나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43033 [1] 경기도 평택시 용이동 492-1 용이반도유보라아파트 303동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택 (아파트)단지, 학교, 공원, 근린생활시설등이 소재하는 지역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건단지까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통 시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물내 제18층 제1801호 로서, 외벽:몰탈위페인팅마감등. 내벽:벽지도배,타일붙이마감등. 창호:샷시창호마감등임.

이용상태

아파트(집합건축물현황도면상 방4,가족실,거실,욕실3,주방/식당,드레스룸,발코니등의 구조 임)로 이용중임. ※내부구조 및 상태등은 재확인이 요구됨.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장시설등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내도로가 개설되어 있고 외곽공도와 연계되며 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(용이지구), 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭15m~20 m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 절대보호구역, 토지거래계약에관 한허가구역(25.8.26~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호,외국인(외국법인,단체포함)이 주택 을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2025타경43033 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 평택시 용이동 492-1 용이반도유보라아파트 303동 18층1801호

용도: 아파트

감정가: 900,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 96.70㎡ (약 29.25평)

토지지분: 96.705㎡ (약 29.25평)

건물면적: 155.77㎡ (약 47.12평)

건물지분: 155.768㎡ (약 47.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택(아파트) 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(용이지구), 보행자전용도로, 중로2류(폭15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸예정 권리

본건의 말소기준권리는 2024년 7월 9일 접수된 한국자산관리공사 근저당권(을9)입니다. 매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수주의 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수 여부를 명확히 판단하기는 어렵습니다. 다만, 현재까지 파악된 정보상으로는 인수될 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다. 그러나 임대 관계는 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 재확인이 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.4. 등기부 요약 분석

등기부등본상 소유권 이전 및 채권 담보 설정, 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다. 특히, 2025년 6월 19일 접수된 이경석 소유권이전청구권가등기(갑10)는 본 경매 절차에 영향을 미칠 수 있는 주요 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 용이초등학교가 인접해 있어 교육 관련 시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

해당 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 내 도로가 잘 정비되어 있고 외곽 공도와도 연계되어 있어 차량 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

본건은 용이초등학교와 인접하여 자녀들의 통학에 매우 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 가등기 존재

등기부상 2025년 6월 19일 접수된 이경석 명의의 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 존재합니다. 이는 매각으로 인해 소멸되지 않을 가능성이 있으며, 낙찰 후에도 법적 분쟁이나 추가적인 부담이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 가등기권자의 권리 행사 여부 및 그 효력에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

6.2. 미확인 임대차

임대 관계가 미상으로, 내부 점유 및 임대차 현황에 대한 정확한 확인이 필수적입니다. 비록 인수 보증금은 없는 것으로 파악되나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 제한사항

토지 이용계획상 상대보호구역, 절대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등으로 지정되어 있어 관련 규제를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 용이동의 신축급 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 용이초등학교 인접 등 교육 여건이 우수합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다. 그러나 등기부상 확인되는 이경석 명의의 소유권이전청구권가등기가 존재하여 낙찰 후 인수 부담이나 법적 분쟁 발생 가능성이 매우 높습니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 평택시 용이동의 신축급 아파트 단지로, 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

* 용이초등학교와 인접한 초품아 단지로 교육 환경이 우수합니다.

* 최근 실거래가 및 감정가액을 고려할 때 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 900,000,000원의 감정가로 평가되었으며, 최근 인근 실거래 사례(800,000,000원)를 고려할 때 적정 시세는 8억 원 내외로 추정됩니다. 그러나 등기부상 존재하는 소유권이전청구권가등기가 인수될 경우, 낙찰자는 해당 가등기 권리와 법적 분쟁을 겪거나 가등기 담보 가액을 추가로 부담해야 할 가능성이 있습니다. 따라서 가등기의 인수 여부 및 추후 법적 진행 상황에 대한 면밀한 분석과 함께, 잠재적 리스크 비용을 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 가등기 리스크로 인해 감정가 이하, 나아가 최저 입찰가 수준에서 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.