나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35049 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 128-8 골든베이아파트 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천역' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동 류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무 난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(부천역/1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상14층 건물내 제12층 제1203호로서, (사용승인 : 2018.01.31) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임 등. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 로폭 약 25미터, 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

심곡동 128-8 :일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구 ,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 심곡동 128-9 :일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거 래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35049 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 128-8 골든베이아파트 12층 1203호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상14층 건물 내 제12층 제1203호

사용승인일: 2018년 01월 31일

용도: 아파트 (건축물 현황상 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 복합 용도이나, 실제 아파트로 이용 중)

감정가: 276,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 면적 상세

토지 면적: 8.42㎡ (약 2.55평)

건물 면적: 45.32㎡ (약 13.71평) (전유 면적 기준, 공급 면적 정보는 별도 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천역' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 동 유형의 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 여건이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철 1호선 부천역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 상황

본건은 동측 및 남측으로 폭 약 25미터 및 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 11월 14일자 구로세무서장의 압류 등기입니다. 등기부 채권 총액은 약 290,110,058원입니다.

3.1. 임차인 현황

임차인: 변

보증금: 276,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 07월 29일

확정일자: 2022년 04월 18일

배당신고일자: 2024년 08월 08일

대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

비고: 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 사항이 있으며, 물건명세서상 을구 순위 1번 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

3.2. 인수되는 권리

인수되는 임차 보증금 합계: 0원

채권 총액 대비 감정가 비율 및 임차인 현황을 고려할 때, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 심곡동 지역은 부천역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 다양한 근린생활시설, 업무시설, 그리고 공동주택들이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고, 배후 수요 또한 확보된 편입니다.

5. 생활정보

* 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 대중교통

지하철 1호선 부천역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행 중입니다.

* 주변 환경

부천역 인근으로 개발된 지역으로, 주거 및 상업 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. (특이사항: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건은 외국인 등 토지거래 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일). 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 국내 법인 또는 개인의 일반적인 경매 낙찰 시에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

6.2. 건축물 용도

건축물대장 상 주요 용도는 업무시설로 등재되어 있으나, 실제로는 아파트로 이용 중입니다. 향후 용도 변경이나 재건축 시 관련 법규 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 특수물건 정보

'대항력있는 임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이 특이사항으로 기재되어 있었으나, 권리분석 결과 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 정리되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 아파트입니다. 편리한 교통과 잘 갖추어진 주변 생활 인프라가 장점입니다. 권리관계 또한 명확하게 정리되어 인수 부담이 적은 편입니다. 토지거래허가구역 및 건축물 용도 관련 사항은 확인이 필요하나, 일반적인 투자자에게는 큰 리스크로 작용하지 않을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 부천역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지

* 2018년 준공으로 비교적 최신 축에 속하는 건물 상태

* 상업지역에 위치하여 향후 다양한 활용 가능성 기대 (물론 현재는 아파트로 이용 중)

* 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 276,000,000원을 기준으로, 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용, 추가적인 조사 비용, 그리고 현 시세 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려할 요소에서 제외됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.