나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35042 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 155-6 에쓰제이로얄팰리스 7층2동701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 춘의동에 소재하는 "지하철7호선 춘의역" 동측으로 근접하 여 위치하며, 부근일대는 전면(길주로변)으로는 업무시설, 근린상가 등으로 형성된 노선상가 지대, 후면으로는 공장, 근린시설 등으로 형성된 공장지대로서 제반 주위환경 대체로 보통시 됨.

교통상황

대상건물까지 제차량 접근 용이하며, 도보로 약 5분이내 소요되는 길주로변에 시내버스정류 장 및 지하철역(춘의역)이 입지하고 있는바 제반 교통상황 대체로 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물내 7층 제2동701호 단위세대로 2020년 11월 13일 사용승인 되었으며, 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 및 하단부 석재판넬 붙임 등 내벽: 벽지도배 및 타일치장 등 창호: 새시창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔(별지 "건물개황도" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비와 개별난방설비 등이 되어있으며, 공동설비로 승강기설비, 화재탐지 설비, 옥내소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완만한 남향 완경사지대에 소재하는 정방형에 유사한 토지로 주거용 오피스텔 및 근린상가부 지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 50미터 내외의 길주로와 접하고 있으며, 서측으로 폭 약 6미터 내외의 세로 와 접하고 있는 2면각지임.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 대상이 되는 토지는 준공업지역으로 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계 획구역), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)이며, 가축사육제한구역(전 부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>이고 기타 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8. 26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 임대중인 것으로 탐문되며, 등기사항전부증명서상 주택임차권등기 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35042 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 155-6 에쓰제이로얄팰리스 7층2동701호

용도: 주거용 오피스텔

건물 내역:

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 중 7층 제2동701호

사용승인일: 2020년 11월 13일

전용면적: 64.50㎡ (약 19.51평)

대지권 면적: 18.97㎡ (약 5.74평)

총 건물 연면적 (대지면적 1528.5㎡): 9720.26㎡ (약 2940.4평)

감정가: 389,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

주변 환경: 지하철 7호선 춘의역에서 동측으로 가까운 거리에 위치합니다. 길주로변으로는 업무시설 및 근린상가가 밀집해 있으며, 건물 후면으로는 공장 및 근린시설이 분포하고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 도보 약 5분 이내 거리에 시내버스정류장과 지하철 7호선 춘의역이 있어 교통 여건은 매우 편리한 편입니다.

도로: 건물은 북측으로 폭 약 50미터의 길주로와, 서측으로 폭 약 6미터의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다. 2면이 도로에 접한 각지입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 8월 25일 부천시의 압류 등기입니다.

등기상 권리관계:

말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않습니다.

주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(을구 1번, 350,000,000원)는 말소될 예정입니다. 이는 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

기타 압류 및 가압류 등기들은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

임차인 P (PIAOCHANGLIN):

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 5월 20일

대항력: 있음

주의: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임차인 주택도시보증공사 (김도연):

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 13일

확정일자: 2021년 6월 15일

배당신고일자: 2023년 8월 21일

대항력: 없음

권리분석: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 350,000,000원은 낙찰 후 소멸될 것으로 보입니다. (집합건물 등기부요약 상 을1번 임차권등기가 말소 예정으로 표기되어 있습니다.)

인수 보증금: 0원

결론: 권리상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, P 임차인의 대항력 유무에 대한 최종 확인 및 명도 절차에 대한 철저한 준비가 중요합니다.

4. 상권분석

건물은 춘의역 인근의 길주로변에 위치하여 접근성이 우수합니다.

주변으로는 업무시설, 근린상가, 공장, 주거시설 등이 혼재되어 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있는 지역입니다.

단, 건물 후면에 공장 지대가 형성되어 있어 일부 환경적 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 건물 내 또는 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 대중교통 이용이 편리하여 시내 접근성이 좋습니다.

건축물 정보: 2020년 11월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

내부 설비: 개별난방, 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 대상 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 허가 대상이 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택으로 명시되어 있어 오피스텔 거래 시 허가 요건 확인이 필요합니다. 일반적으로 오피스텔은 해당 허가 대상에서 제외될 수 있으나, 규정 확인은 필수적입니다.

대항력 있는 임차인(P ): 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있지만, '대항력 있음'으로 표시되어 있어 향후 명도 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

HUG 인수조건 변경: 과거 HUG와 관련된 조건 변경이 있었던 점은 인수 및 관리 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 춘의역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 편의시설 이용이 용이합니다.

감정가는 3억 8,900만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가는 4억 3,000만원에서 4억 4,000만원 수준을 형성하고 있어 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 대항력 있는 임차인의 존재는 투자 시 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

권리분석 상 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, P 임차인 관련 명도 절차에 대한 철저한 준비가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 7호선 춘의역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

신축 건물: 2020년 준공으로 내부 상태 양호 및 하자 발생 가능성이 낮습니다.

실거래가 대비 저평가 가능성: 감정가보다 높은 최근 실거래가를 고려할 때 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

다용도 활용: 주거용 오피스텔로 이용 중이나, 업무시설이 밀집한 지역 특성상 소형 사무실 등으로의 활용도 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

2024년 4월 9일: 430,000,000원 (64.50㎡)

2024년 2월 1일: 440,000,000원 (64.50㎡)

2024년 2월 19일: 440,000,000원 (64.50㎡)

최근 실거래가 평균: 약 436,670,000원

감정가: 389,000,000원

주요 고려사항:

P 임차인의 '대항력 있음' (보증금 0원)에 따른 명도 리스크.

토지거래허가구역 지정 (2026년 8월 25일까지)으로 인한 거래 제한 가능성 (오피스텔 해당 여부 확인 필요).

HUG 인수조건 변경 이력.

예상 입찰가: 상기 실거래가 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 410,000,000원 ~ 425,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 권리 인수 부담이 없는 전제하에, 시세 대비 경쟁력 있는 가격대를 설정한 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.