나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34471 [1] 광주광역시 북구 신용동 694 토담빌딩 2층202-2호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 신용동 신용중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장 등이 소재함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 (사용승인일: 2012.9.20) 외 벽: 석재붙임마감 등 창 호: 샷시창 등

이용상태

집합상가(피부관리점)

설비내역

기본 급배수, 위생설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 상업용 부지

인접 도로상태등

남측으로 광대한면, 동측 및 북측으로 소로한면에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

45.1평형 집합상가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34471 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북광주농업협동조합

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 광주광역시 북구 신용동 694 토담빌딩 2층 202-2호

용도: 근린상가

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물

사용승인일: 2012년 9월 20일

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.54㎡ (약 8.03평)

토지지분: 26.538000000000004㎡ (약 8.03평)

건물면적: 96.38㎡ (약 29.16평)

건물지분: 96.38㎡ (약 29.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 감정가

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 182,000,000원

1.5. 특이사항

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

광주광역시 북구 신용동에 위치하며, 신용중학교 남측 인근입니다. 주위는 상업용 건물 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 남측으로 넓은 도로, 동측 및 북측으로 소로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 근린상업지역으로 지정되어 있습니다.

토지 형상은 장방형의 평지이며 상업용 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2014년 5월 12일 접수된 북광주농업협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

3.2. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 144,500,000원입니다. (주요 권리: 근저당 60,000,000원 + 39,000,000원 + 45,500,000원)

3.3. 임차인 현황

임차인: 김영선

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2024년 11월 5일

확정일자: 없음

배당신고일자: 2026년 1월 30일

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금 합계

인수 보증금 합계: 0원

임차인 김영선은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

3.5. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사두레이엔지 (2012.09.24)

* 소유권이전: 최희창 (2014.05.12, 매매)

* 근저당: 북광주농업협동조합 (2014.05.12, 60,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 북광주농업협동조합 (2017.08.03, 39,000,000원)

* 근저당(공동담보): 북광주농업협동조합 (2017.11.30, 45,500,000원)

* 임의경매: 북광주농업협동조합 (2025.11.26, 115,839,059원)

3.6. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 기재되어 있지 않습니다.

3.7. 권리관계 요약

모든 등기된 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰 시 모두 소멸됩니다. 권리상 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 신용동 지역은 상업용으로 개발된 지역이며, 신용중학교 남측 인근에 위치하여 유동인구 확보가 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 건물 이용 현황

본건은 현재 피부관리점으로 이용 중인 집합상가입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

인근 버스승강장 소재로 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 시설

신용중학교가 인근에 있어 교육 환경을 갖춘 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되는 경매 건으로, 관련 공동담보물의 매각 결과에 따라 채권 총액 등에 변동이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

2012년 사용승인된 건물로, 향후 건물 유지보수 및 관리에 대한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 추가 권리관계 가능성

현재 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 등기부상 명확히 드러나지 않은 숨겨진 권리관계나 추가 임차인이 있을 가능성에 대해 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 신용동에 위치한 근린상가로, 투자자 입장에서 권리관계가 매우 명확하고 안전하다는 장점을 가지고 있습니다. 임차인 역시 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 신용중학교 인근 상업지역이라는 입지 조건은 향후 임대 수익 창출 가능성을 높입니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 편리한 접근성: 버스승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 상권: 근린상업지역에 위치하며 상업시설이 밀집되어 있어 잠재적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 명도 위험: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시에는 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가 182,000,000원을 기준으로 주변 시세, 예상 임대수익률, 건물 상태, 경매 시장 분위기 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 상세 시세 및 임대료 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.