나이스옥션 법원경매 경주 2025타경595 [1] 경상북도 경주시 외동읍 석계리 1304-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경주시 외동읍 석계리 소재 "경주석계일반산업단지" 북서측 인근에 위치합니다. 부근은 산업단지에 연계된 공업지대로서 각종 공장, 농경지, 나지 등이 혼재하고, 북동측 및 남동측 인근으로 산업단지가 입지하여 있으며, 남서측으로 농경지대가 이어져 있습니다.

교통상황

산업단지에 인근하여 있고, 간선도로 접근성이 양호하므로 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 가능합니다.

형태 및 이용상태

공히 부정형 토지로서 완만한 경사지대에 평탄하게 조성되어 있고, 기호 1, 3: 공장용지로 이용 중이며, 기호 5: 도로의 일부입니다.

인접 도로상태

남서측으로 폭 4~5미터 정도의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(300)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 3, 5: 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(300)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속합니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-1: 철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로 층고: 4미터 정도, 주기둥: H-beam 150×150㎜ 천장: 철골트러스 노츨 벽체: 샌드위치판넬 붙임 바닥: 콘크리트 위 에폭시 마감 창호: 하이삿시 유리창 기호 2-2: 시멘트벽돌조 슬래브 및 샌드위치판넬지붕 2층으로 외벽: 드라이비트 마감, 일부 징크판넬 붙임 내벽: 보드 위 페인팅, 타일 붙임, 목재 치장 천장: 아스칼텍스 마감 바닥: 아스타일 및 자기질 타일 붙임 창호: 하이삿시 유리이중창 기호 4: 철골구조 샌드위치판넬지붕 단층으로 층고: 4미터 정도, 주기둥: H-beam 350×180㎜ 천장: 철골트러스 노츨 벽체: 샌드위치판넬 붙임 바닥: 콘크리트 위 에폭시 마감 창호: 하이삿시 유리창 기호 ㄱ: 경량철골조 천막지붕 단층으로 층고: 5미터 정도, 사각기둥: 100×100㎜ 벽체 없으며, 바닥: 콘크리트 위 에폭시 마감 기호 ㄴ: 경량철골조 칼라시트지붕 단층으로 벽체: 샌드위치판넬 붙임 바닥: 콘크리트 위 에폭시 마감 창호: 하이삿시 유리창 기호 ㄷ: 조적조 판넬지붕 단층으로 외벽: 몰탈 위 페인팅 내벽: 시멘트불럭 줄눈마감 바닥: 콘크리트 마감 기호 ㄹ: 시멘트벽돌조 슬래브 및 샌드위치판넬지붕 2층으로 기호 2-2 건물의 증축부분 기호 ㅁ: 경량철골조 판넬지붕 단층으로 벽체 없고, 바닥: 콘크리트 마감 기호 ㅂ: 철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로 층고: 4미터 정도, 사각기둥: 100×100㎜ 천장: 철골트러스 노츨 벽체: 샌드위치판넬 붙임 바닥: 콘크리트 위 에폭시 마감 창호: 하이삿시 유리창 기호 ㅅ: 조립식 판넬지붕 단층으로 벽체: 샌드위치판넬 붙임, 내벽 일부 타일 붙임 바닥: 타일 붙임 기호 ㅇ: 경량철골조 선라이트지붕 단층으로 벽체: 샌드위치판넬 붙임, 일부 벽체 없습니다.

이용상태

기호 2-1, 4, ㅂ: 공장 기호 2-2, ㄹ: 사무실 기호 ㄱ, ㄴ, ㅇ: 창고 기호 ㄷ: 기계실, 기호 ㅁ; 휴게실 기호 ㅅ: 화장실

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소방설비 등이 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 지상에 이동성이 있는 콘테이너박스형 구조물 2개 동이 있습니다.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

경주시 외동읍 석계리 소재 "경주석계일반산업단지" 북서측 인근에 위치합니다. 부근은 산업단지에 연계된 공업지대로서 각종 공장, 농경지, 나지 등이 혼재하고, 북동측 및 남동측 인근으로 산업단지가 입지하여 있으며, 남서측으로 농경지대가 이어져 있습니다.

토지의 상황

1) 교통상황 산업단지에 인근하여 있고, 간선도로 접근성이 양호하므로 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 가능합니다. 2) 형태 및 이용상태 공히 부정형 토지로서 완만한 경사지대에 평탄하게 조성되어 있고, 기호 1, 3: 공장용지로 이용 중이며, 기호 5: 도로의 일부입니다. 3) 인접도로상태 남서측으로 폭 4~5미터 정도의 콘크리트 포장도로에 접합니다. 4) 토지이용계획 및 제한상태 기호 1: 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(300)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 3, 5: 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(300)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속합니다.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조 기호 2-1: 철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로 층고: 4미터 정도, 주기둥: H-beam 150×150㎜ 천장: 철골트러스 노츨 벽체: 샌드위치판넬 붙임 바닥: 콘크리트 위 에폭시 마감 창호: 하이삿시 유리창 기호 2-2: 시멘트벽돌조 슬래브 및 샌드위치판넬지붕 2층으로 외벽: 드라이비트 마감, 일부 징크판넬 붙임 내벽: 보드 위 페인팅, 타일 붙임, 목재 치장 천장: 아스칼텍스 마감 바닥: 아스타일 및 자기질 타일 붙임 창호: 하이삿시 유리이중창 기호 4: 철골구조 샌드위치판넬지붕 단층으로 층고: 4미터 정도, 주기둥: H-beam 350×180㎜ 천장: 철골트러스 노츨 벽체: 샌드위치판넬 붙임 바닥: 콘크리트 위 에폭시 마감 창호: 하이삿시 유리창 기호 ㄱ: 경량철골조 천막지붕 단층으로 층고: 5미터 정도, 사각기둥: 100×100㎜ 벽체 없으며, 바닥: 콘크리트 위 에폭시 마감 기호 ㄴ: 경량철골조 칼라시트지붕 단층으로 벽체: 샌드위치판넬 붙임 바닥: 콘크리트 위 에폭시 마감 창호: 하이삿시 유리창 기호 ㄷ: 조적조 판넬지붕 단층으로 외벽: 몰탈 위 페인팅 내벽: 시멘트불럭 줄눈마감 바닥: 콘크리트 마감 기호 ㄹ: 시멘트벽돌조 슬래브 및 샌드위치판넬지붕 2층으로 기호 2-2 건물의 증축부분 기호 ㅁ: 경량철골조 판넬지붕 단층으로 벽체 없고, 바닥: 콘크리트 마감 기호 ㅂ: 철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로 층고: 4미터 정도, 사각기둥: 100×100㎜ 천장: 철골트러스 노츨 벽체: 샌드위치판넬 붙임 바닥: 콘크리트 위 에폭시 마감 창호: 하이삿시 유리창 기호 ㅅ: 조립식 판넬지붕 단층으로 벽체: 샌드위치판넬 붙임, 내벽 일부 타일 붙임 바닥: 타일 붙임 기호 ㅇ: 경량철골조 선라이트지붕 단층으로 벽체: 샌드위치판넬 붙임, 일부 벽체 없습니다. 2) 이용상태 기호 2-1, 4, ㅂ: 공장 기호 2-2, ㄹ: 사무실 기호 ㄱ, ㄴ, ㅇ: 창고 기호 ㄷ: 기계실, 기호 ㅁ; 휴게실 기호 ㅅ: 화장실 3) 부대설비 급배수설비, 위생설비, 소방설비 등이 있습니다.

기계/기구의 현상

본 기계기구는 국내에서 제작된 수변전설비로서 현재 가동 중이며, 상당기간이 경과되었으나 통상적인 유지관리가 이루어지고 있는 것으로 조사됩니다.

공작물의 현상

해당사항 없습니다.

기타참고사항

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 일부 지상에 식재되어 있는 소나무 등의 수목은 토지에 포함하여 평가하였습니다. 3) 지상에 이동성이 있는 콘테이너박스형 구조물 2개 동이 있습니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 및 기계기구 포함
2. 지상 컨테이너 구조물은 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경595 (1)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 석계리 1304-5

용도: 공장

감정가: 1,363,209,400원

토지면적: 2971.00㎡ (약 898.73평)

건물면적: 831.80㎡ (약 251.63평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 1. 일괄매각, 제시외 건물 및 기계기구 포함

2. 지상 컨테이너 구조물은 매각 제외

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

건물 구조 및 이용 현황

건물(2): 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 및 2층 건물로, 공장 및 사무실로 이용 중입니다.

건물(4): 철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

제시외 건물: 경량철골조, 조적조 등 다양한 구조의 창고, 기계실, 휴게실, 화장실 등이 포함되어 있습니다. (총 면적 704.40㎡)

기계기구: 보고서에 명시되어 있으며, 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

물건의 입지 및 주변 환경

* 위치: 경상북도 경주시 외동읍 석계리 1304-5번지로, "경주석계일반산업단지" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 산업단지에 연계된 공업지대로, 다양한 공장, 농경지, 나지가 혼재되어 있습니다. 북동측 및 남동측으로는 산업단지가, 남서측으로는 농경지대가 형성되어 있습니다.

* 교통: 산업단지 인근에 위치하며 간선도로 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용이 편리하며 차량 출입이 용이합니다.

* 토지: 부정형의 토지로서 완만한 경사지에 평탄하게 조성되어 있으며, 주로 공장 용지로 이용 중입니다. 일부는 도로로 이용됩니다.

* 도로: 남서측으로 폭 4~5미터의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반공업지역, 지구단위계획구역이며, 일부 가축사육제한구역에 속합니다.

3. 권리분석

소유권 및 등기부 현황

* 소유권 이전: 박경옥, 주식회사삼영기업, 주식회사엘케이코리아 순으로 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 을10 근저당권 (신한은행, 2021-08-25)으로, 이보다 선순위인 권리들은 말소될 예정입니다.

* 근저당권: 신한은행 외 다수의 근저당권이 설정되었으나, 모두 말소 예정입니다.

* 가압류/압류: 기술보증기금, 경주세무서장, 하나카드주식회사, 국민건강보험공단, 근로복지공단, 중소기업은행, 우리금융캐피탈주식회사 등 다수의 가압류 및 압류가 존재하며, 모두 말소 예정입니다.

* 임의경매 개시: 신한은행에 의해 임의경매가 개시되었습니다.

* 총 채권액: 토지 등기부상 총 채권액은 약 32억 6백만원, 건물 등기부상 총 채권액은 약 31억 4천 7백만원으로 파악됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 누락되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 임대 관계는 미상입니다.

* 주의 문구: 인수할 보증금이 없다고는 하나, 임대 관계가 미상인 점을 감안하여 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 해당 물건은 경주석계일반산업단지와 인접한 공업지대에 위치하고 있어, 산업 활동을 위한 입지로서의 가치가 높습니다.

* 주변에 다양한 공장들이 분포하고 있어 관련 산업과의 연계성이 있을 수 있습니다.

* 간선도로 접근성이 좋아 물류 이동 및 출퇴근이 용이하며, 이는 사업 운영의 효율성을 높일 수 있는 요인입니다.

5. 생활정보

* 해당 지역은 산업단지 중심의 공업지대이므로, 주거 편의시설보다는 산업 활동에 필요한 기반 시설이 주로 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 인근에 농경지대가 있어 전원적인 분위기도 일부 존재합니다.

* 정확한 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 및 문화 시설 정보는 추가적인 현장 조사 또는 주변 지역 정보를 통해 파악해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 비록 등기부상 대부분의 권리가 말소 예정이라 하더라도, 추가적인 권리 변동이나 숨겨진 채권/채무 관계가 있을 가능성을 배제할 수 없어 면밀한 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물 및 기계기구는 매각에 포함되나, 지상 컨테이너 구조물은 매각에서 제외되므로, 이에 대한 명확한 구분 및 현황 파악이 중요합니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 관련 업종 외의 사업 시 제한사항을 확인해야 합니다.

* 산업단지 인근 지역의 특성상, 주변 공장 운영으로 인한 소음, 분진, 악취 등 환경적인 요인이 사업 운영에 영향을 줄 수 있습니다. 외부 지도 검색 결과, 해당 지역에 특정 혐오시설이 직접적으로 인접한 것으로 파악되지는 않으나, 산업단지라는 점을 고려할 때 이러한 환경적 요인에 대한 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 외동읍 석계리에 위치한 공장 용도의 부동산으로, 경주석계일반산업단지 인근에 자리하고 있어 공업 시설로서의 입지적 강점을 지니고 있습니다. 상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이며, 제시외 건물 및 기계기구까지 포함되어 있어 활용 가치가 높습니다.

다수의 권리 설정이 있었으나, 대부분 말소 기준 권리보다 후순위이거나 말소 예정이어서 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점, 임대 관계가 미상이라는 점, 그리고 매각 제외 대상(컨테이너 구조물)에 대한 명확한 파악이 필수적입니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 현장 확인을 통해 최종적인 판단을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 경주 지역 산업단지 배후지로서의 잠재력과 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 토지, 건물, 제시외 건물, 기계기구 일괄 매각으로 인한 시너지 효과 및 활용 가치를 기대할 수 있습니다.

* 정리된 권리 분석은 비교적 안전한 투자를 가능하게 하는 요소입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,363,209,400원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사, 주변 시세 분석, 공실률, 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 감정가는 13억 6천 3백여 만원이지만, 실제 낙찰가는 시장 상황, 입찰 참여자 수, 물건의 구체적인 상태 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

일반적으로 경매 물건의 낙찰가율은 감정가의 70%에서 90% 사이에서 형성되는 경우가 많습니다. 본 물건의 경우, 공장으로서의 입지와 규모를 고려할 때, 감정가의 80% 수준인 약 10억 9천만원에서 90% 수준인 약 12억 2천만원 사이에서 초기 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 이는 어디까지나 초기 제안이며, 법원 현황 조사, 임대차 관계 등 추가적인 정보 습득 및 현장 답사를 통해 가치를 재평가한 후, 최종적인 입찰 가격을 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.