나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13593 [1] 서울특별시 도봉구 방학동 702-2 성우스타팰리스 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2025.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 지하철 1호선 "방학역" 인근에 위치함. 주위는 다세대주택,근린생활시설,연립주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "방학역"이 소재하는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 201호로서 외벽:돌붙임 및 몰탈위페인트마감 등. 내벽:벽지마감 등. 창호:샷시창호임.

이용상태

2014.11.13일자로 사용승인되고, 방2,거실,주방,욕실,다용도실,발코니 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 29미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(방학역세권, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13593 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 방학동 702-2 성우스타팰리스 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 332,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 31.60㎡ (약 9.56평)

토지지분: 31.6㎡ (약 9.56평)

건물면적: 52.21㎡ (약 15.79평)

건물지분: 52.21㎡ (약 15.79평)

1.3. 건축물 정보

건축연도: 2014년 (2014.11.13 사용승인)

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

층수: 6층 건물 중 2층 201호

내외부마감: 외벽:돌붙임 및 몰탈위페인트마감 등. 내벽:벽지마감 등. 창호:샷시창호.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 지하철 1호선 "방학역" 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 연립주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "방학역"이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

2.3. 접근성

본 건 북측으로 약 29미터 내외의 도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 건은 소유권보존 등기 이후 여러 권리 변동이 있었으며, 등기부채권 총액은 208,000,000원임. 주요 권리 사항은 다음과 같음.

* 을3 근저당권 (국민은행, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 을4 근저당권 (이용훈, 30,000,000원)

* 을5 전세권설정 (이용훈, 10,000,000원)

* 을8 근저당권 (이용훈, 30,000,000원)

* 을9 근저당권 (오기섭, 18,000,000원)

* 갑19 압류 (도봉세무서장)

* 갑24 압류 (도봉구청)

* 갑25 임의경매 (유케이제십일차유동화전문유한회사, 105,876,057원)

3.2. 말소기준권리

을3 근저당권 (국민은행, 2014-12-16 접수)이 말소기준권리임.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 해당사항 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 이 의 보증금 및 관련 일자가 확인되지 않으나, 대항력이 없는 것으로 분석됨. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 건이 위치한 도봉구 방학동 일대는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등 주거용 건물이 밀집한 지역이며, 일부 근린생활시설이 혼재하여 주거지로서의 기능이 강함.

4.2. 인근 시설

* 교육시설: 서울방학초등학교, 신방학중학교 등 다수 학군 소재

* 의료시설: 방학역 인근에 다수의 병의원급 의료기관이 위치함

* 기타: 도봉실버센터, 스카이요양병원 등 노인 관련 시설이 인근에 위치함

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 지하철 1호선 방학역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 주변에 각종 상업시설 및 편의시설이 소재하여 생활 편의성이 양호함.

5.2. 교육시설

* 서울방학초등학교, 신방학중학교 등이 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편임.

5.3. 의료시설

* 방학역을 중심으로 다양한 병의원급 의료기관이 위치하고 있어 의료 접근성이 좋음.

5.4. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 규모 및 연식의 다세대주택은 다음과 같은 시세를 형성하고 있음.

* 삼성빌라 (1991년식, 38.96㎡): 2026년 5월 5일 141,000,000원 (약 1195만원/평)

* 천성홈타운3차 (2002년식, 47.01㎡): 2026년 5월 1일 150,000,000원 (약 1056만원/평)

* 샤인빌 (2021년식, 50.98㎡): 2026년 7월 6일 310,000,000원 (약 2013만원/평)

본 건은 2014년식, 52.21㎡(약 15.79평)으로, 가장 유사한 조건인 샤인빌(2021년식, 50.98㎡)의 최근 거래가 310,000,000원을 참고할 때, 본 건의 감정가 332,000,000원은 유사한 수준 또는 약간 높은 수준으로 판단됨. 건물 연식 차이를 고려하면, 실제 시장 가치는 감정가와 최근 거래 시세 사이에서 결정될 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수물건 정보

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건 대비 다소 복잡한 절차가 수반될 수 있음.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 지구단위계획구역(방학역세권, 도봉구 홈페이지 내용 참조)

* 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

이러한 용도지역 및 지구단위계획, 각종 법규 제한 사항은 향후 건물 이용 및 재건축 시 고려해야 할 요소임.

6.3. 공부와의 차이

공부와의 차이는 없는 것으로 확인됨.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에서 직접적으로 주거 환경에 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 공장 등)은 검색되지 않음. 과거 도봉구, 강북구, 노원구가 쓰레기 재처리 시설 관련 협력을 논의한 바 있으나, 본 건 소재지와는 직접적인 관련성이 낮음. 다만, 혐오시설은 개인의 가치관에 따라 기준이 달라질 수 있음.

7. 종합 의견

본 건은 지하철 1호선 방학역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편임. 2014년식으로 비교적 신축에 속하며, 권리 관계 또한 말소기준 권리보다 선순위 권리가 없어 인수 부담이 없음. 유동화 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 있으나, 소멸주의 원칙에 따라 권리상 문제는 없을 것으로 보임. 주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 적정 수준의 투자가치를 보유하고 있음.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 방학역 역세권 입지

* 비교적 최근 연식(2014년식)으로 건물 상태 양호 기대

* 말소기준 권리보다 선순위 권리 없어 인수 부담 없음

* 주변 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대

9. 예상 입찰가

예상 입찰가: 320,000,000원

산정 근거: 본 건의 감정가는 332,000,000원이며, 최근 유사한 규모의 신축 빌라(샤인빌, 50.98㎡, 2021년식)가 310,000,000원에 거래된 점을 고려하여, 건물 연식을 감안한 시장 가치를 보수적으로 산정함. 인수 보증금이 없어 입찰가 산정에 영향을 미치지 않음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.