나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13379 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261 염창역한강투웨니퍼스트 제102동 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염동초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(염창역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 14층 건내 제2층 제203호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중임(탐문조사).

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13379 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261 염창역한강투웨니퍼스트 제102동 제2층 제203호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 14층 건물 내 제2층 제203호

건축년도: 2022년

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.87㎡ (약 3.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 가격 정보

감정가: 265,000,000원

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 염창역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 도로에 접합되어 있음. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트), 건축선 구역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건은 강제경매 사건으로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2025-11-19 접수)임.

3.2. 인수되는 권리

* 매각물건명세서상 인수되는 권리는 없는 것으로 확인됨.

* 집합건물 등기부 요약에서 주택임차권(도혜경, 285,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(도혜경)

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-27

* 확정일자: 2022-06-09

* 배당신고일자: 2024-07-09

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됨.

3.4. 권리분석 요약

* 전체 인수 보증금: 0원 (매각 조건으로 인해 임차인의 보증금은 인수하지 않음)

* 등기부채권 총액: 285,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 밀집해 있는 지역임.

4.2. 혐오시설 유무 (추가 조사 필요)

현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 혐오시설이 특별히 확인되지 않음. 그러나 최종 입찰 전, 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 마트, 편의점, 식당 등 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 염창역 인근으로 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이함.

5.2. 교육시설

* 염동초등학교가 인근에 위치하고 있어 초등 교육 시설 접근성이 있음.

* 주변에 중학교, 고등학교 등 추가적인 교육 시설 정보는 확인이 필요함.

5.3. 교통시설

* 염창역(9호선)을 통해 서울 주요 도심으로의 이동이 편리함.

* 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건부 매각

* 본건은 주택도시보증공사(HUG)와의 조건부 매각이 핵심임. 임차인(도혜경)은 전입일자(2022.06.27) 대비 확정일자(2022.06.09)가 먼저이고, 대항력이 없는 것으로 판단됨.

* 특히, '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 문구는 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 명확히 하고 있음.

* 이러한 HUG 관련 조건이 매각 과정에서 원활히 이행되는지 여부가 중요하며, 이에 대한 명확한 사전 확인이 필수적임.

6.2. 토지이용계획상 제한사항

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하므로, 향후 재산권 행사 및 개발 등에 제한이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 염창동에 위치한 2022년 준공의 신축 오피스텔로, 염창역을 이용한 교통 편의성이 우수한 편입니다. 감정가는 2억 6,500만원으로, 최근 실거래가와 비교했을 때 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

권리 분석상 가장 큰 특징은 임차인(주택도시보증공사)의 대항력이 없으며, 매각 조건상 보증금을 인수할 필요가 없다는 점입니다. 이는 본건의 잠재적 리스크를 크게 완화하는 요소입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건이라는 특수 매각 조건의 철저한 확인 및 이행 여부 파악이 무엇보다 중요합니다. 이 조건이 확실히 이행될 경우, 임차인 관련 위험 부담 없이 인수가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 사용 및 임대가 용이함.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 염창역 도보 이용 가능 거리로 교통이 편리함.

* 보증금 미인수: 법적 대항력이 없는 임차인이며, 매각 조건으로 보증금 인수 부담이 없음.

* 시세 분석: 최근 실거래가 수준(2억 5천만원 ~ 2억 7천 8백만원)을 고려하여 적정 입찰가 산정 시 시세 대비 합리적인 가격에 취득 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 265,000,000원

* 최근 실거래가: 250,000,000원 (2025.02.13, 5층) ~ 278,000,000원 (2025.05.30, 9층)

* 본건은 2층으로, 층수 및 HUG 조건부 매각이라는 특수성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 임차인의 보증금 285,000,000원은 인수되지 않으므로, 낙찰가의 부담이 되지 않습니다.

* 가장 낮은 실거래가(2억 5천만원)와 감정가(2억 6천 5백만원) 사이에서, 본건의 층수(2층)를 감안할 때 2억 5천만원 ~ 2억 6천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.