나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34499 [1] 광주광역시 광산구 운남동 782-1 광주운남6단지주공아파트 제601동 제1층 제104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 운남동 소재 "금구중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및 제반교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 아스팔트싱글지붕 지하1층 지상18층 건물 내 1층 104호로서 외벽 : 몰탈위 페인트 마감. 내벽 : - 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(2019-12-27), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2016-06-01)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(2014-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(2017-12-26)(광주광역시서부교육청고시)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(2021-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(2014-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(2021-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률> , 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 택지개발지구(완료)< 택지개발촉진법> 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

물건 비고

- 지분경매, 공유자우선매수권 1회로 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 현황

2.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34499 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 운남동 782-1 광주운남6단지주공아파트 제601동 제1층 제104호

용도: 아파트

감정가: 1억 5천 2백만 원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOO

2.2. 면적 정보

토지면적: 54.54㎡ (약 16.50평)

토지지분: 27.2688㎡ (약 8.25평)

건물면적: 84.28㎡ (약 25.50평) - 전체 아파트 단위 면적

건물지분: 42.14㎡ (약 12.75평) - 소유자의 건물 지분 면적

2.3. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각

주의사항: 본건은 지분경매로 진행되며, 공유자우선매수권은 1회로 제한됩니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 운남동에 위치하며, "금구중학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 근린상가 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

3.2. 교통 및 도로

단지 내 포장도로가 잘 개설되어 있으며, 외곽 공도와도 잘 연결되어 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 차량 출입 및 교통사정은 무난한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 소유권 현황

본건 아파트의 최초 소유권 보존은 대한주택공사 명의로 2002년 1월 28일에 이루어졌으며, 이후 2008년 2월 5일에 오선미 외 1인에게 매매로 소유권이 이전되었습니다.

4.2. 권리관계 및 말소기준권리

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 2024년 1월 18일: 정관새마을금고의 오선미 지분 가압류 (금 228,837,475원) - 말소기준권리로 작용될 수 있습니다.

* 2025년 3월 12일: 신천의 오선미 지분 가압류 (금 408,204,604원) - 말소 예상

* 2025년 7월 2일: 남구희망새마을금고의 오선미 지분 가압류 (금 288,544,070원) - 말소 예상

* 2025년 11월 26일: 신천새마을금고의 오선미 지분 강제경매 개시결정 (금 429,279,295원) - 본 경매 사건의 근거

* 2026년 4월 10일: 수원세무서장의 오선미 지분 압류 - 말소 예상

등기부채권 총액은 약 11억 6백만 원에 달합니다. 본 경매 절차를 통해 정관새마을금고의 가압류(2024.01.18.)를 포함한 대부분의 후순위 권리 및 가압류, 압류는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 명시적으로 확인되지 않으나, 등기부 상 지상권 등은 존재하지 않는 것으로 보입니다.

4.3. 임차인 현황

본건의 경우, 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 판단됩니다.

5. 상권분석

본건은 아파트, 학교, 근린상가 등이 어우러진 주거 밀집 지역에 속합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 및 소규모 상가가 발달한 형태입니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 환경

단지 인근에 금구중학교, 운남초등학교 등 다수의 학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 우수한 편입니다.

6.2. 편의시설

주거지역 특성상 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

6.3. 기타 지역 정보

본건은 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 각종 교육환경 보호구역(상대, 절대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

"비행안전제6구역(전술)"으로 지정되어 있어, 비행 활동과 관련된 소음이나 건물 높이 등에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 지분경매의 한계

본건은 건물 및 토지 지분 매각으로 진행됩니다. 이는 전체 부동산의 일부만 취득하게 되는 것으로, 공유자와의 협의 없이는 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 향후 공유물 분할 소송 등 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이는 상당한 시간과 비용을 수반할 수 있습니다.

7.2. 공유자우선매수권

현 공유자는 법원 경매 절차에서 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 해당 지분을 우선 매수할 권리가 있습니다. 이는 낙찰 이후에도 공유자가 해당 지분을 가져갈 가능성이 있음을 의미합니다.

7.3. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 11억 원 이상으로 매우 높은 수준입니다. 이는 해당 물건과 관련된 재정적 복잡성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주거 지역으로서의 안정성

광주광역시 광산구의 잘 형성된 주거 지역에 위치하며, 주변에 학교 등 교육 시설이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 잠재적 시세차익 가능성

공유자우선매수권 행사가 없거나, 낙찰 후 공유자와 원만히 협의하여 재산권 행사에 문제가 없을 경우, 지분 매각 물건의 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 종합 의견

본건 광주광역시 광산구 운남동 소재 아파트는 안정적인 주거 지역에 위치하며 교통 및 생활 환경이 양호합니다. 그러나 가장 큰 특징은 건물 및 토지 지분 매각이라는 점과 공유자우선매수권의 존재입니다. 따라서 본 건은 일반적인 아파트 경매와 달리, 해당 지분 전체에 대한 소유권을 안정적으로 확보하고 활용하는 데 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 공유자와의 관계, 향후 공유물 분할 과정 등을 종합적으로 고려해야 하는 고위험-고수익 투자 대상이 될 수 있습니다.

10. 예상 입찰가 산정 가이드

본건은 지분 매각이며 공유자우선매수권이라는 변수가 존재하므로, 예상 입찰가 산정 시 매우 신중해야 합니다.

* 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가에서 임차인 보증금을 제외할 부분은 없습니다.

* 입찰가는 감정가 1억 5천 2백만 원을 기준으로 하되, 전체 부동산 가치 대비 본건 지분(약 50%)의 실제 시장 가치를 면밀히 파악해야 합니다.

* 공유자우선매수권 행사 가능성을 염두에 두고, 실제 본인이 해당 지분을 취득했을 때 얻을 수 있는 이익과 발생 가능한 추가 비용(공유물분할 소송 비용 등)을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 또한, 전체 물건의 가치 대비 지분 가치, 공유자와의 향후 협상 가능성, 소송 가능성 등을 종합적으로 판단하여, 재산권을 안전하게 확보할 수 있는 합리적인 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.