나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10584 [1] 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 758-358 골든렉시움 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 경상남도 창녕군 남지읍 남지리에 위치하며, 부근은 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 내 2층 204호로서, 외벽 : 외장석재 및 드라이비트 등 마감. 내벽 : -. 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

제반 급배수 위생설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 2필지 일단으로 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 2필지 일단으로 현황 남측 및 서측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 - 기호 1 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 학교(2016-12-29)(저촉), 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법> - 기호 2 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-11-06) (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 대상물건 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 공부자료 등을 기준으로 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰 등을 통해 평가하였으니 업무진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10584 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

감정평가요약: 구분건물감정평가요항표

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 758-358 골든렉시움 2층 204호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 내 2층 204호

외벽: 외장석재 및 드라이비트 등 마감

창호: 샷시창 구조

사용승인일: 2015년 01월 16일 (건축물대장상 최초 사용승인일 기준)

총 동 수: 1개동

총 세대수: 28세대 (전체 건물 기준)

주차 가능 대수: 옥내 12대, 옥외 18대

1.3. 면적 정보

토지 면적: 54.56㎡ (약 16.51평)

건물 전용 면적: 84.81㎡ (약 25.65평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 가격 정보

감정가: 261,000,000원

1.5. 특이사항

재매각 물건입니다.

공동담보, 유동화 물건입니다.

현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사하지 못했습니다. 공부 자료 및 외부 관찰을 통해 평가되었습니다.

1.6. 주의사항

재매각 물건으로, 매수 신청 보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 창녕군 남지읍 남지리에 위치하며, 주변은 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

인근으로 도로가 소재하여 차량 통행이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 남측 및 서측으로 포장된 도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호 1, 2 토지 모두 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 중로 3류(폭 12m~15m)에 저촉 또는 접합됩니다. 또한, 학교, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등에 해당합니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설 정보

본건은 창녕군 남지읍 소재지로, 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 있어 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지역 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 01월 02일 접수된 경남은행 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

3.2. 등기부상 권리 내역 (매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

감정평가서 및 등기부 요약에 따르면, 을1 근저당권(경남은행)이 말소기준권리가 되며, 이후 접수된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부 요약상 지상권은 확인되지 않습니다.

등기부채권 총액: 637,316,277원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 신

보증금: 15,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2025년 04월 10일

배당신고일자: 2026년 02월 03일

대항력: 없음

비고: 해당 없음

* 권리분석 요약

인수되는 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 필요는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 남지읍 남지리 일대는 아파트 단지를 중심으로 상업 시설이 일부 형성되어 있는 지역입니다. 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 지구라기보다는 지역 주민을 위한 편의 위주의 상권으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 아파트로 이용 중이며, 주변에 주거 단지 및 편의시설이 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다.

5.2. 편의시설

* 주변 편의시설: 남지읍 소재지 내 은행, 병원, 마트, 관공서 등 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 주변에 학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본건은 이전에 매각이 진행되었으나 유찰되어 재매각 절차를 밟고 있습니다. 이는 현황 또는 권리 관계상의 문제, 혹은 시장의 관심 부족 등 여러 요인이 작용했을 가능성을 시사합니다.

6.2. 내부 확인 불가

감정평가 당시 또는 현장 방문 시 내부 상태를 직접 확인하지 못하여, 실제 내부 상태, 수리 필요 여부, 점유 관계 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 이는 입찰 결정 시 중요한 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 복잡한 권리 관계 (기록상)

비록 대부분의 권리가 말소될 예정이나, 채권자 및 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있었던 점은 잠재적인 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건 경상남도 창녕군 남지읍 소재 골든렉시움 아파트 2층 204호는 재매각 물건으로서, 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 그러나 내부 상태 확인 불가 및 재매각이라는 특수성으로 인해 입찰 시 면밀한 사전 조사가 필요합니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 제공하나, 활발한 상권 형성보다는 지역 중심의 상권으로 이해하는 것이 적절합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 재매각을 통한 가격 경쟁력 기대

재매각 절차를 거치면서 이전 차수 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 실수요자 관점에서의 접근

본건은 전용면적 84.81㎡의 아파트로, 실수요자가 접근하기에 적합한 면적입니다.

8.3. 지역 내 주거 환경

창녕군 남지읍이라는 지역적 특성을 고려할 때, 해당 지역의 주거 수요층에게는 충분히 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현 시점에서의 정확한 시장 가격, 주변 실거래가, 유사 물건의 낙찰가, 그리고 본건의 현재 상태 등 종합적인 시장 조사를 통해 결정해야 합니다.

현재 감정가는 261,000,000원이며, 재매각 물건임을 감안하여 시세 대비 합리적인 수준에서 접근하는 것이 중요합니다.

따라서, 본건의 권리 관계, 내부 상태, 재매각 사유 등을 고려하여 보수적으로 접근하고, 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.