나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경845 [1] 부산광역시 남구 대연동 245 대우그린아파트 103동 13층1311호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산남부경찰서' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 주위에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 건물 내 제103동 제13층 제1311호로서, (사용승인일 1997.09.25) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 창호 : 샤싯창호 등

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 조성된 8필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 3차선, 북측으로 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접하며 단지내 가로망정비 등이 구비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1):제2종일반주거지역 , 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(새부산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함. 2):제2종일반주거지역 , 일반도로(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(새부산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함. 3):제2종일반주거지역 , 일반도로(접합) , 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속함. 4):제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(새부산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함. 5):제2종일반주거지역 , 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(새부산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함. 6):제2종일반주거지역 , 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(새부산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함. 7):제2종일반주거지역 , 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(새부산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함. 8):제2종일반주거지역 , 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(새부산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경845 (1)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 245 대우그린아파트 103동 13층 1311호

용도: 아파트

감정가: 224,000,000원

토지 면적: 25.85㎡ (약 7.8평)

건물 면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 주위에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 동측으로 왕복 3차선, 북측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 대연동에 위치하며, '부산남부경찰서' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택 및 단독주택 등이 형성되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2016년 4월 15일 접수된 부산은행의 근저당 (을15, 채권액 39,500,000원)입니다. 이보다 선순위 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 압류, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 319,061,035원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 현황 자료는 제공되지 않았습니다. 다만, 감정평가서상 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

임대관계가 미상이므로, 인수 여부와 상관없이 해당 임차인과의 관계 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대연동 일대는 주거 지역으로서, 상업 시설 및 편의 시설이 고르게 분포되어 있습니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 경찰서가 인근에 있어 치안은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변이 공동주택 및 단독주택 지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건은 '새부산유치원'과 관련하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 주변에 다수의 학교 및 유치원이 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타

* 관리사무소 연락처: 051-621-3854

* 아파트명: 대우그린아파트

* 사용승인일: 1997년 9월 25일 (건축 연령 약 29년)

* 주차: 총 561대 가능 (실내/기계식 434대, 옥외/기계식 127대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임대 관계가 미상으로 확인되어, 명도 진행 시 임차인과의 보증금 또는 명도 관련 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 건축된 지 29년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 총 등기부채권액(319,061,035원)이 감정가(224,000,000원)를 초과하므로, 낙찰가에 따라 채권자들의 변제율이 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동에 위치한 아파트로, 주변 주거 환경이 양호하며 교통 접근성도 갖추고 있습니다. 1997년에 건축된 아파트로 연식은 있으나, 대우그린아파트 단지는 꾸준히 주거 수요가 있는 지역입니다. 권리 분석상 말소기준권리 하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임대 관계 미상에 따른 명도 리스크는 주의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 물건으로, 장기적인 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 동일 면적의 최근 전세 보증금(157,500,000원)을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 경우 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 염두에 둔 투자 관점도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 224,000,000원입니다. 최근 동일 면적(84.95㎡)의 임대차 계약 보증금이 157,500,000원 수준임을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 건물의 연식 및 명도 리스크 등을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 179,000,000원 ~ 201,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.