나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1552 [1] 울산광역시 중구 동동 248-17 대성빌라 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 중구 서동 소재 "병영초등학교" 남동측 인근에 위치한 대성빌라 3층 302호로서, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 외솔(최현배선생)기념관 등으로 형성 되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트, 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물내 3층 302호로서, 외벽 : 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 창호 : 샤시창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 3미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2000-01-01), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용 에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경1552 (1)

소재지: 울산광역시 중구 동동 248-17 대성빌라 3층 302호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축년도: 1991년

1.2. 면적

토지면적: 27.05㎡ (약 8.19평)

토지지분: 27.05㎡ (약 8.19평)

건물면적: 37.08㎡ (약 11.22평)

건물지분: 37.08㎡ (약 11.22평)

1.3. 감정가

감정가: 57,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 동동 소재 "병영초등학교" 남동측 인근에 위치한 대성빌라 3층 302호입니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 외솔 기념관 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

물건지 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 을구 7번의 주택임차권(채권자: 최영선)이 존재하며, 이는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

해당 임차권은 2017년 6월 7일 전입 및 확정되었으며, 보증금은 58,000,000원입니다.

말소기준권리는 2025년 11월 25일 접수된 강제경매 개시결정(을구 8번)입니다.

등기부채권 총액은 58,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최영선

보증금: 58,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-06-07

확정일자: 2017-06-07

대항력: 있음

비고: 본 임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

인수되는 임차보증금: 58,000,000원 (배당 후 잔액 발생 시)

인수되는 기타 권리: 없음

말소되는 권리: 말소기준권리(을구 8번) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거 지역 내 다세대주택 밀집지에 위치하고 있으며, 주변에 초등학교, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있으며, 병영초등학교 인근의 특성상 학생 및 학부모 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 교육시설: 병영초등학교가 인접해 있어 통학이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 가까이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 문화시설: 외솔 기념관이 인근에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력 있는 선순위 임차인 최영선 씨가 거주 중이며, 보증금 58,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

경매 절차에서 해당 임차인의 보증금 전액이 배당되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 하는 위험이 존재합니다.

(참고: 등기부채권 총액과 임차인 보증금이 동일하나, 배당 순위에 따라 잔액 인수 여부가 결정됩니다.)

6.2. 기타

토지이용계획상 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

울산광역시 중구 동동에 위치한 본 다세대주택은 주거 생활 환경이 양호하며, 인근에 교육 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성입니다.

그러나 제공된 정보에 따르면 임차인의 보증금액과 총 채권액이 일치하며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 경매가에서 보증금 전액이 변제될 경우 매수인의 추가 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

감정가 57,000,000원을 기준으로 유사 물건의 시세 분석을 통해 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 도심 지역에 위치한 주거용 부동산으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 병영초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 임차인 보증금 인수 리스크가 배당으로 해소될 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 57,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 사례 중 32.123㎡의 경우 38,000,000원, 60.41㎡의 경우 60,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 면적(37.08㎡)과 주변 시세를 고려했을 때, 감정가 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

인수해야 할 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상되어, 해당 금액을 입찰가 산정 시 제외하고 시세에 기반한 가격으로 접근합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 54,000,000원 으로 제시합니다.

제공된 정보 내에서 주변 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.