나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13531 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 104-33 블리스다임빌 3층 303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 지하철 "상봉역" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "상봉역" 등이 소재 하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2021.07.20자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 3층 303호로서, 외 벽 : 외장석재 등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(문의:보건 행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정 비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉4존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.) , 토지거래계약에 관한 허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 104-33에 위치한 블리스다임빌 3층 303호 오피스텔 경매 물건입니다. 사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13531 (1)이며, 감정가는 300,000,000원입니다. 토지 면적은 8.19㎡(약 2.48평), 건물 면적은 26.73㎡(약 8.09평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 2021년 7월 20일에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조의 11층 건물 중 3층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 지하철 7호선, 경의중앙선, ITX-청춘 환승역인 상봉역에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 교통이 매우 편리합니다. 본건 남동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구(상봉4존치관리구역), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 및 특정 용도 거래 시 토지거래 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정등기(접수일자 2024-06-28, 채권액 290,000,000원)입니다. 따라서 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 및 등기는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 김 (대항력 있음)

전입일자: 2022년 6월 20일

보증금: 0원 (미상)

차임: 0원 (미상)

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어 향후 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 주택도시보증공사 (배채윤) (대항력 없음)

전입일자: 2022년 6월 20일

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2022년 5월 6일

배당신고일자: 2024년 6월 28일

비고: 배당을 받은 임차인으로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약에는 소유권보존, 공유자전원지분전부이전(매매), 주택임차권(배채윤, 말소예정), 강제경매(말소기준권리) 순으로 등기되어 있습니다.

인수 보증금은 0원입니다. 주택도시보증공사에서 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 상봉역 주변은 서울 동북권의 주요 교통 요충지로서, 지하철 노선 연계 및 교통망이 발달되어 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다. 다양한 상업시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 발달해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있으며, 관련 근린생활시설 이용이 편리합니다. 또한, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 지속적인 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 지하철 7호선, 경의중앙선, ITX-청춘의 트리플 역세권인 상봉역을 도보로 이용 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변으로는 상업지구에 밀집된 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 식당 등 풍부한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 2021년 7월에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 난방설비 등이 갖추어져 있으며 기계식 주차장도 설비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 대항력 있는 임차인 김춘자가 존재합니다. 비록 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 법적으로 대항력을 갖추고 있어 인수 여부에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 주택도시보증공사의 확약서 제출로 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 해당 확약서의 효력 범위와 김춘자 임차인과의 관계를 정확히 파악해야 합니다. 또한, 재정비촉진지구에 속해 있어 개발 계획의 진행 상황에 따라 부동산 가치 변동이 있을 수 있으며, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 매각 시 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 하는 절차적 번거로움이 있을 수 있습니다. 본건이 공동담보 물건인 경우, 타 물건의 경매 진행 결과에 따라 영향을 받을 가능성도 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 상봉역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로서, 기본적인 입지 조건과 상품성은 매우 우수하다고 판단됩니다. 2021년 준공된 건물이라 향후 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상되며, 상봉역 주변의 교통 편의성과 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 가장 중요한 쟁점은 대항력 있는 임차인 김춘자의 존재인데, 주택도시보증공사의 확약서 내용을 토대로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 될 가능성이 높습니다. 그러나 관련 법률 전문가의 명확한 해석과 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 재정비촉진지구라는 점은 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있는 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 핵심 투자 포인트는 상봉역 트리플 역세권이라는 탁월한 교통 편의성입니다. 또한, 2021년 준공된 비교적 신축 건물이라 초기 투자 후 공실 발생 가능성이 낮고 관리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 재정비촉진지구 지정으로 인한 지역 개발 효과로 인해 향후 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 300,000,000원이며, 인수 보증금은 0원으로 산정됩니다.

시세 분석 결과, 본건은 전용면적 26.73㎡ (약 8.09평) 규모의 오피스텔입니다. 상봉역 인근의 유사 면적 신축 오피스텔 시세는 현재 평당 약 1,800만원 ~ 2,200만원 수준으로 형성될 수 있습니다. 이를 기준으로 환산하면 약 1억 4,600만원 ~ 1억 7,800만원 수준의 시세가 예상되나, 이는 본건의 감정가 3억원을 크게 하회하는 수치입니다. 본 물건의 감정가는 토지 지분, 건물 면적, 재정비촉진지구 프리미엄, 그리고 주택도시보증공사의 보증금(290,000,000원)을 포함한 종합적인 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인 김춘자의 보증금 미상 문제는 중요한 변수이지만, 주택도시보증공사의 확약서 내용을 통해 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 될 가능성이 높습니다. 만약 이 부분이 명확하게 확인된다면, 입찰가는 감정가를 기준으로 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 항상 리스크로 작용하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 80% ~ 110% 사이에서 입찰이 진행되는 경향이 있습니다. 따라서, 김춘자 임차인의 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 때, 2억 7천만원 ~ 3억원 사이 에서 경쟁이 있을 것으로 예상됩니다.

반드시 입찰 전에 김춘자 임차인의 보증금액 및 인수 여부에 대한 최종 법률적 검토를 완료하시기 바랍니다.

제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 본건 주변에서 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.