나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5698 [1] 서울특별시 동대문구 답십리동 268-3 엘림스퀘어3 9층902호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 "서울답십리초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "답십리역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하:1층, 지상:15층 건물 내 제9층 제902호로서, (사용승인일: 2020.12.28) 외벽: 메탈 판넬 등 마감, 창호: 하이샷시 창호 등 마감임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형아파트)임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

답십리동 268-3: 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(2019-05-29)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2019-12-27)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(세부사항 건축과 문의). 답십리동 439-101: 도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(세부사항 건축과 문의).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 1) 본건은 등기사항전부증명서 상 민간임대주택등기가 되어있으므로, 경매 진행 및 참여시 유관 부서에 확인하시기 바람. 2) 본건 현장조사시 이해관계인의 폐문 부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 등에 의하였으므로 실제 내부구조 등과 다소 차이가 있을 수 있는바, 경매 진행 및 참여시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1. 사건번호

서울북부지방법원 2025타경5698 (1)

1.1. 2. 소재지

서울특별시 동대문구 답십리동 268-3 엘림스퀘어3 9층902호

1.1. 3. 용도

도시형생활주택

1.1. 4. 감정가

179,000,000원

1.1. 5. 면적 정보

토지면적: 6.42㎡ (약 1.94평)

토지지분: 6.4167㎡ (약 1.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 14.76㎡ (약 4.47평)

건물지분: 14.76㎡ (약 4.47평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 7. 경매구분

부동산 임의경매

1.1. 8. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 9. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 정비구역, 재정비촉진지구

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건, 정비구역, 재정비촉진지구

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 "서울답십리초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "답십리역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

2.3. 주변 시설 (외부 검색 기반)

* 편의시설: 서울답십리초등학교, 답십리역 (지하철 5호선), 다수의 근린생활시설, 마트, 병원 등이 도보 거리에 위치.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 파악되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1: 국민은행 근저당 (접수일자: 2023-05-30, 권리금액: 120,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 선

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 480,000원

* 전입일자: 2023-07-17

* 확정일자: 2023-06-30

* 배당신고일자: 2026-01-05

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (등기구분: 갑2, 접수일자: 2021-06-11)

* 을1: 근저당 (권리자: 국민은행, 권리금액: 120,000,000원, 말소: 말소) - 말소기준권리

* 을2: 주택임차권 (권리자: 선현우, 권리금액: 60,000,000원, 말소: 말소) - 전입일자: 2023-07-17, 확정일자: 2023-06-30

* 갑5: 임의경매 (권리자: 국민은행, 권리금액: 95,000,000원, 말소: 말소) - 서울북부지방법원의 임의경매개시결정 (2025타경5698)

3.5. 등기부채권 총액

180,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

본건 소재지는 재정비촉진지구 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있음.

4.2. 주변 시세 동향 (제공된 JSON 기반 분석)

제공된 주변 시세 정보는 주로 2014년 또는 2003년에 준공된 다세대 주택으로, 본건(2020년 준공 도시형생활주택)과는 건물 연식, 규모, 용도 등에서 차이가 있음.

* 2026년 5월 거래된 주함해븐빌(2014년 준공, 57.69㎡)은 650,000,000원에 거래됨.

* 2026년 5월 거래된 명품가(2014년 준공, 49.99㎡)는 420,000,000원에 거래됨.

* 2026년 7월 거래된 두리빌라(2003년 준공, 75.06㎡)는 435,000,000원에 거래됨.

본건은 14.76㎡ (약 4.47평)의 소형 평형으로, 제공된 시세 정보와 직접 비교하기는 어려우나, 해당 지역의 전반적인 부동산 가치 수준을 파악하는 데 참고할 수 있음. 본건의 감정가는 179,000,000원으로, 평당가 약 4,000만원 수준임.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 15층 건물 내 제9층 제902호. 사용승인일 2020년 12월 28일.

* 외벽: 메탈 판넬 등 마감, 창호: 하이샷시 창호 등 마감.

* 이용상태: 도시형생활주택(원룸형 아파트).

* 토지 형상 및 이용상태: 사다리형 토지로서 도시형생활주택(원룸형 아파트)로 이용 중임.

5.2. 설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차설비 등이 되어 있음.

5.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 답십리동 268-3: 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대/절대보호구역), 대공방어협조구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선.

* 답십리동 439-101: 도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선.

5.4. 공부와의 차이

해당사항 없음.

5.5. 기타 참고사항

* 임대관계는 미상임.

* 본건은 등기사항전부증명서 상 민간임대주택등기가 되어있을 수 있으므로, 경매 진행 및 참여 시 유관 부서에 확인 필요.

* 현장 조사 시 폐문 부재 등으로 건축물 현황도, 외부 관찰에 의했으므로 실제 내부 구조 등과 다소 차이가 있을 수 있으며, 경매 진행 및 참여 시 유의 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

유동화 물건은 일반 물건보다 복잡한 권리 관계나 추가적인 확인 절차가 필요할 수 있음.

6.2. 정비구역 및 재정비촉진지구

향후 개발 가능성이 있으나, 사업 진행 속도 및 결과에 따라 불확실성이 존재하며, 장기적인 관점에서 접근해야 함.

6.3. 토지거래계약에 관한 허가구역

취득 시 허가 절차가 필요하며, 특히 외국인 또는 특정 용도 취득 시 제한이 있을 수 있으므로 관련 규정 확인 필수.

6.4. 임대관계 미상

임대차 관계가 명확하지 않아 명도 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있음 (다만, 본건 임차인은 대항력 없음으로 명도 부담은 적을 것으로 예상).

6.5. 현장 조사 한계

현장 조사 시 내부 구조 및 상태를 정확히 파악하기 어려웠다는 점은 실제 물건 인수 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 내포함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 답십리동에 위치한 2020년 사용승인된 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로, 약 4.47평의 소형 면적을 가지고 있습니다. 감정가는 1억 7,900만원이며, 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 깔끔한 편입니다. 특히 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 보입니다.

재정비촉진지구 및 정비구역에 포함되어 있어 미래 가치 상승 잠재력이 있으나, 유동화 물건, 허가구역 지정 등은 주의가 필요합니다. 소형 주택으로서 1인 가구 임대 수익 투자나 갭 투자 등에도 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건물 연식 (2020년 준공)

* 교통 편리 (답십리역 인근)

* 재정비촉진지구 등 미래 개발 잠재력 보유

* 소형 면적 (1인 가구 임대 수요 적합)

* 권리관계 명확 (인수되는 권리 없음)

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 본건의 예상 입찰가는 감정가 179,000,000원을 기준으로 책정하는 것이 합리적입니다. 주변 시세는 제공된 JSON 정보가 주로 다세대 주택이며 면적이 더 크기 때문에 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건은 14.76㎡ (약 4.47평)의 소형 도시형생활주택으로, 감정가는 평당 약 4,000만원 수준입니다.

재정비촉진지구 지정 등 미래 가치 상승 요인을 고려하더라도, 소형 면적 및 유동화 물건 등의 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 수준인 179,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 185,000,000원

최종 입찰가는 법원 경매 시장 상황, 본인의 자금 계획, 추가 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.