나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35131 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 385 심곡동피노키오상가 지1층비106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천역' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 각종 근린생활시설, 판매시설, 공동주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 지1층 비106호로서, 외벽: 외장석재 등 마감 창고: 샷시 창호임. (건축물대장 사용승인일:2018.3.9)

이용상태

본건은 건축물관리대장상 용도 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 대체로 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 4면으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026 .8.25.)) 임.(심곡동 385기준임)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 385번지 소재 심곡동피노키오상가 지하 1층 비106호에 위치한 근린상가입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경35131 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본 물건의 감정평가액은 694,000,000원입니다.

토지 면적은 10.83㎡(약 3.27평)이며, 토지 지분 역시 10.8303㎡(약 3.27평)입니다.

건물 면적은 60.54㎡(약 18.32평)이며, 건물 지분도 60.54㎡(약 18.32평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

토지거래허가구역 및 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2018년 3월 9일 사용승인을 받았습니다.

건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 등재되어 있으며, 근린생활시설 및 업무시설로도 이용 가능합니다.

건물 연면적은 33956.674㎡(약 10272.6평)이며, 대지 면적은 2942.9㎡(약 890.3평)입니다.

건폐율은 76.69%, 용적률은 734.6%입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 부천역 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

이 지역은 각종 근린생활시설, 판매시설, 공동주택 등이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역으로, 부천역을 중심으로 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 4필지가 일단의 사다리형을 이루고 있으며, 4면이 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)에 해당하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등이 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등의 부동산을 거래할 경우 허가를 받아야 합니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 적용).

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 우리은행의 근저당권(접수일자 2018-05-18, 채권금액 728,400,000원)입니다.

이보다 늦게 설정된 권리인 소유권이전1번신탁등기말소(접수일자 2018-05-18) 및 현재 경매를 신청한 채권자(에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사)의 임의경매개시결정 등기(접수일자 2025-11-27, 채권금액 388,085,866원)는 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 채권 총액은 728,400,000원입니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

임대 관계는 미상이나, 인수 보증금이 없는 점으로 미루어 보증금 관련 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다 (지상권개요: 비고:).

1.3. 상권분석

본건이 위치한 심곡동은 부천역 역세권을 중심으로 형성된 상업 및 주거 밀집 지역입니다.

주변에 다수의 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 공동주택 등이 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다.

특히 부천역을 이용하는 유동인구를 기반으로 한 다양한 업종의 상권이 발달해 있어, 상가로서의 입지적 장점을 가지고 있습니다.

제2종근린생활시설(일반음식점) 및 근린생활시설, 업무시설 등으로 복합적인 활용이 가능하여 다양한 업종 전환 및 운영이 용이할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 부천역 인근에 위치하여 교통 인프라가 우수합니다.

반경 내 다수의 시내버스 노선이 운행 중이며, 지하철 1호선 부천역을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

주변에 다양한 상업 시설, 금융 기관, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

이마트, CGV 등 대형 편의 시설 이용이 용이하며, 주변으로 다양한 병원, 은행, 관공서 등 공공 및 편의 시설도 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인이나 특정 주거용 부동산 거래 시에는 허가를 받아야 하나, 본건은 상가용도이므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 다만, 향후 토지 이용 관련 규제 변화 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

'유동화물건'으로 분류되어 일반적인 경매 물건과 다소 다른 특성을 가질 수 있습니다. 정보 접근이나 절차상에서 일반 물건과의 차이가 있을 수 있으므로, 이에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 지하 1층에 위치하고 있다는 점은 채광 및 통풍 측면에서 한계가 있을 수 있습니다. 이 점은 상가 운영 시 고려해야 할 부분입니다.

임대관계가 미상으로, 현재 공실인지, 임차인이 있다면 어떤 조건인지 등 실제 점유 및 임대차 상황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합의견

본건은 부천역이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 상가 건물로, 2018년 신축된 건물이라 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

부천역 역세권의 풍부한 유동인구와 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대수익 또는 활용이 가능할 것으로 보입니다.

권리분석상 인수해야 할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점과 유동화 물건이라는 특수성, 지하 1층이라는 점 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자포인트

* 부천역 역세권의 탁월한 입지 조건

* 2018년 신축 건물로 비교적 현대적이고 양호한 건물 상태 기대

* 풍부한 유동인구와 배후수요를 기반으로 한 안정적인 임대수익 기대

* 인수해야 할 임차 보증금 없음 (0원)으로 권리상 부담 최소화

1.8. 예상입찰가

감정평가액은 694,000,000원입니다.

본 건의 예상 입찰가는 주변 상가 시세, 건물 상태, 향후 임대수익률, 경매 물건의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 별도의 시세 조사 및 현장 방문을 통한 상세 분석이 필수적입니다.

제공된 정보만을 바탕으로 보수적인 관점에서 접근한다면, 감정평가액의 80% ~ 90% 수준을 초기 고려 범위로 설정하고, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.