나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503929 [1] 대전광역시 서구 도마동 74-9 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도마동 소재 '향우네거리' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상8층 중 제3층 제304호로서 사용승인일 : 2018.7.25 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

'도시형생활주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 현황 '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도마동 74-9 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재정비촉진지구(도마변동5구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

도시형생활주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경503929 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO (본 경매는 임차인 박현우가 개시한 것으로 확인됨)

감정가: 140,000,000원

2.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 서구 도마동 74-9, 3층 304호

용도: 근린주택 (단, 현재 도시형생활주택으로 이용 중)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2.3. 토지 정보

토지면적: 20.78㎡ (약 6.28평)

토지지분: 20.7792㎡ (약 6.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 건물 정보

건물면적: 32.67㎡ (약 9.88평)

건물지분: 32.6702㎡ (약 9.88평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

층수: 지상 8층 중 3층 304호

사용승인일: 2018년 7월 25일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대전광역시 서구 도마동 소재 '향우네거리' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역, 재정비촉진지구(도마변동5구역)에 속해 있습니다.

* 도로 저촉: 대로3류(폭 25m~30m)에 일부 저촉됩니다.

* 기타 제한: 가축사육제한구역(2017-12-20)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 오승익 (2018.07.26)

* 소유권이전: 김인숙 (2020.01.06)

* 주택임차권: 박현우 (2025.05.15 접수, 보증금 140,000,000원, 대항력 있음, 인수)

* 소유권이전: 김종진 (2021.08.27)

* 압류: 국민건강보험공단 (2023.08.14, 말소기준권리)

* 압류: 서구(대전광역시) (2025.07.03, 말소)

* 강제경매: 박현우 (2025.11.26 접수, 말소)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 박현우

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 10일

* 확정일자: 2021년 4월 19일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 5월 15일

* 비고: 등기부등본상 주택임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에 '매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높습니다. 임차인이 강제경매를 개시한 점을 미루어 보아 보증금 회수에 주력할 것으로 예상됩니다.

3.3. 말소기준권리

국민건강보험공단의 압류(2023.08.14)가 말소기준권리이며, 이보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 단, 위에 명시된 임차인의 대항력 있는 임차권은 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 속한 도마동 지역은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 생활권입니다. 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 창성빌라 (1994년 건축, 57.86㎡): 2026년 7월 8일 130,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 743만원)

* 솔밭빌라 (1991년 건축, 47.21㎡): 2026년 7월 1~2일 151,200,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,057만원)

본 물건은 2018년 신축으로 비교 대상 물건들보다 최신 건물이며, 전용면적은 32.67㎡ (약 9.88평)으로 작습니다. 신축 건물의 가치를 고려할 때, 평당 시세는 비교 대상 물건보다 높을 것으로 예상됩니다. 비교 대상의 최고 평당 시세(약 1,057만원)를 적용하고 신축 가치를 감안하면, 본 물건의 적정 시세는 약 11,000만원 ~ 13,000만원 범위로 추정할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 생활 편의: 주변에 근린생활시설 및 주택가가 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 바로는 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (추가적인 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

'대항력 있는 임차인'이 존재하며, 보증금 전액이 배당으로 만족되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원' 및 임차인이 직접 경매를 개시한 점으로 볼 때, 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높습니다. 그러나 최악의 경우 인수 부담이 발생할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

6.2. 재정비촉진지구 관련 사항

본 물건은 재정비촉진지구(도마변동5구역)에 포함되어 있어 향후 재개발 또는 정비 사업 진행 시 가치 상승 가능성이 있지만, 사업 추진 일정 및 방식에 따라 변동성이 존재할 수 있습니다.

6.3. 기타 위험 요인

* 임대 관계 미상: 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황은 박현우로 특정되어 있습니다.

* 건물 노후도: 2018년 신축으로 비교적 최신 건물이지만, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 도마동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 재정비촉진지구 내에 있어 향후 개발 잠재력을 가진 물건입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 임차인이 경매를 개시하고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점으로 미루어 보아 임차 보증금 인수 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성 또한 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물 (2018년 준공)

* 재정비촉진지구 내 위치로 미래 가치 상승 기대

* 대항력 있는 임차인이나, 배당으로 보증금 전액 회수 가능성 높음 (실질적 인수 부담 최소화 예상)

* 지역 내 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 입지

9. 예상 입찰가

본 물건은 2018년 준공된 신축 건물임에도 불구하고 감정가가 140,000,000원으로 책정되어 있으며, 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 임차인의 보증금 전액 변제가 예상되어 실질적인 인수 부담이 최소화된다는 전제 하에, 시장 가치와 경매 물건의 특성을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 135,000,000원

(주의: 위 예상 입찰가는 임차인 박현우 씨의 보증금 140,000,000원이 배당을 통해 전액 변제될 경우를 가정한 금액입니다. 만약 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않아 매수인이 인수하게 된다면, 총 투자 비용은 입찰가와 인수 보증금 합계액이 되므로, 이를 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.