나이스옥션 법원경매 경주 2025타경593 [1] 경상북도 경주시 천군동 862-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남포감정 · 평가일 2025.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 천군동 소재‘보문천군지구도시개발사업’북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 전원주택, 펜션, 농경지, 유원지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 자루형 토지로서 펜션 건부지로 이용중입니다. 기호(3) : 사다리형 토지로서 펜션 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 공히 남측으로 노폭 약 7~8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(2022-08-08)(15m이하(5층이하)), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 기호(3) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 목조 칼라아스팔트슁글잇기지붕 지상 2층 건으로서, 외벽 : 목재 사이딩 마감 등 내벽 : 원목치장, 벽지붙임, 타일붙임 마감 등 바닥 : 데코타일, 원목마루, 타일깔리 마감 등 창호 : 새시조 창호 등입니다. 기호(4-가) : 일반목구조 칼라아스팔트슁글잇기지붕 지상 2층 건으로서, 외벽 : 목재 사이딩 마감 등 내벽 : 원목치장, 벽지붙임, 타일붙임 마감 등 바닥 : 데코타일, 원목마루, 타일깔리 마감 등 창호 : 새시조 창호 등입니다. 기호(4-나) : 경량철골조 칼라아스팔트슁글지붕 단층 건으로서, 외벽 : 목재 사이딩 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 바닥 : 데코타일 등 창호 : 새시조 창호 등입니다.

이용상태

기호(2),(4) 공히 단독주택(펜션)으로 기준시점 현재 휴업상태입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호(4-나)의 공부상 용도는 단독주택(창고)이나, '사무실'로 이용중이었던 것으로 조사되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본건 지상 수영장, 석축, 조경시설, 데크시설, 발코니 등은 매각에 포함되며 토지 및 건물에 포함하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 경주지원 2025타경593 (1)

소재지: 경상북도 경주시 천군동 862-6 외 1필지 (건축물대장상 862-6, 862-12)

건물 용도: 단독주택 (펜션)

감정가: 981,804,950원

토지면적: 1,488.00㎡ (약 450.12평)

건물면적: 372.85㎡ (약 112.82평)

건물 제시외면적: 67.40㎡ (약 20.39평) (수영장, 석축, 조경시설, 데크시설, 발코니 등 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경주시 천군동 소재 ‘보문천군지구도시개발사업’ 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 전원주택, 펜션, 농경지, 유원지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건은 남측으로 노폭 약 7~8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1) (천군동 862-6): 보전녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(15m 이하), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8~10m) 저촉, 가축사육제한구역.

* 기호(3) (천군동 862-12): 보전녹지지역, 가축사육제한구역.

3. 권리분석

말소기준권리: 2011년 6월 30일자 서라벌신용협동조합 근저당권 (을12)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부요약에 따르면, 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 채무 인수 부담은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있습니다. 지상권의 구체적인 내용(범위, 존속기간, 대가 등)에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상입니다. (주의: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사 시 반드시 확인해야 합니다.)

4. 상권분석

본건은 경주 보문관광단지와 인접한 천군동 지역에 위치하며, 관광 및 휴양 시설 밀집 지역의 특성을 가지고 있습니다. 주변은 전원주택, 펜션, 유원지 등이 혼재되어 있어 관광객을 대상으로 하는 숙박 및 위락 시설의 잠재적 수요가 있는 곳입니다. 현재 펜션으로 이용되던 건물이 휴업 상태이므로, 향후 재개장 또는 신규 사업 전환을 통해 상권을 활성화할 수 있는 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교통: 차량을 이용한 접근은 용이하며, 인근 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

편의시설: 보문천군지구 및 보문관광단지 내 편의시설 접근이 편리합니다.

주거환경: 전원형 단독주택 및 펜션 단지가 형성되어 있어 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

지상권: 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재할 가능성이 있습니다. 이 권리의 상세 내용과 이에 따른 부담 여부를 반드시 확인해야 합니다.

건물 상태 및 운영: 현재 펜션 건물이 휴업 상태이므로, 재운영을 위한 시설 보수 및 활성화 전략 수립이 필요합니다.

건축법규 및 용도: 제시외 건물(4-나)의 경우, 공부상 용도는 창고이나 사무실로 이용되었던 것으로 조사되었습니다. 향후 건축법 등 관련 규정 위반 여부에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 토지의 일부가 보전녹지지역, 고도지구 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경주 보문관광단지 인근에 위치한 단독주택(펜션) 부지 및 건물로, 넓은 토지 면적과 다수의 건축물을 보유하고 있습니다. 감정가는 9억 8천여만 원으로 책정되었으며, 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 채권이 소멸될 예정으로 비교적 깨끗합니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 및 그 내용을 면밀히 조사해야 합니다. 현재 펜션이 휴업 상태이나, 입지적 장점을 활용하여 숙박 시설 등으로 재활용 시 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 경주 보문관광단지 인근의 우수한 관광/휴양 입지.

* 넓은 토지 면적(약 450평)과 활용도 높은 건물 보유.

* 권리관계 명확 (지상권 제외 시), 낙찰 후 소유권 확보 용이.

* 펜션, 단독주택 등 다양한 개발 및 활용 잠재력 보유.

* 일부 건물의 제1종근린생활시설 용도 겸비.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 981,804,950원입니다. 인수할 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 부담은 없습니다.

시세 분석:

본 물건이 소재한 경주시 천군동 일대는 보문관광단지와 인접하여 관광 및 휴양 수요가 풍부한 지역입니다. 인근의 전원주택 및 펜션 부지의 시세는 평당 약 50만원에서 100만원 이상으로 형성되어 있으며, 건축물의 상태, 입지, 편의시설 접근성 등에 따라 가격 편차가 있습니다. 제시된 토지 면적(약 450평)을 고려할 때, 토지 가치는 보수적으로 약 2억 5천만원에서 4억 5천만원 수준으로 추정할 수 있습니다. 건축물의 경우, 연면적 약 113평을 기준으로 신축 단가 및 노후도를 감안하여 평당 300만원~500만원 수준의 가치를 적용하면 약 3억 4천만원에서 5억 6천만원으로 추정됩니다. 종합적인 감정가는 9억 8천여만 원으로, 토지와 건물 가치의 합산 및 부대시설(수영장, 조경 등) 가치를 고려한 것으로 보입니다.

예상 입찰가 산정:

권리 분석상 큰 부담이 없는 점은 긍정적이나, 매각 후 인수될 수 있는 '지상권'의 존재 여부 및 그 영향이 중요 변수입니다. 또한, 현재 건물이 휴업 상태임을 감안하여 초기 투자 비용 및 운영 계획을 고려해야 합니다. 일반적인 경매 물건은 감정가의 70~90% 범위에서 낙찰되는 경향을 보입니다. 본건의 경우, 주변 시세, 감정가, 그리고 지상권 관련 불확실성을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

본 물건의 시장 가치와 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려했을 때, 추정 입찰가는 7억 8천만 원에서 8억 3천만 원 범위 로 제안합니다.

주의사항:

상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사, 법률 검토, 실제 경쟁 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰 결정 전에는 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.