나이스옥션 법원경매 평택 2025타경942 [1] 경기도 평택시 고덕동 1887-4 서정타워2차 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 대상건물은 경기도 평택시에 소재하는 '서정리역(경부선·수도권 전철 1호선)' 서측 인근에 위치하고, 부근에는 상업·업무용 부동산, 아파트단지 및 상업나지 등이 소재하며, 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

- 대상건물이 위치한 단지까지 차량을 통한 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 수도권 전철 1호선(서정리역)이 소재하며, 서측 인근으로 지방도 제302호선이 통과하는 등 제반 교통상황 보통입니다.

건물의 구조

- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제5층 제501호로 2022.07.19.에 사용승인되었으며, 외벽 : 석재마감 및 유리마감 등 내벽 : 모르타르 위 페인팅마감 및 타일마감 등 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

- 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으나, 현황 사무실 용도로 이용 중입니다.

설비내역

- 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전 및 스프링클러 설비, 천장형 냉난방설비 등 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 세장형 평지로 현황 상업용으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

- 대상토지 북측으로 왕복 2차선, 동측으로 도로폭 약 10M 내외 보도블럭 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 일반상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무 위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래 계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경942 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 고덕동 1887-4 서정타워2차 5층501호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설, 현황 사무실)

감정가: 210,000,000원

토지면적: 9.59㎡ (약 2.9평)

건물면적: 38.22㎡ (약 11.56평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상건물은 경기도 평택시 '서정리역(경부선·수도권 전철 1호선)' 서측 인근에 위치하며, 주변에는 상업·업무용 부동산, 아파트단지 및 상업나지 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 수도권 전철 1호선 서정리역이 위치합니다. 서측 인근으로 지방도 제302호선이 통과하는 등 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제5층 제501호입니다. 2022년 7월 19일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재마감 및 유리마감, 내벽은 모르타르 위 페인팅 및 타일마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전 및 스프링클러, 천장형 냉난방설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지이용 현황

토지는 세장형 평지이며 현황 상업용으로 이용 중입니다. 북측으로 왕복 2차선, 동측으로 폭 약 10M 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 신탁등기 말소, 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등기 등이 존재합니다.

등기부채권 총액은 245,310,192원입니다.

3.2. 말소기준권리

신한은행의 근저당권(2022.08.25. 접수, 채권액 167,400,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2023-09-19

* 확정일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 권리분석 요약

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없습니다. 임차인 역시 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

서정리역 인근의 상업지역에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 주변에 상업·업무용 부동산이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.2. 생활 편의시설

* 교통: 수도권 전철 1호선 서정리역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 건물 주변 상업시설 이용이 가능하며, 추후 서정리역 주변 개발에 따른 편의시설 확충이 기대됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 직접 확인 필요)

* 의료/교육시설: (제공된 정보에 구체적인 내용이 없어 외부 검색이 필요하나, 본 보고서에서는 제공된 정보만 활용합니다.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 법규 및 제한사항

* 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구) 등에 해당됩니다.

* 비행안전제6구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 택지개발지구 내에 포함되어 있습니다.

* 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. (본 물건은 상가이므로 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 향후 규제 변화 가능성을 고려해야 합니다.)

5.2. 건물 이용상태 관련

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으나, 현황은 사무실 용도로 이용 중입니다. 추후 용도 변경 시 관련 법규 및 행정 절차 확인이 필요합니다.

5.3. 기타 리스크

임차인의 확정일자가 없어 배당 절차 진행 시 순위 확보에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (본 건의 경우 대항력이 없어 큰 문제는 없습니다.)

6. 종합 의견

서정리역 역세권에 위치한 상업용 건물로, 교통 및 입지 조건이 우수합니다. 2022년 신축된 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 권리관계는 명확하여 낙찰자가 인수할 권리가 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상의 여러 제한사항과 건물 현황 용도와 공부상 용도 간의 차이는 투자 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 서정리역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 바탕으로 한 미래 가치 상승 기대.

* 비교적 신축 건물로 즉시 임대 또는 직접 사용이 가능합니다.

* 권리 관계가 명확하고 임차인 명도 부담이 적어 투자 안정성이 높습니다.

* 주변 개발 계획 및 지역 경제 활성화에 따른 시너지 효과 기대.

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다.

감정가는 210,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 최근 거래 사례 분석, 건물 상태 실사, 추가적인 권리 관계 확인 등이 반드시 선행되어야 합니다.

부동산 전문가와의 상담을 통해 합리적인 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.