이 있습니다.

경매 참여 시에는 현재 시장 상황, 경쟁률, 본인이 희망하는 수익률 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근을 권장합니다.

예상 입찰가 산정 시, 인수해야 할 보증금은 0원이므로 해당 금액은 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.