나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59039 [1] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1371 호매실마을13단지 1315동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "수원시립호매실도서관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각급학교, 근린생활시설, 다세대주택, 공원 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철골조경사지붕 25층 건 내 제 5층 제505호로서, 외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 등 마감, 창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임. 상세 이용상태는 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조 바람.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 지역난방설비, 승강기설비 등 제 반 설비를 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2014-12-17)(호매실고등학교(수원교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호매실초등학교(수원교육지원청문의))<교 육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통 정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경59039 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1371 호매실마을13단지 1315동 5층505호

구 주소: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1371

도로명 주소: 경기도 수원시 권선구 호매실로218번길 111 (호매실동)

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 40.84㎡ (약 12.35평)

토지지분: 40.84㎡ (약 12.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 59.97㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

감정가: 410,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동에 위치하며, 인근에 "수원시립호매실도서관"이 소재합니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 다세대주택, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 단지 인근에 다수의 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 단지 환경

본건이 속한 호매실마을13단지는 총 1428세대로 구성된 대규모 아파트 단지입니다. 단지 내에는 놀이터, 배드민턴장, 주민모임공간, 어린이집, 어린이도서관, 경로당, 피트니스 센터 등 다양한 커뮤니티 시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 단지 내 차량 이동은 지하로 배치되어 보행자의 안전과 쾌적한 환경을 제공합니다. 칠보산과 호매실천 인근에 위치하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

2.4. 주변 시설

단지 인근에 각종 편의시설(마트, 편의점, 식당가 등)과 학교(호매실초등학교, 호매실고등학교)가 위치하여 생활이 편리합니다. 또한, 스타필드 수원점이 차량으로 접근 가능한 거리에 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐길 수 있습니다.

2.5. 혐오시설 유무

주변 지역 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건은 군사기지 및 군사시설 보호법상 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어, 이는 항공기 운항 안전을 위한 일부 건축 행위 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 권리 현황

소유권은 한국토지주택공사에서 오준수에게 이전된 상태입니다.

등기부 상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 갑1: 소유권보존 (한국토지주택공사)

* 갑2: 소유권이전 (오준수)

* 을1: 근저당권 (농협은행주식회사, 말소기준권리)

* 을2: 근저당권 (한국주택금융공사)

* 을3: 근저당권 (주식회사탑에이스대부)

* 을3-1: 3번근저당권부채권근질권설정 (제이비우리캐피탈주식회사)

* 갑3: 가압류 (현대카드)

* 갑4: 가압류 (주식회사우리카드)

* 갑5: 임의경매 (한국주택금융공사)

3.2. 권리 말소 여부

상기 을구의 근저당권들(을1, 을2, 을3, 을3-1) 및 갑구의 가압류(갑3, 갑4), 그리고 본 건 임의경매(갑5)는 모두 말소 예정으로 등기부 상 '말소' 표시되어 있습니다. 따라서 본 경매 절차가 완료되면, 소유권(갑1, 갑2)을 제외한 모든 저당권, 가압류 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 존재하더라도 대항력이 없거나, 보증금 등 관련 사항이 인수되지 않음을 의미합니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치한 아파트 단지로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 단지 자체의 커뮤니티 시설과 더불어 주변 상업 시설, 교육 시설, 공원 등이 잘 연계되어 있어 주거 만족도가 높을 것으로 판단됩니다. 도서관, 공원 등 공공시설이 인접해 있어 교육 및 여가 활동에도 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 편의시설

단지 내에는 놀이터, 배드민턴장, 주민모임공간, 어린이집, 어린이도서관, 경로당, 피트니스 센터 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 지역난방 및 도시가스

지역난방 공급 방식이며, 도시가스를 사용합니다. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기 설비 등도 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항의 적용을 받습니다.

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 (호매실지구)

* 중로2류 (폭 15m~20m) 접합

* 공공주택지구 (공공주택 특별법)

* 상대보호구역 (호매실고등학교, 호매실초등학교 인근) <교육환경 보호에 관한 법률>

* 비행안전제6구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법> - 이는 건축물의 높이 제한 등 항공기 안전 운항을 위한 규제를 받을 수 있습니다.

* 도시교통 정비지역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26까지, 외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 주택 용도) - 허가 구역 지정 기간 내 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

6.2. 미상 정보

임대관계가 미상이라는 점은 잠재적인 점유 관련 분쟁의 가능성을 완전히 배제할 수 없으나, 인수 보증금이 0원이므로 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 호매실동에 위치한 아파트로, 주변의 우수한 생활 인프라와 단지 내 편의시설을 갖추고 있어 실거주 목적에 적합한 주거 환경을 제공합니다. 교통이 편리하고 공원 등 녹지 공간도 풍부하여 쾌적한 생활이 가능합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로, 인수할 부담이 없어 깔끔한 권리 취득이 가능합니다. 다만, 비행안전구역 등 일부 법적 제한사항은 추후 재건축이나 증축 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 잘 갖추어진 생활 인프라: 학교, 도서관, 근린생활시설, 공원 등이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 단지 내 녹지 공간과 인근 공원, 수변 공간 등이 풍부합니다.

* 깔끔한 권리 관계: 모든 말소기준권리 이하 권리가 소멸 예정으로, 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 대규모 단지의 이점: 호매실마을13단지는 1428세대로 규모가 커 단지 관리 및 유지에 유리하며, 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 410,000,000원을 기준으로, 본 건의 위치, 면적, 단지 규모, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 348,500,000원 ~ 389,500,000원 범위로 제안합니다.

(주의: 상기 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있으므로 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.