나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34724 [1] 경기도 김포시 월곶면 갈산리 518-30 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2025.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 월곶면 갈산리 소재 '김포외국어고등학교" 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장, 주거용 및 상업용 부동산, 전·답의 농경지, 임야 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호(2)토지는 동측 하향의 경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 공장부지와 급경사지의 임야 등으로 이용중임. - 기호(1,3,6~12)토지는 공장부지의 진입도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 기호(1,2,3,6~12)토지를 포함한 세로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호1: 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형,종합허가과 문의), 중로1류(폭 20m~25m)(대곶 중1-4호,보조간선도로)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한) {가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역(해병대 제2사단 관할지역)){군사기지 및 군사시설 보호법}, 도로구역(읍면시도13호선){도로법}, 준보전산지(2018-12-28){산지관리법}, 성장관리권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에 관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~ 26.8.25.)토지정보과문의),도시관리계획 입안중임. -기호2: 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 제한 보호구역(전방지역:25km)(협의지역(해병대 제2사단 관할지역)){군사기지 및 군사시설 보호 법}, 성장관리권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도 :단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임. -기호3,6~9,11,12 농림지역, 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한) {가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역(해병대 제2사단 관할지역)){군사기지 및 군사시설 보호법}, 보전산지{산지관리법}, 임업용산지 {산지관리법}, 성장관리권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국 인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임. -기호10: 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 제한 보호구역(전방지역:25km)(협의지역(해병대 제2사단 관할지역)){군사기지 및 군사시설 보호 법}, 보전산지{산지관리법}, 임업용산지{산지관리법}, 성장관리권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(2) 공부상 공장용지이나 토지일부는 공장부지이며 일부는 급경사지의 임야로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호(4): 일반철골구조 난연판넬지붕 지상1층 건물로서 외벽: 판넬 잇기 마감 등, 내벽: 판넬 잇기 마감 등, 창호: 하이샷시 창호 등임. -기호(5) 일반철골구조 난연판넬지붕 지상1층 건물로서 외벽: 판넬 잇기 마감 등, 내벽: 판넬 잇기 마감 등, 창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

-기호(4) : 공부상 '공장'이며, 기준시점 현재 공실 상태임. -기호(5) : 1층-공부상 '공장(창고,사무실)'이며 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기호(4)건물 위생설비, 급배수시설 되어 있음.

부합물 및 종물

해당없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 공실이며 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각, 지분매각(목록1, 3, 6.~12.).
목록1, 3, 6.~12. 토지는 현황 공장부지의 진입도로로 이용 중이며, 목록4, 5. 각 건물은 현재 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34724 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 월곶면 갈산리 518-30

* 용도: 공장

* 감정가: 1,216,081,000원

* 토지면적: 4,701.00㎡ (약 1,422.18평)

* 토지지분: 2,730.02㎡ (약 825.83평)

* 건물면적: 396.00㎡ (약 119.80평)

* 건물지분: 396㎡ (약 119.80평)

* 매각대상: 토지지분/건물전체매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: (OOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 김포시 월곶면 갈산리 소재 '김포외국어고등학교' 북서측 원거리에 위치하고 있으며, 주위는 중·소규모의 공장, 주거용 및 상업용 부동산, 전·답의 농경지, 임야 등이 소재하는 지대입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태:

본건 북동측으로 세로변의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

토지 등기부상 을7 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 960,000,000원, 접수일 2025-07-04)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 해당 권리 이하의 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

제시된 정보에 따르면 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

- 대승주식회사김포지사: 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2025-11-26, 대항력 없음.

- 서 : 보증금 30,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입(사업)일자 2025-06-27, 대항력 있음.

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 낙찰 후 인수 여부 및 보증금 지급에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

- 주식회사명성엔지니어링: 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2025-07-15, 대항력 없음.

- 주식회사코리아펫페스티벌: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2025-08-27, 대항력 없음.

- 주식회사탑네트워크: 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2025-10-01, 대항력 없음.

- 주식회사한솔축산: 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2025-10-31, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준. 단, 대항력 있는 임차인 서 의 보증금 30,000,000원은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

* 주변 개발 현황:

제공된 정보만으로는 주변의 구체적인 개발 현황 파악이 어렵습니다. 다만, 지역 내 중·소규모 공장, 주거 및 상업 시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 인근 시설:

인근에 김포외국어고등학교가 있습니다. 제공된 정보 상 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

주변에 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다. 다만, 해당 지역 특성상 기본적인 생활 기반 시설은 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

* 교통:

인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건:

본 물건은 중복 사건으로 진행 중인 점을 유의해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인:

임차인 서 는 대항력이 있어 보증금 30,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 지분 매각:

매각 대상이 토지지분 및 건물전체로, 토지 중 일부(목록1, 3, 6~12)는 지분 매각에 해당합니다.

* 토지 이용 현황:

목록 1, 3, 6~12 토지는 현황 공장부지의 진입도로로 이용 중이며, 목록 4, 5 건물은 현재 공실 상태입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 중로1류 저촉, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 도로구역, 준보전산지/보전산지, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 복합적인 지역 지정 및 제한 사항이 존재하여 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 공부와의 차이:

기호(2) 토지의 경우, 공부상 공장용지이나 토지 일부는 공장부지로, 일부는 급경사지 임야로 이용 중입니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 김포시 월곶면에 위치한 공장으로, 토지 일부는 진입도로로 활용되고 있으며 건물은 현재 공실 상태입니다. 토지 면적의 상당 부분이 지분 매각으로 진행되며, 다양한 지역 지구 지정 및 토지 이용 제한 사항이 존재하여 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 특히 대항력 있는 임차인 서 의 존재는 낙찰자가 인수해야 할 보증금 규모를 증가시킬 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 이와 함께 중복 사건, 토지 이용 현황의 특수성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 김포시 월곶면 지역의 공장 임대/매매 수요.

* 차량 진입 및 도로 접근성이 양호한 편입니다.

* (추가적인 투자 포인트는 제공된 정보만으로는 제한적입니다.)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,216,081,000원입니다.

제시된 '인수 보증금 합계'는 0원이나, 대항력 있는 임차인 서 가 존재하며 보증금 30,000,000원을 인수해야 할 경우, 이는 낙찰가의 하락 요인이 될 수 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원' 이라는 정보에 따라, 현재로서는 보증금이 배당으로 전부 소멸될 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정합니다.

다만, 지분 매각, 공장부지 진입도로 이용, 건물 공실, 복합적인 토지 이용 계획 및 제한 사항 등 물건 고유의 제약 조건들을 고려할 때, 감정가를 상회하는 입찰은 신중해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 인수 보증금의 실질적 처리 방안, 임차인과의 협상 가능성, 그리고 개별 입찰자의 자금 계획 및 시장 분석 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 본 보고서상의 정보만을 기반으로 한 직접적인 입찰가 제시에는 한계가 있음을 알려드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.