나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35039 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 329-17 공존펠리체 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내의 제3층 제301호로서, (사용승인 : 2014.10.21) 외벽 : 몰탈위 드라이비트 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : PVC새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (별지 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 로폭 약 3미터, 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-390호선)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(두리유치원- 부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대- 부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(새싹유치원- 부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(심곡초- 부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트, 연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와 집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35039 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 329-17 공존펠리체 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 187,000,000원

* 토지면적: 18.46㎡ (약 5.58평)

* 건물면적: 31.00㎡ (약 9.38평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제301호

* 사용승인일: 2014.10.21

1.1. 입지조건

* 본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 건물의 서측 및 북측으로 각각 약 3미터, 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 말소기준권리는 2024년 5월 31일자 부천시의 압류입니다.

* 등기부등본상 을구 3번 순위의 주택임차권(신영숙, 보증금 235,000,000원, 전입/확정일자 2022.04.18)이 있으나, 등기부 요약 상 '말소'로 표시되어 있으며, '임차인 현황'에서도 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 또한, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 일반적인 경매 절차상 낙찰자가 인수하는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 3번 주택임차권등기가 언급되고 '다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 단서가 붙어 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 또한 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인', '선순위임차권', 'HUG 인수조건 변경' 등의 문구가 있어, 실제 인수 여부와 관계없이 해당 임차인과 관련된 복잡한 상황이 있을 수 있으므로, 입찰 전 면밀한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 공동주택과 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 기반 시설이 갖추어져 있습니다.

* 부천대학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권 형성이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 부천대학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 동류형의 공동주택이 밀집한 지역으로 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 해당 기간 내 취득 시 허가를 받아야 하므로, 외국인 또는 법인 취득 시 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 관련 복잡성: 권리분석에서 언급된 바와 같이, 등기부등본상 '말소' 처리되었으나 물건명세서 상 '소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있고, '대항력있는 임차인' 등의 특이사항이 기재되어 있어 실제 권리 관계 및 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다. HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항 또한 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(유치원, 대학, 초등학교 인근), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획적 제한이 존재합니다.

* 인근 지역 개발 및 정비: 심곡동 일대가 재정비 촉진지구 등으로 지정되어 도시 재생 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어, 향후 주변 환경 변화 가능성이 있습니다. 다만, 일부 지역에서는 철거 지연으로 인한 폐허 방치 및 범죄 사각지대 발생 우려도 제기되고 있어, 해당 물건지 인근의 구체적인 개발 현황 및 안전 상태를 추가 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 부천대학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 2014년에 준공된 비교적 신축 건물이지만, 권리 분석상 임차인 관련 복잡한 사항과 토지거래허가구역 지정 등 잠재적인 리스크 요인이 존재합니다. 감정가는 1억 8천 7백만 원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적의 실거래가와 비교 시 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 따라서 신중한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 보수적인 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 준공된(2014년) 비교적 신축 건물로, 깔끔한 내부 관리가 기대됩니다.

* 부천대학교 인근으로 대학생, 교직원 등의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 교통 접근성이 양호하여 도심 및 수도권 이동이 편리합니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(약 31㎡)의 다세대주택이 2026년 3월에 8,300만 원에 거래된 사례가 있습니다. [cite:JSON] 이는 본 건의 감정가 1억 8,700만 원에 비해 현저히 낮은 수준으로, 감정평가액과 실거래가 간의 상당한 괴리가 존재함을 시사합니다.

제공된 실거래가 데이터의 단위면적당 가격은 약 253만 원 ~ 330만 원/㎡ 수준입니다. 본 건의 전용면적 31㎡를 기준으로 할 때, 시장 가격대는 약 7,850만 원 ~ 1억 220만 원 범위로 추정됩니다.

하지만 본 건은 2014년 준공으로, 비교 대상 거래(2002년 준공)보다 신축이라는 점을 감안해야 합니다. 또한, 권리분석 상 '대항력 있는 임차인', '선순위 임차권', 'HUG 인수조건 변경' 등의 문구가 있어 인수 부담 가능성이 완전히 배제되지 않으며, 토지거래허가구역 지정 또한 고려해야 할 리스크 요인입니다.

따라서 위와 같은 시장 상황 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하거나, 시장 거래 가격을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가 187,000,000원 대비,

* 직접적인 시세 비교(31㎡, 8,300만원) 및 위험 요소를 고려하여, 90,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

이는 2002년 준공된 유사 면적 물건의 실거래가(8,300만원)보다는 높게 책정하여 신축 연차의 이점을 반영하되, 감정가(1억 8,700만원)보다는 현저히 낮은 가격으로, 잠재적 인수 금액 및 불확실성을 감안한 가격입니다.

입찰 전에는 반드시 해당 물건의 현황 조사서, 감정평가서를 정밀하게 검토하고, 현장 조사를 통해 건물 상태 및 임차인과의 실질적인 권리 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.