나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503878 [1] 대전광역시 유성구 송강동 8-2 청솔아파트 102동 7층705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 유성구 송강동 소재 "송강초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 제7층 제705호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 외곽이 공도에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(송강지구 택지개발사업), 중로1류(폭 20m~ 25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 사업지역미분류(공동 주택용지), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(2023-12-29)(송강유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(그린유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대전송강중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대전송강초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대전송강초등 학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송강청솔유치원)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(송강유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역(대전송강중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대전송강초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대전송강초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(송강청솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존 지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 택지개발지구기타(송강택지개발완료)<택지개발 촉진법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503878 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 송강동 8-2 청솔아파트 102동 7층705호

* 용도: 아파트

* 감정가: 159,000,000원

* 토지면적: 34.75㎡ (약 10.51평)

* 건물면적: 59.29㎡ (약 17.93평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OO

* 주요 사항: 대항력 있는 임차인 존재.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대전광역시 유성구 송강동 소재 "송강초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 교통상황은 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(송강지구 택지개발사업), 중로1류, 중로2류 도로에 접해 있으며, 공동주택용지로 이용 중입니다. 또한, 가축사육제한구역, 다수의 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역) 및 역사문화환경보존 지역 등으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 단지 외곽이 공도에 잘 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 06월 11일 접수된 김현종 근저당권 (을3) 입니다.

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권(을구 4번)이 존재하며, 임대차보증금은 135,000,000원입니다.

* 해당 임차인은 2022년 03월 16일 전입하였으며, 확정일자는 2022년 02월 03일입니다.

* 이 임차보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

* 따라서, 본 물건은 135,000,000원의 임차보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질 임차인: 김OO)

* 보증금: 0원 (물건명세서상 135,000,000원으로 확인되므로, 실제 보증금은 135,000,000원으로 간주)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 03월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계 미상으로, 금액이 미상이라도(물건명세서상 135,000,000원으로 명시) 주의가 필요합니다.

* 등기부 현황 요약:

* 갑1: 1997-03-22 소유권이전 (최안균)

* 갑2: 2016-06-07 소유권이전 (신미애, 매매금 120,000,000원)

* 을3: 2024-06-11 근저당권 (김현종, 13,700,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 2025-11-25 임의경매 (김현종, 13,701,876원, 사건번호 2025타경503878)

* 공부와의 차이: 없음.

1.4. 상권분석

* 주거지역 내 아파트 단지로, 생활 편의시설 및 교육 시설 이용이 용이합니다.

* 주변에 송강초등학교, 대전송강중학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

1.5. 생활정보

* 아파트명: 청솔아파트

* 주소: 대전광역시 유성구 송강동 8-2

* 건축년도: 1995년 8월 30일 사용승인

* 단지 규모: 총 14개동, 1966세대

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 7층 705호 (전용면적 59.29㎡)

* 내부 설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주차: 총 1244대 주차 가능 (지하 자동 주차 342대, 지상 자동 주차 902대)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수 위험: 물건명세서상 135,000,000원의 임차보증금을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 이는 본 물건의 가장 큰 리스크입니다.

* 건물 노후화: 1995년 사용승인된 건물로 30년 가까이 되어 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미확인: 임차인의 정확한 계약 내용(보증금, 차임 여부 등)에 대한 최종 확인이 필요합니다. (물건명세서상 보증금 135,000,000원은 확인됨)

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 아파트 단지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구 송강동에 위치한 아파트로, 주변 주거환경 및 교통, 교육 여건은 양호한 편입니다. 그러나 135,000,000원의 임차보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 이 금액이 낙찰가에 추가로 부담되어야 하는 점이 최대 문제입니다. 따라서, 해당 임차인이 배당을 통해 보증금 전액 또는 일부를 회수할 수 있는지 여부가 본 물건의 투자 가치를 결정하는 핵심 요소입니다. 현재로서는 인수 금액으로 인해 시세 대비 매우 높은 총 부담액이 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 대전 유성구 송강동 지역의 안정적인 수요 기반.

* 초등학교 및 중학교 인접으로 교육 환경 우수.

* 차량 및 대중교통 접근성 양호.

* (매우 낮은 낙찰가 가능 시) 인수 보증금 부담을 상쇄할 만한 시세차익 기대 가능성.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 159,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 6월~7월): 130,000,000원 ~ 143,000,000원

* 인수 예정 임차보증금: 135,000,000원 (물건명세서 기준)

분석:

본 물건의 가장 큰 걸림돌은 135,000,000원이라는 높은 임차보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 매수인이 실제로 부담해야 하는 총 금액이 '낙찰가 + 135,000,000원'이 됨을 의미합니다. 최근 실거래가 최고액이 143,000,000원인 점을 고려할 때, 만약 임차보증금 전액을 인수해야 한다면, 본 물건의 총 부담액은 최소 130,000,000원(낙찰가) + 135,000,000원(인수 보증금) = 265,000,000원에 달하게 됩니다. 이는 현재 시장가보다 훨씬 높은 수준으로, 투자 메리트가 매우 낮다고 판단됩니다. 따라서, 본 물건의 입찰가는 임차인과의 협상 결과 또는 배당 결과에 따라 크게 달라집니다.

예상 입찰가 산정 원칙: 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산합니다.

보수적인 투자 관점에서, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전혀 회수하지 못하고 135,000,000원을 그대로 인수한다고 가정했을 때, 낙찰가 자체는 매우 낮아야만 투자 가치가 생깁니다. 최근 실거래가 최저가인 130,000,000원 수준을 낙찰가로 산정하더라도, 총 부담액은 265,000,000원이 됩니다. 이는 시장 상황을 고려할 때 매우 높은 금액입니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 보수적으로 최근 실거래가 최저가 수준인 130,000,000원으로 제안하나, 이는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 총 부담액은 이를 훨씬 상회할 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

최종 제안 예상 입찰가 (순수 낙찰가): 130,000,000원

(주의: 상기 금액은 임차보증금 135,000,000원을 제외한 낙찰가 기준이며, 실제 총 부담액은 265,000,000원 이상이 될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.