나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4911 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 457-1 송내대우아파트 104동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천공업고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트 평슬라브위 철골트러스 경사지붕 13층 건물내 제7층 제702호로서(사용승인일: 2001.10.22), 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 섀시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 평지이며, 아파트 7개 동(408세대, 주차 407대, 용적률 224%) 건부지임.

인접 도로상태등

중로 등 3면에 접한 각지임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m~12m) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천공고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부 천남중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(샛별유치원-부천교 육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성주초-부천교육지원청문의)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부천공고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허 가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경4911 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOO (한국씨티은행으로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 457-1 (도로명: 경기도 부천시 소사구 경인로134번길 72) 송내대우아파트 104동 7층 702호

용도: 아파트

건축년도: 2001년 10월 22일 사용승인 (2026년 현재 25년차)

구조: 철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트 평슬라브 위 철골트러스 경사지붕

총층수: 13층

해당층: 7층

1.3. 면적 정보

토지면적: 44.68㎡ (약 13.52평)

건물면적 (전용): 80.67㎡ (약 24.40평)

건물면적 (공급): 101.40㎡ (약 30.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정평가 정보

감정가: 462,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천공업고등학교" 동측 인근에 위치합니다 [cite: user prompt]. 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite: user prompt].

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 단지 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: user prompt]. 또한, 수도권 1호선 중동역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트벽식구조로 건축된 13층 아파트 중 7층에 위치합니다. 사용승인일은 2001년 10월 22일이며, 현재 아파트로 이용 중입니다 [cite: user prompt].

2.4. 설비내역

건물에는 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다 [cite: user prompt].

2.5. 토지 이용 현황

대체로 장방형의 평지이며, 아파트 7개 동(총 408세대)이 건립된 부지입니다 [cite: user prompt].

2.6. 인접 도로 상태

중로 등 3면에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다 [cite: user prompt].

2.7. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역)으로 지정되어 있습니다 [cite: user prompt]. 또한, 소로1류 및 소로2류 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 여러 교육환경 보호구역(상대/절대 보호구역), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다 [cite: user prompt]. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 주의가 필요합니다 [cite: user prompt].

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

소유권 보존등기는 2001년 12월 11일 박금옥 명의로, 소유권 이전등기는 2003년 1월 21일 임농규 명의로 매매를 원인하여 이루어졌습니다 [cite: user prompt].

3.2. 등기부상 권리관계

말소기준권리인 한국씨티은행의 근저당권(2015.05.21, 232,800,000원)을 포함하여, 등기부상 을구에 등재된 근저당권(상상인저축은행, 2022.04.21, 355,200,000원) 및 갑구에 등재된 임의경매 개시 결정(한국씨티은행, 2025.11.26, 163,689,958원)은 모두 말소 예정입니다 [cite: user prompt].

따라서, 본 건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

본건에는 임대관계가 확인되지 않으며(임대관계 미상), 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다 [cite: user prompt].

3.4. 주의사항

임대차 관계가 명확히 확인되지 않는 점은 명도 진행 시 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다. 다만, 인수할 보증금이 없으므로 권리 관계는 비교적 깨끗한 편입니다.

4. 상권분석

4.1. 입지 및 생활 편의

본건은 부천공업고등학교 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 주택가, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다 [cite: user prompt].

4.2. 교육 환경

본건을 중심으로 부천공업고등학교, 부천공고, 부천남중학교, 부천남초등학교, 성주초등학교, 샛별유치원 등 다수의 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다 [cite: user prompt, 10, 12].

4.3. 교통 및 접근성

중동역(1호선)을 이용할 수 있으며, 단지 주변 버스정류장에는 다양한 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: 13, user prompt]. 차량 이용 시에도 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

4.4. 주변 시설 및 환경

검색된 정보에 따르면, 본건 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 학교 및 주거 시설이 밀집된 지역적 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

아파트 단지 내 위치하여 단지 내 기반시설 이용이 가능하며, 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 편의

대중교통 및 자가용 모두 접근성이 양호하여 출퇴근 및 통학이 용이한 편입니다.

5.3. 교육 편의

다수의 학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

5.4. 기타

2001년에 사용승인된 건물로, 기본적인 설비는 갖추고 있으나 연식에 따른 유지보수가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 점은 명도 진행 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 토지 거래 시 허가가 필요합니다. 이는 외국인 등 특정 거래 대상에 대한 제한 사항일 수 있으나, 관련 법규를 확인해야 합니다 [cite: user prompt].

6.3. 건물 노후화

2001년 준공된 건물로서 25년차에 접어들고 있어, 향후 수리 및 유지관리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 지역 규제

본건은 과밀억제권역에 포함되어 있어, 향후 개발 및 투자 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다 [cite: user prompt].

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 송내동에 위치한 송내대우아파트 104동 702호로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 특히, "부천공업고등학교" 인근에 위치하며 다수의 교육 시설이 인접해 있어 실거주 목적의 가족 단위 수요자에게 적합할 수 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위인 근저당 및 임의경매가 모두 말소될 예정이어서 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

다만, 임대 관계가 불분명하고 건물 연식이 25년차에 접어드는 점, 그리고 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 실거주 및 장기적인 관점에서의 가치 상승을 기대할 수 있는 매물로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 인근 다수의 학교로 인한 교육 특화 입지.

* 편리한 교통망: 대중교통(버스, 지하철) 접근성이 좋음.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 위치 및 주변 생활 편의 시설 확보.

* 지역 개발 잠재력: 송내 역세권 지구단위계획구역 내 위치.

* 권리 관계 명확: 낙찰 후 인수되는 권리 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 462,000,000원

참고: 유사 면적(80㎡ 타입)의 최근 실거래가는 약 4.5억원에서 5.98억원 수준으로 파악됩니다.

건물 연식(25년차), 임대 관계 미확인 등의 리스크 요인과 주변 환경 및 개발 잠재력을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 450,000,000원 ~ 470,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 본 물건은 인수 보증금이 없으므로, 제시된 예상 입찰가에서 추가적인 인수 비용은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.