나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104461 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1730 신림푸르지오아파트 115동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "난곡중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트단지 및 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보 통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 건물내 제6층 제601호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설, 소화설비 등이 되 어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로상태 무난하며, 단지 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항 임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약 에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지 의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104461 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1730 신림푸르지오아파트 115동 6층601호

용도: 아파트

감정가: 1,060,000,000원

토지면적: 46.69㎡ (약 14.14평)

토지지분: 46.693㎡ (약 14.14평)

건물면적: 114.84㎡ (약 34.74평)

건물지분: 114.84㎡ (약 34.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건

건축물 사용승인일: 2005년 6월 21일

2. 입지조건

주위환경:

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "난곡중학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태:

단지 내 도로 상태는 양호하며, 단지 외곽으로는 공도에 접해 있습니다.

3. 권리분석

채권자: 이OO (강제경매 개시)

등기부채권 총액: 0원 (제공된 정보 기준)

본건은 강제경매로 진행되었으며, 제공된 집합건물 등기부 요약에 따르면 현재 등기부상 인수할 부담되는 채권은 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보에 따르면 경매로 인해 임차인의 보증금이 소멸되는 것으로 보입니다.

임대차 관계는 미상으로, 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임 등 계약 조건이 확인되지 않아 인수 여부 및 그 금액을 정확히 파악하기 어렵습니다. 따라서, 해당 임차인의 대항력 유무와 실질적인 권리관계를 반드시 추가로 확인해야 하며, 보증금 미상이라도 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 법원 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 용이합니다. 주변 학교 및 공원 등은 지역 내 생활 편의성을 높이는 요소로 작용합니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적대의 아파트들이 9.2억 원에서 11억 원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 특히, 138.64㎡ 면적의 아파트가 2026년 7월 4일 10.9억 원에 거래된 기록이 있습니다. 본건의 감정가는 10.6억 원으로, 최근 실거래가 및 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

아파트명: 신림푸르지오

주소: 서울특별시 관악구 신림동 1730

건축년도: 2005년 (사용승인일: 2005.06.21)

총 동수: 23동

총 세대수: 1456세대

본건 전용면적: 114.84㎡ (약 34.74평)

단지 총 면적: 176,283.45㎡

주차대수: 총 227대 (지상 4대, 지하 33대)

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 있습니다.

인근 시설: 난곡중학교 등 교육시설 및 각종 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건:

본건과 관련된 다른 경매 사건이 존재할 가능성이 있으며, 이는 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다. 상세 내용은 법원 매각물건명세서 및 관련 공고를 통해 반드시 확인해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 다음과 같은 제한 사항이 있습니다.

* 교육환경보호구역: 관련 규제 사항을 교육청을 통해 최종 확인해야 합니다.

* 대공방어협조구역: 고도 194m 이하로 건축이 제한될 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 규제가 적용될 수 있습니다.

* 중점경관관리구역: 주요 산 주변 경관 관리 구역에 해당됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2026년 12월 31일까지 아파트 거래 시 허가를 받아야 합니다. (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등): 외국인 등의 경우 별도 허가 구역으로 지정되어 있습니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 투자 전 반드시 주변 환경에 대한 상세 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 신림푸르지오 아파트로서, 비교적 넓은 면적(114.84㎡)을 차지하고 있습니다. 단지 내에서 양호한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리관계 분석상 인수할 권리 부담이 없고 채권 총액이 0원이라는 점은 긍정적입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 교육환경보호구역 등 각종 토지 이용 규제 사항은 향후 재산권 행사에 제한이 될 수 있으므로, 사전에 면밀한 검토가 필요합니다. 중복사건 표시는 추가적인 확인이 요구되는 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 서울 내 주요 주거 지역인 신림동에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 양호한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 접근성이 좋고, 주변 근린시설 및 교육시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 최근 실거래가 반영: 감정가(10.6억) 대비 최근 거래된 유사 면적(138.64㎡) 아파트 가격(10.9억)이 높게 형성되어 있어 시세 반영 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확성: 인수할 권리가 없고 등기부상 채권총액이 0원이라는 점은 권리 분석 측면에서 유리합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,060,000,000원

최근 실거래가 (138.64㎡, 2026.07.04): 1,090,000,000원

최근 실거래가 (84.79㎡, 2026.07.18): 1,100,000,000원

최근 실거래가 (84.79㎡, 2026.07.11): 920,000,000원

본건은 114.84㎡ 면적으로, 최근 실거래가 범위를 고려할 때 감정가인 10.6억 원은 합리적인 수준으로 보입니다. 대형 평형(138.64㎡)의 실거래가(10.9억)와 본건 면적(114.84㎡)의 관계, 그리고 소형 평형의 최고 실거래가(11억)를 종합적으로 고려할 때, 약간의 상향된 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 1,070,000,000원 ~ 1,090,000,000원

(주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 시세 정보를 기반으로 산정되었으며, 실제 경매 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 법원 자료 변경 등에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 권리관계 재확인이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.