나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22268 [1] 경상남도 통영시 중앙동 55 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 중앙동 소재 "통영중앙전통시장" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층건 중 1층111호로서, 외벽: 석재 및 콘크리트위 페인팅 등 마감. 내벽: 모르타르 등 마감. 창호: 새시창호입니다.

이용상태

집합건축물대장상 용도 "소매점(현황 "공실")"입니다.

설비내역

공동 승강기설비, 소방설비, 제반 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 평지에 위치한 사다리형의 토지로서, "상업용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 남측 및 동측 등으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 고도지구(21m이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법>, 중점경관관리구역(2024-07-02)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타: 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경22268 (1)

소재지: 경상남도 통영시 중앙동 55, 1층 111호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 '소매점', 현황 '공실')

감정가: 1,410,000,000원

토지면적: 84.00㎡ (약 25.4평)

건물면적: 115.60㎡ (약 35.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOO (동통영새마을금고)

1.2. 입지조건

위치: 경상남도 통영시 중앙동 소재 '통영중앙전통시장' 서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량의 접근이 가능하며, 통영시 관내 대중교통 사정을 고려할 때 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지형상 및 이용상태: 대지권의 목적인 토지는 평지에 위치한 사다리형의 토지로서, '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 대지권의 목적인 토지는 남측 및 동측으로 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(21m 이하), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 자연재해위험개선지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 건물구조 및 이용상태

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물 중 1층 111호입니다. 외벽은 석재 및 콘크리트 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 모르타르, 창호는 새시창호입니다.

이용상태: 집합건축물대장상 용도는 '소매점'이나, 현재 현황은 '공실' 상태입니다.

설비내역: 공동 승강기 설비, 소방 설비, 제반 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (동통영새마을금고, 2020.09.28.)

권리분석 요약: 본건에 설정된 권리들은 말소기준권리인 을1 근저당권보다 후순위에 설정된 권리들로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 갑7 압류, 을6 근저당권, 갑9 임의경매 등)

등기부채권 총액: 1,911,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (다만, 구체적인 내용은 추가 확인 필요)

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 '미상'입니다.

임차인 관련 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 및 임차 내역에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

1.5. 상권분석

본건은 통영 중앙 전통시장 인근의 일반상업지역에 위치하여 잠재적인 상권 형성 가능성이 있습니다. 주위로 다양한 근린생활시설 및 주택 등이 혼재되어 있어 지역 내 유동인구 및 소비 활동이 예상됩니다. 현재는 공실 상태이나, 향후 임차인 확보 시 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.6. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

편의시설: 통영중앙전통시장이 인근에 위치하여 장보기 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변환경: 상가, 숙박시설, 주택 등이 혼재된 지역으로, 복합적인 주거 및 상업 환경을 이룹니다.

1.7. 잠재적 리스크

공실 상태: 현재 공실이므로, 낙찰 후 공실 장기화 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

미상 임대관계: 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 관련 추가 비용 발생 가능성 또는 현황 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

내부 조사 불가: 현장 실사 시 폐문·부재로 인해 내부 조사가 불가능하여, 건물의 정확한 상태, 수리 필요성 등을 파악하기 어렵습니다. 반드시 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

토지 이용 제한: 고도지구, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 여러 지구에 속해 있어 향후 건축 행위 및 개발에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 통영시 중앙동의 중심 상권으로 볼 수 있는 전통시장 인근에 위치한 근린상가 건물입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 공실 상태이며 임대차 관계가 불분명하고, 내부 상태를 직접 확인할 수 없다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 각종 지구 지정으로 인한 개발 제한 가능성도 검토가 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

통영 중앙 시장 인근 상업 지역 내 위치하여 향후 가치 상승 잠재력 보유.

토지 및 건물 일괄 매각으로 효율적인 취득 가능.

말소기준권리 설정으로 권리 관계가 명확하여 안전한 투자가 기대됨.

1.10. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 예상 입찰가는 감정가 1,410,000,000원을 기준으로 하되, 공실 상태, 내부 확인 불가, 각종 토지 이용 제한 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 보수적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 주변 시세, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.