나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35034 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 10-2 스마트빌 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 '까치울중학교' 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 404호로서, 외벽 : 타일붙임 마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

‘다세대주택’으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평판한 세장형의 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

여월동 10-2 :제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-210호선)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역 (까치울중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(엄지유치원-부천교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서 상 명시된 경매 물건에 대한 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 부천지원 2025타경35034 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 여월동 10-2 스마트빌 4층404호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 172,000,000원

* 토지면적: 22.20㎡ (약 6.72평)

* 건물면적: 30.82㎡ (약 9.32평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축물 용도: 공동주택 (다세대주택)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 준공일자: 2016년 5월 16일 (건축물대장 표제부 pmsDay 기준)

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동에 소재하며, '까치울중학교' 북측 인근 지역에 위치합니다. 주변은 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 또한, 본건 북측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로가 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부등본 상 여러 권리가 존재하나, 말소기준권리(압류, 부천시, 2025.02.12)보다 후순위 권리는 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (김용현, 2017-03-10)

* 주택임차권 (이지은, 보증금 169,000,000원, 전입/확정일자 2022-04-15): 해당 임차인은 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 소유권이전3번신탁등기말소 (홍윤호, 2022-04-15)

* 압류 (부천시, 2025-02-12): 말소기준권리

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-11-21): 본 경매 사건

총 등기부채권액은 169,000,000원이며, 위 임차인의 보증금으로 파악됩니다. 임차인 이 의 경우, 대항력이 없는 것으로 분석되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 소규모 상가들이 산재해 있어 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다. 제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* '부원아트빌' (2003년 준공, 38.36㎡, 3층): 2025년 12월 24일 75,000,000원에 거래됨. (평당 약 196만원)

* '에스디위너스빌' (2014년 준공, 40.66㎡, 4층): 2025년 12월 1일 186,000,000원에 거래됨. (평당 약 457만원)

* '세븐캐슬' (2020년 준공, 52.2㎡, 3층): 2025년 12월 6일 270,000,000원에 거래됨. (평당 약 517만원)

본건은 전용면적 30.82㎡ (약 9.32평)이며, 2016년에 준공되었습니다. 유사 연식 및 면적을 고려할 때, '에스디위너스빌'의 평당 단가(약 457만원)를 적용하면 약 1억 4,100만원 수준의 시세가 형성될 것으로 보입니다. '세븐캐슬'의 가격대(약 517만원/㎡)를 적용하면 약 1억 5,900만원까지도 시세가 형성될 수 있습니다. 감정가는 1억 7,200만원으로, 최근 거래 사례와 비교했을 때 다소 높거나 비슷한 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 '까치울중학교'가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 주거 지역 내에 있어 기본적인 생활 편의시설(소규모 상가, 마트 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 입찰 전 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이에 따라 취득 시 관할 구청으로부터 토지거래허가를 받아야 할 수 있으며, 이에 따른 절차 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 관련 불확실성: 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 명시되어 있고 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, '대항력있는임차인', '선순위임차권' 등의 특이사항과 'HUG 인수조건 변경' 문구는 잠재적인 권리 관계의 복잡성을 시사합니다. 이 부분에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 건물 내부 확인 불가: 폐문 부재로 인해 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못하여, 내외부 하자 여부나 설비 상태에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재의 다세대주택으로, 인근 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 권리 관계상 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되며, 매각으로 인한 소유권 이전도 명확할 것으로 보입니다. 그러나 토지거래허가구역 지정 및 임차인 관련 일부 불명확한 정보들은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 건물의 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점 또한 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 긍정적 측면:

* 인근 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 주거 입지.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (대항력 없음 및 HUG 동의).

* 최근 준공된 건물로 신축에 가까운 상태 (2016년 준공).

* 고려할 측면:

* 토지거래허가구역으로 취득 절차 추가 발생 가능성.

* 임차인 관련 일부 명확하지 않은 정보에 대한 주의 필요.

* 내부 상태 미확인에 따른 잠재적 수리비 발생 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 시세 분석 결과, 유사 건물의 거래가격을 고려할 때 본건의 적정 시세는 약 1억 4,100만원 ~ 1억 5,900만원 수준으로 판단됩니다. 감정가는 1억 7,200만원입니다.

그러나 토지거래허가구역이라는 점, 임차인 관련 명확하지 않은 정보로 인한 잠재적 위험, 그리고 내부 상태 미확인이라는 점을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 및 시세 대비 약 20~30% 할인된 금액을 목표로 설정하는 것이 합리적입니다.

권장 입찰가 범위: 1억 2,000만원 ~ 1억 3,500만원

최종 입찰 희망가: 약 1억 3,000만원

입찰 전 현장 방문을 통해 내부 상태를 확인하고, 토지거래허가 관련 절차 및 소요 비용을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 또한, 임차인 관련 권리 관계에 대한 추가적인 조사를 통해 최종적인 위험 요소를 제거하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.