나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4001 [1] 대전광역시 유성구 덕명동 512-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창성 · 평가일 2025.12.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 덕명동 소재 "덕송초등학교" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위는 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

2필 일단의 가장형으로서 제조업소의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(덕명지구), 지구단위계획구역(덕명지구 도시개발사업), 소로1류(폭 10m~12m)(덕명지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(덕송초등학교(병설유치원)), 도시개발구역(덕명지구)임.

제시목록 외의 물건

별지 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 3층으로서 외벽 : 판넬이음 등 마감. 내벽 : 판넬이음, 벽지붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

제조업소(관련 사무실, 식당 등 포함)로 이용중임.

설비내역

전기설비, 급·배수설비, 위생설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별지 "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

일반건축물대장상 1층 일부, 2층 및 3층은 용도가 단독주택으로 등재되어 있으나 현황 제조업소(관련 사무실, 식당 등 포함)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

1.일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함. 제시외 건물 포함
2.건물 내부의 냉동.냉장창고(유니트쿨러 등 관련설비 포함) 건물 단가에 포함하여 평가
3.기계기구 목록 중 일련번호1,2,5 기계기구는 소재불명으로 평가 제외. 본건 기계기구와 유사한 용도.규격의 기계기구가 현장에 소재하는 바, 동일성 여부 확인 필요함
4.건축물대장상 1층 일부, 2층, 3층은 단독주택으로 등재되어 있으나, 현황은 제조업소로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경4001 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

소재지: 대전광역시 유성구 덕명동 512-3 (새 주소: 대전광역시 유성구 덕명서로12번길 12)

용도: 근린시설 (건축물대장상 단독주택, 제2종근린생활시설, 현황 제조업소)

감정가: 2,404,240,500원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 공장및광업재단저당법 제6조 기계 및 기구 포함, 제시외 건물 포함.

1.2. 면적 정보

토지면적: 513.30㎡ (약 155.28평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 701.50㎡ (약 212.21평)

건물 제시외 면적: 100.80㎡ (약 30.49평)

총 연면적: 802.30㎡ (약 242.70평)

1.3. 건축물 정보

구조: 일반철골구조 3층

건축물대장상 용도: 단독주택, 제2종근린생활시설

현황 용도: 제조업소 (관련 사무실, 식당 등 포함)

주요 설비: 전기, 급배수, 위생설비 등 되어 있으며, 건물 내부 냉동.냉장창고(유니트쿨러 등 관련 설비 포함)가 건물 단가에 포함되어 평가됨.

1.4. 매각 조건

일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조에 따른 기계 및 기구 포함 매각 대상. 제시외 건물도 포함됨.

건물 내부의 냉동.냉장창고(유니트쿨러 등 관련 설비 포함)는 건물 단가에 포함하여 평가되었음.

기계기구 목록 중 일련번호 1, 2, 5 기계기구는 소재불명으로 평가에서 제외되었음. 본건 기계기구와 유사한 용도 및 규격의 기계기구가 현장에 소재하는 바, 동일성 여부는 확인이 필요함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 대전광역시 유성구 덕명동 소재 "덕송초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 주택지대임.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(덕명지구), 지구단위계획구역(덕명지구 도시개발사업), 소로1류(폭 10m~12m)(덕명지구)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(덕송초등학교(병설유치원)), 도시개발구역(덕명지구)임.

2.4. 토지 형태 및 도로 상태

2필지가 일단의 가장형을 이루고 있으며, 제조업소의 부지로 이용 중임.

북측으로 소로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부채권 총액: 2,562,166,561원

건물 등기부채권 총액: 2,533,376,541원

말소기준권리: 을16(토지)/을7(건물) 근저당권, 신한은행 (접수일 2023-11-21, 권리금액 금 2,040,000,000원).

상기 말소기준권리보다 후순위로 등기된 다수의 근저당, 가압류, 압류 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

* 주식회사대성팜스

보증금: 300,000,000원

차임: 7,500,000원

전입(사업)일자: 2024-12-05

대항력: 없음

* 주식회사하몬코리아

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2025-10-02

대항력: 없음

* 피그램주식회사

보증금: 1,000,000원

차임: 300,000원

전입(사업)일자: 2024-03-15

대항력: 없음

3.3. 인수/소멸 권리

인수 보증금 합계: 0원.

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개요에 있으나, 등기부 현황상 해당 물건에 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.)

4. 상권분석

본 건은 대전광역시 유성구 덕명동의 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주택가임. 덕송초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경에 대한 접근성이 용이함. 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임. "덕명지구 도시개발사업" 구역 내에 위치하여 향후 지역 개발 및 상권 활성화 잠재력을 보유하고 있음. 현황 제조업소로 이용 중이며, 주거 지역과의 공존이 이루어지고 있어 업종 특성에 따른 잠재적 민원 발생 가능성은 검토가 필요함.

5. 생활정보

* 교육 시설: 덕송초등학교(상대보호구역)가 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상가 이용이 가능함.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장과 현황 이용 용도 불일치: 건축물대장상 1층 일부, 2층, 3층은 단독주택으로 등재되어 있으나, 현황 제조업소로 이용 중인 점은 향후 건축 관련 인허가 또는 용도 변경 시 제약이 발생할 수 있는 요인임.

* 기계기구 일부 소재 불명: 평가에서 제외된 기계기구와 유사한 용도의 기계기구가 현장에 있으나 동일성 여부가 불분명하여, 추후 기계기구의 소유권 또는 포함 여부에 관한 분쟁 소지가 있을 수 있음.

* 유동화 물건, 공동 담보: 물건의 특성상 경매 절차 및 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 복잡성이 발생할 수 있음.

* 기계기구 포함 여부: 공장및광업재단저당법에 따른 기계기구 포함 매각 건으로, 정확한 목록 확인 및 현장 실사를 통한 실물 확인이 반드시 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구 덕명동의 제2종일반주거지역 내 일반철골구조 3층 건물 및 부지임. 덕송초등학교 인근의 주거 및 상업 혼재 지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편임. 건축물대장상 용도와 현황 이용 용도가 상이한 점, 평가에서 제외된 기계기구의 관련 문제가 잠재적 리스크로 존재함. 하지만 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 제시외 건물 및 기계기구 포함 매각으로 추가적인 자산 가치를 기대할 수 있음. "덕명지구 도시개발사업"의 영향으로 장기적인 지역 가치 상승 잠재력 또한 보유하고 있어 주목할 만한 물건임.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄매각으로 통합적 활용이 가능하며, 시너지 효과를 기대할 수 있음.

* 제시외 건물 및 평가 대상 기계기구(일부) 포함으로 추가적인 자산 가치 증대 및 수익 창출 가능성.

* 덕명지구 개발 계획에 따른 수혜 지역으로, 향후 지역 가치 상승 전망이 밝음.

* 주택 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성상 다양한 업종의 임대 수요를 확보할 수 있는 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 물건의 현황 및 권리 관계를 분석한 결과이며, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 분석

* 명도 예상 비용 및 기간 산정

* 필요한 경우 수리 및 개선 비용 추정

* 향후 예상 임대 수익률 및 사업 수익성 분석

인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 상기 명시된 잠재적 리스크 요인(용도 불일치, 기계기구 관련 문제 등)에 대한 심층적인 현장 조사 및 법률 검토가 선행되어야 합니다. 따라서 본 보고서만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 향후 전문가와의 상담 및 추가 분석을 통해 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.