나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31963 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동2가 868-7 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전주시 덕진구 우아동2가 소재 "아중중학교" 북서측 인근에 위치하는 허브빌A 2층 203호로서 주위는 중소규모의 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층으로 외벽 : 벽돌 노출쌓기 및 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 조사일 현재 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약6미터 및 서측으로 폭 약8미터의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-01-28)(아중), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(전주아중중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

물건명: 전주시 덕진구 우아동2가 868-7 2층 203호

사건번호: 전주지방법원 2025타경31963 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동2가 868-7 2층 203호

건물명: 허브빌A동 (추정)

용도: 다세대주택

감정가: 35,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.00㎡ (약 5.75평)

건물면적: 33.24㎡ (약 10.06평)

1.3. 입지조건

1.3. 1.위치 및 주변 환경

본 물건은 전주시 덕진구 우아동2가 소재 "아중중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 중소규모의 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

1.3. 2.교통상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.3. 3.토지 및 도로 상태

토지는 부정형 평지로 현재 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 남측 및 서측으로 각각 폭 약 6미터 및 8미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 편리합니다.

1.3. 4.토지이용계획

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(아중), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(전주아중중학교) 등으로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.등기부 현황

말소기준권리는 2023년 12월 7일자 도봉세무서장의 압류입니다.

소유권 보존 및 이전 내역이 확인되며, 2024년 12월 16일자 서울보증보험의 강제경매 개시결정이 등기되어 말소될 예정입니다.

주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 25,000,000원) 등기가 을구 8번으로 존재했으나, 말소 예정으로 확인됩니다.

1.4. 2.임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 22일

* 확정일자: 2020년 12월 3일

* 배당신고일자: 2024년 12월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 현황상 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 또한, 임차인은 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 확약서를 제출한 상태입니다.

1.4. 3.인수되는 권리

상기 임차인의 대항력 부재 및 확약서 제출로 인해, 임차보증금 25,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됩니다. (단, 최종적인 권리관계는 입찰 전 법적 검토가 필요합니다.)

1.5. 상권 및 시세 분석

1.5. 1.주변 매매 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(허브빌A동, 주소 868-7)의 동일층(2층)에 위치한 전용면적 54.73㎡의 물건이 2026년 1월 19일 46,000,000원에, 2026년 6월 22일 46,500,000원에 각각 거래되었습니다.

타 다세대주택(정도빌라, 주소 897-10)의 전용면적 45.68㎡ 물건은 2026년 4월 27일 45,000,000원에 거래되었습니다.

동일 건물 내 전용면적 54.73㎡ 기준 시세는 약 840,000원/㎡ ~ 850,000원/㎡ 수준입니다.

1.5. 2.감정가 대비 시세 비교

본 물건의 전용면적은 33.24㎡ (약 10.06평)으로, 주변 유사 면적 물건과의 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 다만, 동일 건물 내 더 넓은 면적의 물건 시세(약 4,600만원)를 기준으로 환산 시, 본 물건의 면적(33.24㎡)은 약 2,800만원 ~ 2,850만원 수준으로 추정해볼 수 있습니다.

하지만 감정가 35,000,000원은 이러한 환산가보다 높으며, 이는 감정 시점의 시장 상황이나 물건의 개별적인 가치(층, 향, 수리 상태 등)를 반영한 결과로 보입니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1.편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 소재하며, 아중중학교를 중심으로 교육시설 접근성이 양호합니다. 주변에 상업시설이 분포하여 생활 편의성이 보통 수준으로 평가됩니다.

1.6. 2.주거환경

주변은 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계 확인: 임차인 현황상 대항력이 없으며, 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 최종 입찰 전 법률 전문가를 통해 해당 확약서의 효력 및 잔존 권리 여부를 재확인해야 합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본 물건의 감정가(35,000,000원)가 동일 건물 내 더 넓은 면적의 최근 거래가(45,000,000원 ~ 46,500,000원)보다 낮게 형성되어 있습니다. 이는 면적 차이 외에 다른 요인(수리 상태, 내부 구조 등)이 작용했을 가능성이 있으므로, 현장 확인이 필수적입니다.

* SGI 인수조건 변경: SGI 인수조건 변경 사항은 낙찰 후 자금 마련 및 등기 절차에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 내용을 명확히 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 우아동2가에 위치한 다세대주택으로, 아중중학교 인근의 주거 밀집 지역에 소재합니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 무난하며, 토지 및 도로 여건도 양호합니다.

권리 분석상 임차인의 대항력이 없고 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서가 제출되어 있어, 임차보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되는 점은 큰 장점입니다. 다만, 등기부상 임차권이 말소 예정으로 기재되어 있고, 관련 서류의 효력에 대한 최종적인 법률 검토가 필요합니다.

주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보이나, 동일 건물 내 넓은 면적 물건의 실거래가는 이를 상회하므로, 면적 차이를 감안한 세밀한 가치 평가가 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수 예상: 대항력 없는 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여, 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 현저히 낮다고 보기는 어려우나, 면적 차이를 고려할 때 낙찰 후 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

* 양호한 입지: 주거 편의 시설 및 교통 접근성이 보통 수준인 주거지역에 위치하고 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 35,000,000원입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 주변 실거래가와 비교했을 때 가격 메리트가 있다고 판단됩니다. 다만, 물건의 면적 차이와 권리관계의 최종 확인 필요성을 고려하여, 감정가 대비 10~15% 정도 상향된 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 39,000,000원으로 제안합니다. (입찰 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 법률 및 부동산 전문가와 상담하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.