나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9166 [1] 제주특별자치도 제주시 이도이동 1135-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일 · 평가일 2025.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 이도이동 소재 '제주시청' 남동측 인근에 위치하며 부근일대는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하여 제반교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지이며 '단독주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 8m 내외, 북서측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

'건물감정평가요항표' 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 본건 지상에 '담장 및 대문 등'이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1): 철근 및 벽돌조 슬래브 및 슬래브위기와지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 1990.01.24.) 외벽: 벽돌노출 및 몰탈위페인팅 등, 창호: 목재 및 샷시창 등임. 기호(2-2): 벽돌조 슬래브지붕 단층 구조로서, (사용승인일자: 1990.01.24.) 외벽: 몰탈위페인팅 등, 창호: 샷시창 등임. 기호(2-3): 벽돌조 슬래브지붕 단층 구조로서, (사용승인일자: 1990.01.24.) 외벽: 몰탈위페인팅 등, 창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호(2-1): '단독주택'으로 이용중임. 기호(2-2): '다용도실'로 이용중임. 기호(2-3): '변소'임.

설비내역

기호(2-1): 기본위생설비, 기본급배수설비 및 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 기호(1) 지상에 기호(2-1)의 종물 내지 부합물로 판단되는 제시외건물(ㄱ~ㄹ)이 소재하며 제시외건물(ㄷ,ㄹ)은 2층에 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 매각포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경9166 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사 (엠OOOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 이도이동 1135-1

용도: 단독주택

감정가: 508,055,150원

토지면적: 233.70㎡ (약 70.70평)

건물면적: 189.69㎡ (약 57.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 12.22㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 사용승인일자: 1990년 1월 24일

건물 구조: 철근 및 벽돌조 슬래브 및 슬래브위기와지붕 2층 구조 (주택), 벽돌조 슬래브지붕 단층 구조 (다용도실, 변소)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 이도이동 소재 '제주시청' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류소가 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북동측으로 폭 약 8m, 북서측으로 폭 약 7m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 고도지구(30M 이하), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2019년 6월 19일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을7)이며, 채권총액은 394,000,000원입니다. 본 경매로 인해 모든 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기 등은 말소될 예정입니다. 즉, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송진숙

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 10월 15일

* 대항력: 있음

* 비고:

- 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 전입일자상 대항력이 있는 임차인입니다. 인수 보증금은 0원으로 산정되었으나, 명도 진행 시 임차인과의 원만한 협의가 필요하며, 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

주변은 제주시청 인근의 일반적인 주거지역으로, 단독주택과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 특별히 유해하거나 혐오 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 제주시청이 가까워 행정 및 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 주변에 학교 등 교육 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

* 기타: 해당 물건지 주변에서 특별한 혐오시설(폐기물 처리장, 공장 등)은 검색되지 않아 주거 환경으로 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 송 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 명도 과정에서 주의가 요구됩니다.

* 건물 노후도: 1990년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 규제: 제2종일반주거지역, 고도지구, 소로2류 등 일부 건축 관련 규제가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 이도동의 제주시청 인근에 위치한 단독주택으로, 도심지 내 접근성이 우수합니다. 등기부상 권리관계는 명확하여 낙찰 후 권리 인수 부담은 적습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 특이사항으로 인해 명도 절차에 세심한 주의가 필요합니다. 건축 연도를 고려한 리모델링 또는 재건축 가능성을 살펴보는 것이 좋겠습니다.

8. 투자 포인트

* 제주시청 인근의 우수한 입지 조건

* 단독주택으로 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력 보유

* 매각으로 소멸되는 권리만 존재하여 권리 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 508,055,150원입니다. 제공된 주변 시세 정보는 연립주택 및 다세대주택으로, 본 건의 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 제시된 정보만으로는 정확한 현 시세 산정에 한계가 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원, 차임 0원)는 명도 리스크로 작용할 수 있습니다. 이에 따라, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

감정가의 약 80% ~ 90% 수준인 406,444,120원 ~ 457,249,635원 범위를 예상 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본 건의 정확한 시장 가치, 권리 분석의 세부 사항, 명도 가능성, 그리고 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.