나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35063 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 226-3 예은하이츠빌 가동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '동곡초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(역곡역/1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제4층 제403호로서, (사용승인 : 2008.07.08) 외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동곡초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 부천지원 2025타경35063 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 226-3 예은하이츠빌 가동 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 225,000,000원

토지면적: 32.20㎡ (약 9.74평)

건물면적: 58.47㎡ (약 17.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 상세정보

건축물 용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

사용승인일: 2008년 07월 08일

총 층수: 5층 (본건은 4층 소재)

건물 연면적 (총괄표제부): 1033.01㎡

건축 면적 (표제부, 가동): 178.17㎡

전유부 면적 (403호): 58.47㎡ (건물 지분)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '동곡초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 유사한 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있습니다. 지하철 1호선 역곡역이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 부천시 압류 (2022.11.11.)

주요 권리 내역:

* 소유권 보존 (2008.07.11): 김휘열

* 소유권 이전 (2008.07.24): 박월미

* 주택임차권 (2023.11.29): 김민수 (말소 조건, 보증금 195,000,000원)

- 전입일자: 2021-11-25, 확정일자: 2021-10-25

- 참고: 물건명세서상 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸되지 않는 권리가 아니며, 인수 부담이 없습니다.

* 소유권 이전 (2021.12.15): 김소연

* 압류 (2022.11.11): 부천시 (말소기준권리)

* 압류 (2024.02.26): 국민건강보험공단

* 강제경매 (2025.11.21): 주택도시보증공사 (채권액: 214,259,592원)

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (확인된 임차인: 김민수)

보증금: 195,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-25

확정일자: 2021-10-25

배당신고일자: 2023-11-29

대항력: 없음

특이사항: HUG 인수조건 변경 (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 매각 시 소멸되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.)

3.3. 권리분석 요약

모든 등기부상 권리는 말소기준권리인 부천시 압류 이후의 권리로서, 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 주택임차권 역시 HUG의 말소 동의로 인해 낙찰자에게 인수되지 않아 권리상 특별한 문제는 없는 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 역곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 상업시설과 주거시설이 적절히 혼합되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 이용 현황

건물은 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 이는 해당 지역의 주된 용도와 일치합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 인근에 동곡초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 또한, 교육환경 보호구역에 해당되어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 교통

다양한 근린생활시설이 주변에 분포하여 생활 편의성이 높습니다. 지하철 1호선 역곡역을 이용하면 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 여부)

주변 지역은 주거 단지와 초등학교, 상업 시설 등으로 이루어져 있으며, 일반적인 주거지 환경을 갖추고 있습니다.Google 검색 결과 및 지도상으로는 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 현재 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당되나, 경매 매각 시에는 허가 없이 취득이 가능합니다. 다만, 추후 재매각 시에는 적용될 수 있는 부분입니다.

6.2. 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (동곡초)

* 과밀억제권역

이러한 용도지역 및 제한사항은 일반적인 신규 건축이나 토지 이용 시 고려사항이며, 기존 건축물에 대한 직접적인 제약은 크지 않을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 역곡동에 위치한 다세대주택으로, 역곡역 인근의 편리한 교통망과 동곡초등학교를 비롯한 교육시설, 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 있는 물건입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경으로 인해 임차인 관련 인수 부담이 없다는 점은 권리분석상 매우 긍정적인 요소입니다. 2008년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 현재 감정가는 2억 2,500만원입니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰 시 인수할 임차인 보증금 없음 (HUG 인수조건 변경 완료)

* 지하철 1호선 역곡역 인근의 우수한 교통 접근성

* 초등학교 인접으로 자녀 양육에 유리한 주거 환경

* 비교적 최근 건축 연도 (2008년)

9. 예상 입찰가

제공된 주변 최근 매매 정보 (2026년 3월 기준) 분석 시,

* 역곡동 47-2 (예일주택나동, 2001년 준공, 36.35㎡): 138,000,000원 (약 379.5만원/㎡)

* 역곡동 73-3 (월드팰리스, 2014년 준공, 38.77㎡): 245,000,000원 (약 631.9만원/㎡)

* 역곡동 28-9 (대창스페이스빌, 2012년 준공, 45.33㎡): 144,000,000원 (약 317.7만원/㎡)

본건은 건물면적 58.47㎡, 감정가 225,000,000원 (약 385만원/㎡)입니다.

비교 대상 매물 중, 2014년 준공된 월드팰리스(38.77㎡)가 2억 4,500만원에 거래된 점은 본건의 감정가 수준과 비교 시, 현재 시세가 감정가보다 높을 가능성을 시사합니다.

다른 두 매물(예일주택나동, 대창스페이스빌)의 평당 가격대를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

임차인 인수 부담이 없고, 역세권 및 학세권의 입지를 고려하면,

감정가 225,000,000원을 기준으로 105% ~ 115% 수준을 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 236,250,000원 ~ 258,750,000원

따라서, 시세 및 물건 가치를 종합적으로 고려하여 2억 3천 5백만원 ~ 2억 5천 5백만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.