나이스옥션 법원경매 논산 2025타경504 [1] 충청남도 논산시 취암동 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중제 · 평가일 2025.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 취암동 소재 "국방항공고등학교" 동측 인근에 위치하며 주위 는 중소규모의 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 승강장까 지의 거리 및 시내버스운행빈도, 공익시설 및 편익시설과의 거리, 접근성, 연계성 등으 로 보아 일반적인 대중 교통사정은 대체로 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 인접토지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 주상용 건물, 주택 등 의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

세로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 지적 및 건물개황도와 같이 (2) 건물 2층부분에 제시외건물 주택이 소재하고 있 어 제시외건물로 평가하였으며 본건 토지 일부는 타인이 점유ㆍ사용하고 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로 외벽 : 적벽돌 치장 및 모르타르 위 수성페인트 등 내벽 : 벽지 및 일부 내장타일 등 창호 : 새시 유리창 등 (3) 목조 블록보강조 강판지붕 단층건으로 외벽 : 모르타르 위 수성페인트 등 내벽 : 벽지 등 창호 : 새시 유리창 등입니다.

이용상태

(2) 점포 및 주택 (3) 주택으로 이용중입니다.

설비내역

(2.3) 급배수 급탕설비, 위생설비, 난방설비, 기타설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도, 사진과 같이 부합물 및 종물이 소재하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

(2) 건물은 공부상 단층 점포 49㎡로 되어 있으나 실제 단층 점포 및 주택 약 94.9㎡ 이고 2층 부분에 소유자 미상의 제시외건물 주택이 소재하고 있어 제시외건물로 평가 하였으며 (3) 건물은 목조스레트지붕 단층으로 되어 있으나 실제는 목조블록보강조 강판지붕으 로 판단되고 공부면적과 개략적인 실측면적이 다소 차이가 있으며 일부 타인지상에 걸 쳐서 소재하고 있는 것으로 조사되나 대체로 동일성이 인정되어 공부를 기준으로 평가 하였으며 의뢰목록ㆍ건물등기사항전부증명서(갑)상의 도로명주소는 논산시 시민로382 번길 13으로 되어 있으나 일반건축물대장(갑)에는 논산시 시민로382번길 15-1로 되 어 있고 건물에서는 확인하지 못하였으니 참고 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 본건 지상에 별첨 일반건축물대장(갑)과 같이 이박승소유의 시멘 블럭구조 기와지붕 주택 60.18㎡가 소재하는 것(도로명주소는 기재되어 있지 아니함) 으로 되어 있으나 실제는 확인 불능인바 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 ㉡창고, ㉢화장실 매각 포함. 단, 제시외 건물 ㉠주택 제외. 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불명.
2. 목록1 토지 일부 타인 점유 사용 중. 지상에 건축물 대장상 이박승 소유의 주택 60.18㎡이 소재하는 것으로 되어 있으나 실제 확인 불능임.
3. 목록2 건물은 공부상 단층 점포 49㎡이나 실제 단층 점포 및 주택 약 94.9㎡이며, 목록3. 건물은 실제 목조블록보강조 강판지붕으로 판단되고 일부 타인 지상에 걸쳐서 소재하고 있는 것으로 조사, 등기부상 도로명 주소는 논산시 시민로 382번길 13으로 되어 있으나 건축물대장상 논산시 시민로382번길 15-1로 되어 있음(감정평가서 및 현황조사서 참조).
4. 목록1 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 충청남도 논산시 취암동 363-1번지에 소재한 단독주택 경매 물건에 대한 분석입니다.

* 사건번호: 논산지원 2025타경504 (1)

* 소재지: 충청남도 논산시 취암동 363-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 225,631,200원

* 토지면적: 347.00㎡ (약 104.97평)

* 건물면적: 101.80㎡ (약 30.79평)

* 토지/건물 일괄매각: 예

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 윤OO

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 논산시 취암동에 위치하며, "국방항공고등학교" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 중소규모의 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 대중교통 사정은 양호한 것으로 판단됩니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 부정형으로, 인접토지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 상태입니다. 현재 주상용 건물 및 주택 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 세로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* * 임차인: 김경임(주택)

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2026-02-19

* 확정일자: 무

* 배당신고일자: 2026-02-19

* 대항력: 없음

* 비고:

* * 임차인: 김경임(상가)

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 300,000원

* 사업일자: 2026-02-20

* 확정일자: 2026-02-20

* 배당신고일자: 2026-02-20

* 대항력: 없음

* 비고:

* * 임차인: 신옥분

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 무

* 확정일자: 무

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 비고:

* * 임차인: 이계만 (대항력 있음)

* 보증금: 17,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-13

* 확정일자: 2020-11-13

* 배당신고일자: 2026-03-04

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 다만, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성에 유의해야 합니다.

* * 임차인: 이용대

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2025-06-23

* 확정일자: 무

* 배당신고일자: 2026-02-19

* 대항력: 없음

* 비고:

* 등기부 요약 (토지 및 건물):

* 소유권 이전: 김영숙 (1999-05-11)

* 근저당권: 연무농업협동조합 (2023-07-26, 60,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 윤석자 (2025-11-26, 29,102,904원) - 본 사건의 경매 개시 결정

* 등기부상 채권 총액: 60,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (법정지상권)

2.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보는 주변 다세대 및 연립 주택 거래 사례입니다. 이는 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 은혜빌라 (취암동 120-95): 2026년 6월 30일, 75.66㎡ (약 22.8평) 거래, 67,500,000원 (평당 약 2,960,526원)

* 대산빌라(가동) (취암동 120-97): 2026년 5월 22일, 74.895㎡ (약 22.6평) 거래, 70,000,000원 (평당 약 3,097,345원)

* 대우주택 (취암동 103-10): 2026년 5월 12일, 58.5㎡ (약 17.7평) 거래, 103,000,000원 (평당 약 5,819,209원)

본건 토지 감정가는 347㎡에 약 2억 2천5백만원으로, ㎡당 약 65만원 수준입니다. 이는 주변 다세대/연립의 거래가 대비 토지 가치가 높게 평가되었음을 시사합니다. 건물 감정가는 101.8㎡에 약 2억 2천5백만원 (토지 포함 총 감정가) 기준, ㎡당 약 221만원으로 평가되었습니다. 제시된 주변 시세는 본건의 가치를 직접 반영하기 어렵지만, 지역 내 부동산 시장의 전반적인 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

2.4. 생활정보

* 인근 학교: 국방항공고등학교가 동측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설: 중소규모의 근린생활시설과 단독주택이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주거 지역으로서의 특성을 지닙니다.

* 교통: 시내버스승강장이 가까워 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 이동도 원활합니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 본건 토지 및 건물에 법정지상권 성립 여부가 불명확하여 잠재적인 법적 분쟁 소지가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 이계만 임차인은 2020년 11월 13일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 배당 과정을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 부담해야 할 수 있습니다.

* 타인 점유: 본건 토지 일부가 타인에게 점유 사용되고 있으며, 건축물대장상 이박승 소유의 주택 60.18㎡(약 18.21평)이 소재하는 것으로 되어 있으나 실제 확인이 불가능한 상태입니다.

* 건물 현황 차이:

* 목록2 건물은 공부상 단층 점포 49㎡(약 14.82평)이나, 실제로는 단층 점포 및 주택 약 94.9㎡(약 28.71평)으로 조사되었습니다.

* 목록3 건물은 공부상과 실제 구조 및 지붕 재질에 차이가 있으며, 일부 타인 지상에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되었습니다.

* 등기부상 도로명 주소(논산시 시민로 382번길 13)와 건축물대장상 주소(논산시 시민로382번길 15-1)가 상이합니다.

* 제시외 건물: 창고, 화장실(㉡, ㉢)은 매각에 포함되나, 주택(㉠)은 제외됩니다. 이들 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부도 불명입니다.

* 최저매각가격 제한: 최저매각가격은 제시외 건물 등의 소재로 인해 감정평가액이 제한된 상태입니다.

2.6. 종합 의견

본건은 충남 논산시 취암동에 위치한 단독주택 경매 물건으로, 국방항공고등학교 인근에 소재하여 주거 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 그러나 법정지상권 성립 여부 불명, 대항력 있는 임차인 존재, 타인 점유 및 건물 현황 차이 등 복합적인 권리 및 물건 관련 리스크가 다수 존재합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 미회수 가능성은 낙찰자에게 추가적인 부담이 될 수 있습니다. 이러한 리스크들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

2.7. 투자 포인트

* 장기적인 관점에서 국방항공고등학교 등 교육시설 인근 지역의 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 부정형이나마 347㎡의 비교적 넓은 토지를 보유하고 있어 향후 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 주변 근린생활시설 및 학교와의 접근성이 좋아 기본적인 생활 편의성은 확보되어 있습니다.

* 복합적인 리스크 해소 시, 시세 상승 잠재력이 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 225,631,200원입니다. 그러나 법정지상권, 대항력 있는 임차인, 타인 점유, 건물 현황 차이 등 상당한 리스크를 고려해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 이계만 씨의 보증금 17,000,000원은 배당 과정을 면밀히 확인해야 하며, 미회수 시 낙찰자가 인수할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 불명확한 법정지상권 및 타인 점유 문제는 추가적인 법적 해결 비용을 발생시킬 수 있습니다.

이러한 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서, 리스크 해소 비용 및 잠재적 추가 비용을 감안하여 산정하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.