나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52346 [1] 전라남도 여수시 호명동 1073 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우감정 · 평가일 2025.12.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 호명동 소재 "내동마을" 남동측 인근[일련번호 1) ~ 6)]에 위치히며 주변은 농경지, 임야 및 소규모 공장 등이 소재하는 지방도주변 농경지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 사다리 완경사로서 전기타(분묘 소재)임. 일련번호 2) 부정형 완경사로서 전 등(휴경지)으로 이용 중임. 일련번호 3), 5) 부정형 평지로서 도로등으로 이용 중임. 일련번호 4), 6) 부정형 완경사로서 잡종지임.

인접 도로상태

일련번호 1) 현황 맹지이나 지목상 도로인 일련번호 2)와 접함. 일련번호 2) 서측에 지목상 도로인 일련번호 3)과 접함. 일련번호 3), 5) 일부 중로한면의 도로임. 일련번호 4) 북서측으로 중로한면에 접함. 일련번호 6) 일련번호 4)와 함께 북서측으로 중로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2), 4), 6) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호 3), 5) 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호 2)의 공부상 지목은 "도로"이나 현황은 전 등(휴경지)으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환), 수목포함 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52346 (1)

소재지: 전라남도 여수시 호명동 1073

용도: 전 (농지)

감정가: 303,684,000원

토지면적: 1070.00㎡ (약 323.68평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 쌍봉신용협동조합

특이사항: 공동담보, 농지취득자격증명, 분묘기지권

주의사항: 일괄매각, 농지취득자격증명 제출 필수(미제출시 매수신청보증금 미반환), 수목 포함 매각

1.1. 토지 이용 현황 및 조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 호명동 소재 "내동마을" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 및 소규모 공장 등이 소재하는 지방도 주변 농경지대로서 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 형태 및 이용상태:

* 일련번호 1) 사다리형으로 완경사지이며 분묘가 소재함.

* 일련번호 2) 부정형으로 완경사지이며 전(휴경지)으로 이용 중임. 공부상 지목은 "도로"이나 현황은 전 등(휴경지)으로 이용 중임.

* 일련번호 3), 5) 부정형으로 평지이며 도로 등으로 이용 중임.

* 일련번호 4), 6) 부정형으로 완경사지이며 잡종지로 이용 중임.

* 인접 도로상태:

* 일련번호 1) 현황 맹지이나 지목상 도로인 일련번호 2)와 접함.

* 일련번호 2) 서측에 지목상 도로인 일련번호 3)과 접함.

* 일련번호 3), 5) 일부 중로 한 면의 도로임.

* 일련번호 4) 북서측으로 중로 한 면에 접함.

* 일련번호 6) 일련번호 4)와 함께 북서측으로 중로 한 면에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1), 2), 4), 6)은 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)임.

* 일련번호 3), 5)는 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 저촉되며, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)임.

1.2. 권리 분석

* 말소기준권리: 을4 근저당권 (쌍봉신용협동조합, 2022.12.13. 접수, 채권최고액 204,000,000원)임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 을4 근저당권 및 을6 지상권설정공동담보, 그리고 그 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸됨. 소유권 관련 권리(갑1, 갑2, 갑3) 및 임의경매 개시결정(갑4) 역시 소멸 대상임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 기본적으로 모든 권리가 소멸될 것으로 보이나, 공부상 명시되지 않은 분묘기지권의 성립 여부가 불분명하여 잠재적인 인수 또는 부담 가능성이 있음.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원임.

* 임대차 관계: 임대차 관계는 미상임. (금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 주의가 필요함)

1.3. 주변 환경 및 입지 분석

* 본건은 여수시 호명동의 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치함.

* "내동마을" 남동측 인근으로, 지방도와 인접해 있어 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 주변에 소규모 공장 등이 소재하는 것으로 보아 산업 활동이 있는 지역임.

* 호명동 일대는 여천공단과 가까우며, 최근 남해 해저터널 건설 등으로 지가 상승이 예상되는 지역으로 언급됨.

* 도시계획상 자연녹지지역에 해당하며, 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있음.

* 현재까지 검색된 정보로는 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 여수시 전체적으로는 쓰레기 소각장 등 폐기물 처리 시설 건립 관련 논의가 있으며, 일부 지역에서 주민 반발이 있는 사례가 있음.

1.4. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 위에 연고 미상의 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 가능성이 있음. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 성립 여부는 불분명하므로 인수 부담이 발생할 수 있음.

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 농지이므로 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 함. 미제출 시 매각 불허가가 되며 매수 신청 보증금이 몰수될 위험이 있음.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 일련번호 2) 토지는 공부상 지목이 "도로"이나 현황은 전(휴경지)으로 이용 중임. 이는 향후 토지 이용 및 등기 관련 문제 발생 소지가 있음.

* 토지 이용상태의 다양성: 완경사지, 잡종지, 분묘 소재지 등 다양한 상태의 토지가 혼재되어 있어 일률적인 이용 및 개발에 어려움이 있을 수 있음.

* 도로 접근성: 일련번호 1) 토지는 현황 맹지로, 도로 이용에 어려움이 있을 수 있음.

* 수목 포함 매각: 토지 상의 수목까지 일괄 매각 대상이므로, 매수인은 수목에 대한 처리 방안도 고려해야 함.

1.5. 투자 포인트

* 여수시 지역 개발 가능성: 신규 도로 건설(남해 해저터널 등) 및 인근 산업 단지와의 접근성을 고려할 때, 장기적인 토지 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음.

* 자연녹지지역의 잠재력: 용도상 건축 행위에 제한이 있으나, 향후 도시 계획 변경 또는 전원생활, 농업 관련 시설 등으로의 활용 가능성을 검토해 볼 수 있음.

* 시가화 예정지 인접 가능성: 여수시 도시계획 전반에 걸쳐 광역적 도시 공간 구조 개편 및 신성장 거점 육성을 위한 토지 이용 계획이 논의되고 있어, 미래 개발 잠재력을 평가할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 호명동에 위치한 농지로서, 감정가는 3억 368만 4천원임. 토지는 자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당하며, 분묘 소재, 일부 맹지, 지목과 현황 불일치 등의 특이사항이 존재함. 또한, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 분묘기지권 성립 가능성 등 잠재적 리스크 요인이 있어 신중한 접근이 요구됨. 주변 환경은 농경지, 임야, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 산업 단지와의 근접성 및 교통망 개선으로 인해 장기적인 가치 상승 잠재력을 가짐.

1.7. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 실거래가, 유사 물건 시세, 향후 개발 가능성, 잔존하는 권리 및 위험 요소에 대한 심층적인 분석이 필요합니다. 또한, 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정하는 것이 일반적이나, 본건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 감정가 및 시장 상황을 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.