나이스옥션 법원경매 경주 2025타경595 [1] 경상북도 경주시 외동읍 석계리 1304-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노감정 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경주시 외동읍 석계리 소재 "경주석계일반산업단지" 북서측 인근에 위치합니다. 부근은 산업단지에 연계된 공업지대로서 각종 공장, 농경지, 나지 등이 혼재하고, 북동측 및 남동측 인근으로 산업단지가 입지하여 있으며, 남서측으로 농경지대가 이어져 있습니다.

교통상황

산업단지에 인근하여 있고, 간선도로 접근성이 양호하므로 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 가능합니다.

형태 및 이용상태

공히 부정형 토지로서 완만한 경사지대에 평탄하게 조성되어 있고, 기호 1, 3: 공장용지로 이용 중이며, 기호 5: 도로의 일부입니다.

인접 도로상태

남서측으로 폭 4~5미터 정도의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(300)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 3, 5: 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(300)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속합니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-1: 철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로 층고: 4미터 정도, 주기둥: H-beam 150×150㎜ 천장: 철골트러스 노츨 벽체: 샌드위치판넬 붙임 바닥: 콘크리트 위 에폭시 마감 창호: 하이삿시 유리창 기호 2-2: 시멘트벽돌조 슬래브 및 샌드위치판넬지붕 2층으로 외벽: 드라이비트 마감, 일부 징크판넬 붙임 내벽: 보드 위 페인팅, 타일 붙임, 목재 치장 천장: 아스칼텍스 마감 바닥: 아스타일 및 자기질 타일 붙임 창호: 하이삿시 유리이중창 기호 4: 철골구조 샌드위치판넬지붕 단층으로 층고: 4미터 정도, 주기둥: H-beam 350×180㎜ 천장: 철골트러스 노츨 벽체: 샌드위치판넬 붙임 바닥: 콘크리트 위 에폭시 마감 창호: 하이삿시 유리창 기호 ㄱ: 경량철골조 천막지붕 단층으로 층고: 5미터 정도, 사각기둥: 100×100㎜ 벽체 없으며, 바닥: 콘크리트 위 에폭시 마감 기호 ㄴ: 경량철골조 칼라시트지붕 단층으로 벽체: 샌드위치판넬 붙임 바닥: 콘크리트 위 에폭시 마감 창호: 하이삿시 유리창 기호 ㄷ: 조적조 판넬지붕 단층으로 외벽: 몰탈 위 페인팅 내벽: 시멘트불럭 줄눈마감 바닥: 콘크리트 마감 기호 ㄹ: 시멘트벽돌조 슬래브 및 샌드위치판넬지붕 2층으로 기호 2-2 건물의 증축부분 기호 ㅁ: 경량철골조 판넬지붕 단층으로 벽체 없고, 바닥: 콘크리트 마감 기호 ㅂ: 철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로 층고: 4미터 정도, 사각기둥: 100×100㎜ 천장: 철골트러스 노츨 벽체: 샌드위치판넬 붙임 바닥: 콘크리트 위 에폭시 마감 창호: 하이삿시 유리창 기호 ㅅ: 조립식 판넬지붕 단층으로 벽체: 샌드위치판넬 붙임, 내벽 일부 타일 붙임 바닥: 타일 붙임 기호 ㅇ: 경량철골조 선라이트지붕 단층으로 벽체: 샌드위치판넬 붙임, 일부 벽체 없습니다.

이용상태

기호 2-1, 4, ㅂ: 공장 기호 2-2, ㄹ: 사무실 기호 ㄱ, ㄴ, ㅇ: 창고 기호 ㄷ: 기계실, 기호 ㅁ; 휴게실 기호 ㅅ: 화장실

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소방설비 등이 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 지상에 이동성이 있는 콘테이너박스형 구조물 2개 동이 있습니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 및 기계기구 포함
2. 지상 컨테이너 구조물은 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경595 (1)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 석계리 1304-5

용도: 공장

감정가: 1,363,209,400원

토지면적: 2971.00㎡ (약 898.73평)

건물면적: 831.80㎡ (약 251.63평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 1. 일괄매각, 제시외 건물 및 기계기구 포함

2. 지상 컨테이너 구조물은 매각 제외

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

건물 구조 및 이용 현황

건물(2): 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 및 2층 건물로, 공장 및 사무실로 이용 중입니다.

건물(4): 철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

제시외 건물: 경량철골조, 조적조 등 다양한 구조의 창고, 기계실, 휴게실, 화장실 등이 포함되어 있습니다. (총 면적 704.40㎡)

기계기구: 보고서에 명시되어 있으며, 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

물건의 입지 및 주변 환경

* 위치: 경상북도 경주시 외동읍 석계리 1304-5번지로, "경주석계일반산업단지" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 산업단지에 연계된 공업지대로, 다양한 공장, 농경지, 나지가 혼재되어 있습니다. 북동측 및 남동측으로는 산업단지가, 남서측으로는 농경지대가 형성되어 있습니다.

* 교통: 산업단지 인근에 위치하며 간선도로 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용이 편리하며 차량 출입이 용이합니다.

* 토지: 부정형의 토지로서 완만한 경사지에 평탄하게 조성되어 있으며, 주로 공장 용지로 이용 중입니다. 일부는 도로로 이용됩니다.

* 도로: 남서측으로 폭 4~5미터의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반공업지역, 지구단위계획구역이며, 일부 가축사육제한구역에 속합니다.

3. 권리분석

소유권 및 등기부 현황

* 소유권 이전: 박경옥, 주식회사삼영기업, 주식회사엘케이코리아 순으로 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 을10 근저당권 (신한은행, 2021-08-25)으로, 이보다 선순위인 권리들은 말소될 예정입니다.

* 근저당권: 신한은행 외 다수의 근저당권이 설정되었으나, 모두 말소 예정입니다.

* 가압류/압류: 기술보증기금, 경주세무서장, 하나카드주식회사, 국민건강보험공단, 근로복지공단, 중소기업은행, 우리금융캐피탈주식회사 등 다수의 가압류 및 압류가 존재하며, 모두 말소 예정입니다.

* 임의경매 개시: 신한은행에 의해 임의경매가 개시되었습니다.

* 총 채권액: 토지 등기부상 총 채권액은 약 32억 6백만원, 건물 등기부상 총 채권액은 약 31억 4천 7백만원으로 파악됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 누락되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 임대 관계는 미상입니다.

* 주의 문구: 인수할 보증금이 없다고는 하나, 임대 관계가 미상인 점을 감안하여 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 해당 물건은 경주석계일반산업단지와 인접한 공업지대에 위치하고 있어, 산업 활동을 위한 입지로서의 가치가 높습니다.

* 주변에 다양한 공장들이 분포하고 있어 관련 산업과의 연계성이 있을 수 있습니다.

* 간선도로 접근성이 좋아 물류 이동 및 출퇴근이 용이하며, 이는 사업 운영의 효율성을 높일 수 있는 요인입니다.

5. 생활정보

* 해당 지역은 산업단지 중심의 공업지대이므로, 주거 편의시설보다는 산업 활동에 필요한 기반 시설이 주로 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 인근에 농경지대가 있어 전원적인 분위기도 일부 존재합니다.

* 정확한 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 및 문화 시설 정보는 추가적인 현장 조사 또는 주변 지역 정보를 통해 파악해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 비록 등기부상 대부분의 권리가 말소 예정이라 하더라도, 추가적인 권리 변동이나 숨겨진 채권/채무 관계가 있을 가능성을 배제할 수 없어 면밀한 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물 및 기계기구는 매각에 포함되나, 지상 컨테이너 구조물은 매각에서 제외되므로, 이에 대한 명확한 구분 및 현황 파악이 중요합니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 관련 업종 외의 사업 시 제한사항을 확인해야 합니다.

* 산업단지 인근 지역의 특성상, 주변 공장 운영으로 인한 소음, 분진, 악취 등 환경적인 요인이 사업 운영에 영향을 줄 수 있습니다. 외부 지도 검색 결과, 해당 지역에 특정 혐오시설이 직접적으로 인접한 것으로 파악되지는 않으나, 산업단지라는 점을 고려할 때 이러한 환경적 요인에 대한 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 외동읍 석계리에 위치한 공장 용도의 부동산으로, 경주석계일반산업단지 인근에 자리하고 있어 공업 시설로서의 입지적 강점을 지니고 있습니다. 상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이며, 제시외 건물 및 기계기구까지 포함되어 있어 활용 가치가 높습니다.

다수의 권리 설정이 있었으나, 대부분 말소 기준 권리보다 후순위이거나 말소 예정이어서 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점, 임대 관계가 미상이라는 점, 그리고 매각 제외 대상(컨테이너 구조물)에 대한 명확한 파악이 필수적입니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 현장 확인을 통해 최종적인 판단을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 경주 지역 산업단지 배후지로서의 잠재력과 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 토지, 건물, 제시외 건물, 기계기구 일괄 매각으로 인한 시너지 효과 및 활용 가치를 기대할 수 있습니다.

* 정리된 권리 분석은 비교적 안전한 투자를 가능하게 하는 요소입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,363,209,400원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사, 주변 시세 분석, 공실률, 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 감정가는 13억 6천 3백여 만원이지만, 실제 낙찰가는 시장 상황, 입찰 참여자 수, 물건의 구체적인 상태 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

일반적으로 경매 물건의 낙찰가율은 감정가의 70%에서 90% 사이에서 형성되는 경우가 많습니다. 본 물건의 경우, 공장으로서의 입지와 규모를 고려할 때, 감정가의 80% 수준인 약 10억 9천만원에서 90% 수준인 약 12억 2천만원 사이에서 초기 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 이는 어디까지나 초기 제안이며, 법원 현황 조사, 임대차 관계 등 추가적인 정보 습득 및 현장 답사를 통해 가치를 재평가한 후, 최종적인 입찰 가격을 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.