나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73696 [1] 경기도 양주시 옥정동 1040-8 호수메디프라자 1동 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루감정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동에 소재하는 '옥정호수초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지를 배후로 하는 상업지대로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제204호로서(사용승인일:2022.04.19) 외벽 : 외장타일 및 세멘몰탈위 페인트마감. 내벽 : 인테리어 마감. 바닥 : 테라조타일마감. 창호 : 샷시창호

이용상태

제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 승강기, 소화전, 옥내주차시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 대로와 접하고 있으며 서측 및 남측으로 소로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위게획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73696 (1)

소재지: 경기도 양주시 옥정동 1040-8 호수메디프라자 1동 2층204호

건물명: 호수메디프라자 1동 2층204호

용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

감정가: 381,000,000원

토지면적: 38.85㎡ (약 11.75평)

건물면적: 77.90㎡ (약 23.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2022년 4월 19일

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 중로1류(폭 20m~25m), 중로1류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구.

2. 입지조건

위치: 경기도 양주시 옥정동 소재, '옥정호수초등학교' 북서측 인근

주위환경: 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 상업지대로, 제반 주위 여건은 양호한 편입니다.

교통: 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인접도로: 건물의 동측은 대로와 접하고 있으며, 서측 및 남측은 소로와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 5월 20일자 우리은행 근저당권 (을1)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등 특이사항 없음)

등기부상 채권 총액: 385,600,000원

* 우리은행 근저당: 285,600,000원

* 한국투자저축은행 가압류: 100,000,000원

* 에이치에프더블유오삼씨유동화전문 임의경매: 225,525,562원 (등기부상 채권총액 385,600,000원 기준)

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024년 8월 5일

* 확정일자: (미기재)

* 배당신고일자: 2026년 1월 19일

* 대항력: 없음

권리분석 요약: 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 권리는 없습니다. 임차인 박 은 대항력이 없어 낙찰자가 명도 시 보증금 반환 의무가 없습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 대단위 아파트 단지를 배후로 하는 상업지대로, 안정적인 소비자층을 확보하고 있습니다.

건물명 '호수메디프라자'는 다양한 근린생활시설이 입점 가능한 집합건물입니다.

주변 상가들의 업종 분포 및 공실률 조사를 통해 추가적인 상권 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

교육시설: 인근에 옥정호수초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 대규모 아파트 단지 내 상업시설 및 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: 인근 버스정류장 이용 및 차량 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 용도: 건축물대장상 표기된 용도(제1종 근린생활시설)와 실제 이용 용도(제2종 근린생활시설-일반음식점) 간에 차이가 있을 수 있습니다. 향후 업종 변경 또는 용도 관련 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임대차 관계: 현재 임차인 박 은 대항력이 없으나, 점유 관계 및 퇴거 관련 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

유동화 물건: '유동화물건'으로 분류되어 있어, 채권 양수도 및 자산 유동화 관련 복잡한 법률 관계가 존재할 수 있으나, 현재 권리 분석상 낙찰자에게 미치는 직접적인 영향은 제한적입니다.

주변 혐오시설: 본 건 주변에서 일반적인 검색으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 입지 파악을 위해서는 현장 방문을 통한 주변 환경 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 신축 상가 건물 내 점포로, 권리 관계가 깨끗하고(매각 후 소멸), 대항력 있는 임차인이 없어 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

대단위 아파트 단지를 배후로 하여 안정적인 상권 형성이 기대되며, 옥정지구라는 개발 지역 내 위치는 향후 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

현재는 일반음식점으로 이용 중이나, 추후 업종 변경 시에는 관련 법규 및 인테리어 비용 등을 고려해야 합니다.

유동화 물건이라는 점은 투자 결정 시 고려할 부분이나, 권리 분석 결과상 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

최신 준공 건물(2022년)로서 상품성이 우수합니다.

대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 신속한 점유 확보 및 활용이 가능합니다.

대규모 주거 단지의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

지구단위계획구역 내 위치하여 체계적인 도시 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 381,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률, 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 상세한 시세 조사를 생략하므로, 입찰 희망가는 직접적인 조사를 통해 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.