나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12719 [1] 충청남도 천안시 동남구 구룡동 4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남 · 평가일 2025.12.02

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 기타지붕(판넬) 단층으로, (사용승인일: 2004.11.10.) 외벽: 사이딩판넬 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호: 샤시창호입니다.

이용상태

"주택(방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 현관)"으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 유류온수보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 ‘지적 및 건물개황도', '사진용지'와 같이 대상물건에 부합된 제시외 건물 (ㄱ~ㄹ)이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 대상물건은 일반건축물대장상 2016년 6월 29일자로 ‘위반건축물(건축법 제11조, 제20조 위반으로 위반건축물 지정)’로 등재되어 있으며, 구체적인 위반사항은 천안시 동남구청 건축지도팀(041-521-4471)에 확인이 필요할 것으로 사료되는바, 입찰참여시 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ) 매각에 포함. 일반건축물대장상 2016.6.29.자로 '위반건축물(건축법 제11조,제20조 위반으로 위반건축물 지정)'로 등재되어 있으며, 구체적인 위반사항은 천안시 동남구청 건축지도팀에 확인 필요.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12719 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 구룡동 4 (청당산업길 45)

용도: 단독주택

건물 구조/사용승인일: 경량철골조 기타지붕(판넬) 단층, 2004.11.10.

면적:

* 토지: 0.00㎡ (0평) - 토지는 매각 대상에서 제외됨

* 건물: 131.60㎡ (약 39.8평)

* 건물 제시외: 38.30㎡ (약 11.6평) - 매각에 포함됨

감정가: 44,564,600원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 충OOOOOOO

매각대상: 건물만 매각

특이사항: 공동담보, 건물만 매각, 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ) 매각 포함.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 구룡동에 위치하며, 도로명 주소는 청당산업길 45이다. 이 지역은 농촌 지역과 공업 지역이 혼재된 천안 근교 지역으로, 해태음료 천안공장 등이 인접해 있다. 대중교통 이용이 편리한 편으로, 2, 7, 70, 600, 601, 603, 620, 621번 등 다수의 시내버스 노선이 운행 중이며, 경부선, 629번 지방도, 1번 국도가 인근을 통과하고 서천안IC도 가까이에 있어 접근성이 양호하다.

1.2. 권리분석

인수 보증금 합계는 0원이다.

임차인 현황:

* 임차인: 임창열 -> 임

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-27

* 대항력: 없음

말소기준권리: 2018년 8월 2일자 천안시의 압류(갑4)이다. 등기부채권 총액은 158,600,000원이다. 권리분석 결과, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상된다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 구룡동 일대는 주거 및 공업 지역이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 편의시설이 주로 분포할 것으로 예상된다. 인근 택지 개발이 예정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있다.

1.4. 생활정보

이용상태: 단독주택으로, 방 3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실, 현관으로 구성되어 있다.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 유류 온수 보일러에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있다.

주변 생활 편의시설:

* 교육시설: 구룡동은 자체 초등학교가 없어 인근 능수초등학교 등으로 진학해야 한다. 삼룡동에는 천안동중학교가 위치해 있다.

* 기타: 천안시 중앙도서관이 인근에 있어 독서 및 학습 공간으로 활용 가능하다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 일반건축물대장상 2016년 6월 29일자로 '위반건축물(건축법 제11조, 제20조 위반)'로 등재되어 있다. 구체적인 위반 사항은 천안시 동남구청 건축지도팀(041-521-4471)에 확인이 필요하며, 이는 입찰 참여 시 반드시 유의해야 할 사항이다.

* 제시외 건물: (ㄱ~ㄹ) 표시된 제시외 건물들이 매각에 포함된다.

* 임대관계 확인 불가: 현장 사정상 임대 관계를 확인할 수 없었다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 건물은 매각 대상이나 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다. 이는 건물 소유주가 토지 소유주와 다른 경우 토지 사용에 관한 법적 분쟁의 소지가 있음을 의미한다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 단독주택으로, 건물만 매각되는 경매 물건이다. 입지 조건은 양호한 편이며, 교통 접근성도 우수하다. 그러나 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 매우 큰 리스크 요인이다. 제시외 건물 또한 매각에 포함되어 있다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 위반건축물에 대한 시정 조치 비용 및 법정지상권 관련 법적 검토가 선행되어야 한다.

1.7. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 건물만 매각되는 점과 위반건축물 등재 사실을 감안하여 감정가가 비교적 낮게 책정된 것으로 판단된다.

* 잠재적 가치: 만약 위반건축물 문제를 해결하고 토지 사용권을 확보할 수 있다면, 지역 내 주택으로서의 활용 가능성은 존재한다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 건물만 매각되며, 위반건축물 등재 및 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 중대한 리스크를 안고 있다. 주변 단독주택 시세는 40평대 기준 3억 원 이상으로 형성되어 있으나, 이는 토지를 포함한 일반적인 매매 사례이며, 본 건과 직접적인 비교는 어렵다. 따라서, 위반건축물 시정 비용, 토지 사용권 확보 비용, 그리고 건물만의 가치를 고려할 때, 감정가(44,564,600원) 이하 또는 인근으로 신중하게 접근해야 할 것으로 판단된다. 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적으로 3,000만원 ~ 4,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직하다. 철저한 현장 조사와 법률 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 필수적이다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.