나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35037 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 378-8 삼원드림빌 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 토지까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택내의 3층 302호로서, 외벽 : 석재 붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 하이샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 도시가스설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 본건이 소재하는 공동주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 토지의 남측,서측으로 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 상대보호구역(고강초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

• 사건번호: 부천지원 2025타경35037 (1)

• 소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 378-8 삼원드림빌 1동 3층302호

• 용도: 다세대주택

• 감정가: 298,000,000원

• 토지면적: 34.37㎡ (약 10.4평)

• 건물면적: 52.00㎡ (약 15.7평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 주OOOOOOO

• 건축물 사용승인일: 2016년 10월 4일

• 건물 구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 3층, 외벽 석재 붙임 등 마감, 내벽 벽지 및 일부 타일 마감, 창호 하이샷시 등.

• 주요 설비: 위생 및 급수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

• 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정 기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25).

2. 입지조건

2.

• 주변 환경: 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

• 교통: 본건 소재 토지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

• 도로 접면: 본건 토지의 남측 및 서측으로 공도에 접함.

3. 권리분석

2.

• 말소기준권리: 2022년 8월 24일자 더랜드마크주식회사 근저당(40,000,000원)임.

• 본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 선순위 또는 동일 순위의 권리(근저당, 압류 등)는 모두 소멸될 예정임.

• 인수되는 권리: 권리분석상 인수되는 임차보증금은 0원임.

• 임차인 정보:

* 임차인: 선 (주택도시보증공사 HUG)

* 보증금: 320,000,000원

* 전입일자: 2022-04-18

* 확정일자: 2022-03-29

* 대항력: 없음

* 말소 여부: 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정임.

• 특이사항: 'HUG 인수조건 변경'으로 기재되어 있으나, 권리분석 결과 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

2.

• 본건이 위치한 고강동 일대는 주거 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설이 주로 분포하고 있음.

• 생활 편의를 위한 기본적인 상업 시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설이나 업무 지구와는 거리가 있음.

5. 생활정보

2.

• 교육 시설: 단지 인근에 고강초등학교가 위치하여 통학이 편리함. 해당 학교는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역임.

• 편의 시설: 주택가 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

2.

• 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지임. 낙찰 후 잔금 납부 시 관할 구청의 토지거래 허가를 받아야 하므로, 관련 절차를 반드시 확인하고 진행해야 함.

• 주변 환경: 현재까지 확인된 정보상 본건 주변에 혐오시설 등 특별한 저해 요인은 발견되지 않았음.

7. 종합 의견

2.

• 본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 2016년 준공의 비교적 신축인 다세대주택 3층임.

• 권리분석상 특이사항 없이 모든 권리가 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리관계가 매우 깨끗한 편임.

• 다만, 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 낙찰 후 허가 절차 진행이 필수적임.

• 감정가(298,000,000원) 대비 주변 유사 물건의 최근 실거래가 시세를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 존재하므로 면밀한 시세 분석이 필요함.

8. 투자 포인트

2.

• 2016년 준공으로 비교적 최신 연식의 다세대주택임.

• 등기부상 권리관계가 말소기준권리 이후 모두 소멸 예정으로, 낙찰 후 추가 권리 인수 부담이 없음.

• 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 상대적으로 수월할 것으로 예상됨.

• 고강초등학교 인근으로 주거 환경이 양호한 편임.

9. 예상 입찰가

2.

• 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2025년 12월 기준 부천시 고강동 내 다세대주택의 거래가는 다음과 같음.

* 37.28㎡ (약 11.3평), 1999년식, 3층: 100,000,000원 (평당 약 885만원)

* 43.56㎡ (약 13.2평), 1990년식, 2층: 136,000,000원 (평당 약 1030만원)

* 57.51㎡ (약 17.4평), 2019년식, 3층: 225,000,000원 (평당 약 1292만원)

• 본건(52.00㎡, 약 15.7평, 2016년식, 3층)은 비교적 최신 연식 및 중간 크기의 면적을 고려할 때, 가장 최근 거래된 57.51㎡ 물건(225,000,000원)의 시세 수준을 참고하는 것이 합리적임.

• 57.51㎡ 물건이 225,000,000원에 거래되었음을 기준으로 본건 52.00㎡의 가치를 환산하면 약 203,439,600원(평당 약 1296만원) 수준으로 추정됨.

• 이는 감정가 298,000,000원 대비 약 30% 이상 낮은 금액임.

• 따라서, 현재 시세를 반영한 합리적인 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위로 제안함.

• 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25) 내 입찰 시, 낙찰 후 허가 절차를 진행해야 하는 점을 감안하여 입찰가를 산정할 필요가 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.