나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514256 [1] 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 7층공존-714호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단, 양촌IC" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(인천지하철 2호선 "검단오류역")이 위치하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 제7층 제공존-714호로서, (사용승인일 : 2016.08.19) 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로 "공장(지식산업센터), 지시산업센터 지원시설(제1종 및 2종 근린생활시설, 기숙사, 어린이집), 업무시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로변, 북동측 및 남서측으로 중로변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

-공장(지식산업센터)으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514256 (1)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 7층공존-714호

용도: 지식산업센터

감정가: 302,000,000원

토지면적: 38.07㎡ (약 11.52평)

토지지분: 38.07㎡ (약 11.52평)

건물면적: 122.40㎡ (약 37.03평)

건물지분: 122.4㎡ (약 37.03평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 토지거래허가구역 (현재 기간 만료)

주의사항: 공장(지식산업센터)으로 이용 중.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단, 양촌IC" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 2호선 "검단오류역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 2016년 8월 19일 사용승인된 철근콘크리트조 지상15층 건물 내 제7층에 해당하며, 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 창호는 샤시로 마감되었습니다.

토지는 대체로 가장형의 토지로 공장(지식산업센터), 지원시설, 업무시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 광대로변, 북동측 및 남서측으로 중로변의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 우리은행 근저당권(284,400,000원)을 포함하여, 인천신용보증재단 가압류, 신한카드 가압류, 에이치에프더블유오삼씨유동화전문 임의경매 개시 결정 등 모든 등기상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 358,939,821원입니다.

임차인 주식회사아보브네이처(주 )는 보증금 12,000,000원, 차임 1,000,000원에 해당 부동산을 점유 사용하고 있습니다. 배당신고일자는 2026년 2월 13일이나, 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금이 인수되지 않습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

검단오류역 인근은 신흥 개발 지역으로, 기존 구도심 상권과 신규 상권이 공존하고 있습니다. 최근 아라역 상권과의 연결성이 강화되면서 5km 거대한 상권이 형성될 전망입니다. 특히 법조타운 개발 계획과 맞물려 코벤트워크 상권이 배후 수요를 흡수할 것으로 예상됩니다. 대기업(다이소, 애슐리퀸즈)이 입점할 정도로 잠재력이 높은 지역으로 분석됩니다. 본건이 위치한 오류동 블루텍 인근에는 편의시설, 음식점, 카페, 마트 등이 소재하고 있으며, 병원 및 의원 등 의료시설도 일부 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

본건은 인천지하철 2호선 검단오류역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 검단지식산업센터 버스정류장이 도보 2분 거리에 위치합니다. 주변 편의시설로는 편의점, 식당, 카페 등이 있으며, 일부 의료시설도 이용 가능합니다. 오류동 인근은 산책이나 운동하기 좋은 환경을 갖추고 있으며, 초등학교가 근처에 있고 중학교도 신축 예정입니다. 다만, 인근에 공장 지대가 많아 공기 질에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 유동화 물건으로, 자산 유동화 증권 관련으로 통상적인 경매 절차와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

토지거래허가구역으로 지정되었던 이력이 있으나, 해당 허가 구역 지정 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)이 본 보고서 작성 시점(2026년 9월) 기준으로 만료되었습니다. 따라서 현재는 토지거래허가구역이 아닙니다.

현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 이는 일반 주거 시설 대비 잠재적 매수층을 제한할 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

주변에 공장 지대가 많아 대기 질에 대한 잠재적 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 인천광역시 서구 오류동 소재 지식산업센터는 검단오류역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 개발 계획과 맞물려 상권 가치가 상승할 잠재력이 있는 물건입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 대상이므로 권리 관계가 비교적 명확합니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 지식산업센터 용도 특성을 고려한 투자 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

인천지하철 2호선 검단오류역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

검단 신도시 개발 및 법조타운 조성 등 지역 개발 호재와 맞물려 향후 상권 가치 상승이 기대됩니다.

말소기준권리 외 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없습니다.

대항력 없는 임차인이므로 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 302,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원이며, 근저당권 등 총 채권액은 358,939,821원입니다. 현재 시점의 시세, 주변 개발 계획, 향후 예상 임대 수익률 및 공실률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본 건은 지식산업센터로서 일반 부동산보다 시장 수요가 제한적일 수 있으므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 단, 인근 상권의 성장 가능성과 교통 편의성을 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (예상 입찰가는 241,600,000원 ~ 271,800,000원 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.